Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00649 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JDQF

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 01 Juin 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [S] [U], gestionnaire contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [V] [W] né le 18 Juillet 1983 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er décembre 2017, la société NEOLIA aux droits de laquelle vient désormais la société ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 237,07 euros, outre 29,79 euros de provision sur charges.

Par courrier simple en date du 1er août 2025, la société ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 27 novembre 2025 à Monsieur [V] [W] : un commandement pour défaut d’assurance,un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 1814,61 euros, échéance d’octobre 2025 inclus. Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, la société ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- de constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, et notamment avec l'aide de la force publique si besoin est, - sa condamnation au paiement de la somme de 2161,86 euros, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date d’assignation jusqu’à l’entière libération des lieux, - sa condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts, - sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La société ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 3 février 2026.

A l'audience de plaidoirie du 1er juin 2026, la société ALLIADE HABITAT, représentée par son gestionnaire contentieux muni d'un pouvoir délivré par la directrice générale, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a demandé la validation du plan d'apurement en cours à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [V] [W], comparant en personne, s’est associé à la demande de validation du plan et a sollicité le gel de la clause résolutoire.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

La société ALLIADE HABITAT a bien saisi informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose:

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [V] [W] le 27 novembre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1814,61 euros, échéance d’octobre 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [V] [W] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2026, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l'audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2381,90 euros, échéance d’avril 2026 inclus.

Au regard de l'ensemble des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes facturées au titre de « Frais d'huissier » en décembre 2025 et mars 2026, pour un montant total de 393,26 euros, créance indemnisable au titre des dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [V] [W] à payer la somme de 1988,64 euros à la société ALLIADE HABITAT, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu du commun accord du bailleur et du locataire sur un plan d'apurement déjà mis en place et respecté, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Monsieur [V] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100 euros par mois pendant 19 mois, la 20ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

- la clause de résiliation reprendra son plein effet, - la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance d’avril 2026 inclus), - Monsieur [V] [W] devra régler à la société ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er mai 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, - et faute par d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la société ALLIADE HABITAT aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [W], dans les conditions prévues par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [V] [W] laquelle ne peut se déduire du seul défaut de paiement de loyers d’autant que celui-ci a repris le paiement de son loyer courant.

Il y a donc lieu de débouter la société ALLIADE HABITAT de sa demande de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [W] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017 entre la société NEOLIA aux droits de laquelle vient désormais la société ALLIADE HABITAT et Monsieur [V] [W], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 28 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 1988,64 euros, échéance d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [V] [W] à se libérer en 19 mensualités de 100 euros, la 20ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité 

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- la clause de résiliation reprendra son plein effet, - la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance d’avril 2026 inclus), - Monsieur [V] [W] devra régler à la société ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er mai 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, - et faute par d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la société ALLIADE HABITAT aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [W], dans les conditions prévues par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société ALLIADE HABITAT de sa demande de dommages-intérêts ;

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [V] [W] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la société ALLIADE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION