Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00865 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JEAI

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 01 Juin 2026

ENTRE :

Monsieur [O] [J] demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] (LOIRE) représenté par Me Christophe MONTMEAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [W] [G] né le 17 Avril 1950 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] (LOIRE)

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé et à effet au 14 février 2021, Monsieur [O] [J] a donné à bail à Monsieur [W] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 390 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Suivant acte de commissaire de Justice délivré le 23 janvier 2026, Monsieur [O] [J] a attrait Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 14 février 2021 pour manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux en raison de troubles anormaux de voisinage répétés et graves, - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, - sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’articles 700 du code de procédure civile. - sa condamnation au paiement des entiers.

A l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, Monsieur [O] [J], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il explique que son locataire accumule des détritus chez lui et sur son balcon. Il précise qu’en dépit de son intervention, celle du syndic et des voisins, Monsieur [W] [G] ne réagit pas et n’ouvre à personne. Il produit notamment des photographies du balcon, une main courante en date du 13 juillet 2022, des mails du voisinage, des recommandés du syndic adressé au bailleur en date des 27 août et 26 septembre 2024. Il fait état également de son refus d’intervention à son domicile en suite d’un dégât des eaux causé à sa voisine du dessous.

Monsieur [W] [G], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera fait application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail pour troubles anormaux de voisinage :

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

L’article 1728 du code civil précise que « Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7b de la loi du 06 juillet 1989 rappelle également que « le locataire est obligé [..] d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location »

En application de ces articles, le juge peut prononcer la résolution du contrat de bail aux torts du locataire pour défaut de jouissance paisible des lieux, à condition toutefois que le manquement apprécié souverainement à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il appartient au bailleur de caractériser les manquements allégués.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] communique des photographies d’avril 2023 du balcon de Monsieur [W] [G] permettant de distinguer plusieurs sacs poubelles de couleur noire, jaune et blanche.

La présence de ces « nombreux sacs poubelles » est un constat repris par le syndic de copropriété dans son courrier adressé au bailleur le 27 août 2024. Il est en outre souligné les nuisances olfactives et visuelles qui en résultent, outre des déchets alimentaires jetés par les fenêtres selon les témoignages d’occupants et l’arrivée de nuisibles.

Par ailleurs, le second recommandé adressé au bailleur le 26 septembre 2024 évoque le refus de Monsieur [W] [G] d’ouvrir la porte de son logement pour désinfection. Il est également fait état d’un dégât des eaux subi par Madame [L] [Y] laquelle mentionne dans son mail en date du 10 avril 2023 l’inertie de son voisin pour établir un constat.

Rien ne justifie que Monsieur [W] [G] a remédié à la problématique.

Ce considérant, la jouissance paisible des lieux par Monsieur [W] [G] n’est pas respectée, et ce nonobstant les avertissements de Monsieur [O] [J] à son endroit depuis plusieurs mois, lequel a notamment saisi son conseil pour mise en demeure de son locataire le 17 avril 2023.

Dès lors, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée pour conduire au prononcé de la résiliation du contrat sur ce fondement.

Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [W] [G].

Il sera donc aussi ordonné au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [W] [G] est désormais occupant sans droit, ni titre à compter du 13 août 2026.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [W] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [O] [J] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant des loyers dus, charges comprises, tels qu’il apparait dans le dossier, soit uniquement le bail, soit la somme de 430 euros (loyer + charges), étant précisé que la régularisation des charges pourra s’y ajouter sur justificatifs.

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [G] au paiement de cette indemnité à compter du 13 août 2026, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens de l'instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [W] [G], partie perdante, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le et à effet au 14 février 2021 entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [W] [G], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], à compter de ce jour ;

DIT que faute par Monsieur [W] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à régler à Monsieur [O] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme 430 euros, outre la régularisation des charges sur justificatifs, à compter du 13 août 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION