Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Référés Civils Minute n° N°RG 9.N° RG 26/00027 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D26H CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MAI 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

La société FONCIERE EOSTIA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 893 381 459 agissant poursuites et diligences de son représentant légal la société TH2 GROUPE société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laura BUYNOWSKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [D], entrepreneur individuel sous l’enseigne CHEZ [C] [K], immatriculé sous le numéro 788 735 140 demeurant [Adresse 2] non comparante

SIÉGEANT :

Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière, présent lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire, En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026, Par Madame Anne KLEIN, Présidente,

Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente, et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2024, la SAS FONCIERE EOSTIA a donné à bail commercial à Madame [H] [D], en qualité d'entrepreneur individuel sous l'enseigne CHEZ [C] [K], un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 600 euros toutes taxes et toutes charges comprises.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2025, la SAS FONCIERE EOSTIA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [H] [D], pour un montant de 1815,18 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2026, la SAS FONCIERE EOSTIA a assigné Madame [H] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.

L'affaire a été appelée à l'audience du 05 mars 2026, puis renvoyée à l'audience du 02 avril 2026 pour permettre à Madame [H] [D], présente à l'audience, de constituer avocat. A cette dernière audience lors de laquelle l'affaire a été retenue, la SAS FONCIERE EOSTIA s'en rapporte aux termes de son assignation, par laquelle elle sollicite que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2025 et ce faisant la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Madame [H] [D] et de tout occupant de son fait, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique.

Elle sollicite également la condamnation de Madame [H] [D] à lui payer à titre provisionnelle les sommes suivantes :

-600 euros TTC au titre du loyer du mois de septembre, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025, ou à défaut à compter de la date de signification de l'assignation ; - 484,86 euros TTC au titre de la refacturation de la taxe foncière 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, ou à défaut à compter de la date de signification de l'assignation ; - 600 euros TTC au titre du loyer du mois d'octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, ou à défaut à compter de la date de signification de l'assignation ; - 420 euros TTC au titre du loyer du mois de novembre, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2025, ou à défaut à compter de la date de signification de l'assignation ; - 105,24 euros à titre de pénalité forfaitaire ; - 19,35 euros TTC par jour à titre d'indemnité d'occupation, et ce à compter de la résiliation du bail, soit le 21 novembre 2025, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur.

Elle demande enfin au juge des référés de dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS FONCIERE EOSTIA, condamner Madame [H] [D] en tous frais et dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire par provision de plein droit.

La SAS FONCIERE EOSTIA produit notamment au soutien de ses prétentions le contrat de bail du 23 octobre 2024, les avis d'échéances et factures notifiés au preneur, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 octobre 2025, un décompte actualisé des sommes dues arrêté au 04 février 2026, une attestation de propriété, ainsi qu'un état des inscriptions.

Madame [H] [D], bien que régulièrement assignée et avisée du renvoi, n'a pas comparu ni personne pour la représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du Code de procédure civile dispose : " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

L'article 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SAS FONCIERE EOSTIA, par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [H] [D] pour un arriéré locatif de 1.684,86 euros.

La clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 23 octobre 2024 est reproduite au commandement de payer, prévoit qu'à défaut d'un terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.

Madame [H] [D], qui n'a pas constitué avocat, n'a pas justifié s'être acquittée des sommes visées par le commandement de payer délivré le 20 octobre 2025 dans le délai d'un mois.

Dès lors la clause résolutoire est acquise depuis le 20 novembre 2025.

Madame [H] [D], occupante les lieux sans droit ni titre depuis cette date, devra les libérer immédiatement. À défaut de restitution volontaire, cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite auquel il conviendra de mettre un terme en ordonnant son expulsion ainsi que de toute personne occupant les lieux de son chef avec le concours de la force publique et, si nécessaire, d'un serrurier.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

L'article 835 du Code de procédure civile dispose : " le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En l'espèce, la SAS EOSTIA FONCIERE sollicite que lui soit alloué la somme de 2.104,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2026.

Elle produit à l'appui de sa demande un décompte des sommes dues arrêté au terme du 04 février 2026, le contrat de bail en date du 23 octobre 2024 mentionnant le prix du loyer mensuel ainsi que le montant de l'avance sur charge, et les avis d'échéance et factures notifiées à Madame [H] [D].

Madame [H] [D] n'ayant pas constitué avocat, et ne justifiant pas par conséquent s'être acquittée de cette somme, l'obligation n'apparait pas sérieusement contestable.

Toutefois, le bail ayant été résilié de plein droit le 20 novembre 2026, il y lieu d'arrêté la créance locative à cette date.

Dès lors, il convient de condamner Madame [H] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.084,86 euros au titre de la refacturation de la taxe foncière 2025, des loyers des mois de septembre et octobre 2025, ainsi que des vingt premiers jours du mois de novembre 2025, à compter de la date de signification de l'assignation.

Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation

Madame [H] [D] qui se maintient dans les lieux nonobstant la résiliation du bail devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges qu'elle aurait payé si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 600 euros au titre de provision sur indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 novembre 2025, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'évacuation complète de ceux-ci et la remise des clefs. Ces indemnités d'occupation produiront intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune d'elles qui seront dues au prorata temporis du temps d'occupation.

Sur la demande de provision à titre de pénalité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie La SAS FONCIERE EOSTIA sollicite que Madame [H] [D] soit condamnée au paiement d'une provision de 105,24 euros à titre de pénalité forfaitaire en application des dispositions de l'article 17 du contrat de bail du 23 octobre 2024.

Elle sollicite par ailleurs la conservation du dépôt de garantie au regard des dispositions de l'article 18 dudit contrat.

Toutefois, il est constant que ces demandes, qui s'analysent en l'application de clauses pénales susceptibles d'être modérées par le juge de fond en vertu de l'article 1231-5 du code civil, n'entrent pas dans le pouvoir juridictionnel du juge des référés, juge de l'évidence.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef et la SAS FONCIERE EOSTIA sera invitée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que l'article 491 du Code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur le sort des dépens.

Madame [H] [D], succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens, y compris ceux du commandement de payer délivré le 20 octobre 2025.

Il n'apparait par ailleurs pas inéquitable de la condamner à payer à la SAS FONCIERE EOSTIA la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au bail commercial conclu le 23 octobre 2024 entre Madame [H] [D] et la SAS FONCIERE EOSTIA, est acquise le 20 novembre 2025, entraînant la résiliation de plein droit du bail à cette même date ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à libérer les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de Madame [H] [D], de sa personne, de ses biens, et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS FONCIERE EOSTIA une provision de 2.084,86 euros au titre de la refacturation de la taxe foncière 2025, des loyers des mois de septembre et octobre 2025, ainsi que des vingt premiers jours du mois de novembre 2025, à compter de la date de signification de l'assignation ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS FONCIERE EOSTIA la somme de 600 euros à titre de provision sur indemnité mensuelle d'occupation à compter du terme du 21 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des indemnités dues qui seront dues au prorata temporis du temps d'occupation ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la pénalité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens de l'instance, y compris ceux du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS FONCIERE EOSTIA la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

La Greffière, La Présidente,

Mégane SCHERER Anne KLEIN