Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE ROUBAIX [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/09976 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5M7

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Août 2026

S.A. VILOGIA

C/

[D] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, prise en la personne de ses représentants légaux agissant poursuites et diligences domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2], représentée par Monsieur [X] [S], chargé de procédures,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [U] né le 08 Décembre 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Mai 2026 Julie COLAERT, Vice-présidente exerçant les fonctions du Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 14 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT, Vice-présidente exerçant les fonctions du Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Hanane AKARKACH, greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 novembre 2024, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [D] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 372,36 € et 188,31 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juin 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par un acte de commissaire de justice du 25 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 mai 2026, la SA VILOGIA - représentée par Monsieur [X] [S] - muni d'un pouvoir de représentation - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [U] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 834,02 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SA VILOGIA s'oppose au prononcé de délais de paiement en l'absence de paiement des loyers courants à la date de l'audience.

Monsieur [D] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l'arriéré s'il ne travaille pas et 100 € s'il reprend une activité professionnelle. Il précise ne pas faire l'objet d'une procédure de surendettement et indique qu'il va retrouver un travail à compter du mois prochain. Il s'engage à justifier du paiement du loyer courant en cours de délibéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026.

Par mail en date du 30 juin 2026, la SA Vilogia a transmis un décompte actualisé faisant état d'un paiement de 650 € en date du 20 juin 2026 par Monsieur [U].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CAF par lettre en date du 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 6 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2025, pour la somme en principal de 2941,78 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 834,02 € à la date du 28 mai 2026.

Monsieur [D] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 834,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience et du versement important réalisé en cours de délibéré supérieur au loyer courant, Monsieur [D] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l'équité, la SA VILOGIA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2024 entre la SA VILOGIA et Monsieur [D] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à verser à la SA VILOGIA la somme de 834,02 € (décompte arrêté au 28 mai 2026, incluant loyer avril 2026) en deniers et quittances, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 € chacune en sus du loyer courant (APL déduite si rétablissement de l'APL) et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [U] soit condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de ses plus amples demandes et prétentions ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 14 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La vice-présidente,