Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me SITBON (C2588) Me GRIFFON (A0009)

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18° chambre 2ème section

N° RG 25/06296 N° Portalis 352J-W-B7J-C73PV

N° MINUTE : 2

Assignation du : 21 mai 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 20 août 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

S.A.S. [O] (RCS de [Localité 1] n°828 349 589) [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Alexandre SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2588

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

S.N.C. L’ENTREPOT D’ENGHIEN (RCS de [Localité 1] n°887 790 764) [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Serge GRIFFON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 06 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 août 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la S.C.I. DU [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la S.N.C. L’ENTREPÔT D’ENGHIEN, a consenti à la S.A.R.L. ALARA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [O], le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 pour expirer le 31 décembre 2022 et moyennant un loyer annuel en principal de 21 500 € HT et HC.

À compter du 1er janvier 2023, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2023, la S.A.S. [O] a sollicité le renouvellement du contrat de bail à effet au 1er juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2023, la S.N.C. L’ENTREPOT D’ENGHIEN lui a fait signifier un refus de renouvellement avec offre d'indemnité d’éviction.

Par acte du 21 mai 2025, la S.A.S. [O] a fait assigner la S.N.C. L’ENTREPÔT D’ENGHIEN devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement d'une indemnité d’éviction de 570 538 € et de fixation de l'indemnité d'occupation due réciproquement.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/6296.

Par acte du 28 mai 2025, la S.N.C. L’ENTREPÔT D’ENGHIEN a fait assigner la S.A.S. [O] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [O] à compter du 1er juillet 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/6614.

Par ordonnance du 20 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, sous le même numéro RG 25/6296.

Par conclusions d'incident du 25 mars 2026, la S.A.S. [O] a saisi le juge de la mise en état, sollicitant : -la désignation d'un expert afin d'évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation ; -que le paiement des frais d’expertise soit partagé à parts égales entre les parties.

Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident du 15 avril 2026, la S.N.C. L’ENTREPÔT D’ENGHIEN sollicite : - la désignation d'un expert afin d'évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation ; - que les frais d’expertise soient partagés par moitié entre les parties ; - que les dépens soient réservés.

L’affaire est venue à l’audience du juge de la mise en état du 06 mai 2026 et a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction (...)

Selon l'article 143 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En vertu des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail qui peut lui être demandé par le preneur à tout moment au cours de sa tacite prolongation, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l'espèce, les parties s'accordent sur la nécessité de l'expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la locataire ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle doit depuis le 1er juillet 2023, qui apparaît justifiée au vu des éléments produits et des explications fournies.

Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation, de désigner un expert pour évaluer les sommes dues, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.

Conformément à leur accord, chacune des parties devra consigner la moitié de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d'expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert

M. [P] [J] [Adresse 4] 01.53.16.14.56 - [Courriel 1]

avec mission : *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert, 3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à leur libération effective ; * tenter de concilier les parties,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 octobre 2027,

Fixe à la somme de 5 000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. [O] et par la S.N.C. L’ENTREPOT D’ENGHIEN, à hauteur de moitié chacune, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5] au plus tard le 21 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[K] [G] [Adresse 6] 06 62 45 98 52 [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : - d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, - de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation: - le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, -le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €,

Renvoie l'affaire à la mise en état du 18 novembre 2026 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

Réserve les dépens de l'instance,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Faite et rendue à [Localité 1] le 20 août 2026

Le greffier Le juge de la mise en état Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA