Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 11 Août 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01811 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WSYF CODE NAC : 72C - 5B AFFAIRE : [O] [E], administrateur judiciaire , agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 6 RUE LOUIS BLANC A 94140 ALFORTVILLE, fonction à laquelle elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 23 mai 2025 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de CRETEIL. C/ [L] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIERS : lors des débats, Madame Valérie PINTE : lors du prononcé, Madame Stéphanie GEULIN,

PARTIES : DEMANDEUR

Maître [O] [E], administrateur judiciaire, agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 20 rue Félix Maire - 94000 CRETEIL, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 17 octobre 2025 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de CRETEIL dont l’étude est sise 23 rue d’Hauteville - 75010 PARIS 10

représenté par Maître Philippe THOMAS-COURCEL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C165

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Z] né le 22 Août 1953 à GIBELLINA (ITALIE), nationalité italienne, retraité, demeurant 6 rue Louis Blanc - 94140 ALFORTVILLE

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 29 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Août 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 23 mai 2025 du juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil, Maître [O] [E] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140).

Précédemment à cette désignation, Monsieur [L] [Z] exerçait les fonctions de syndic bénévole.

Vu l'assignation délivrée le 22 décembre 2025 à la demande de Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil Monsieur [L] [Z] afin de : - condamner Monsieur [L] [Z], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à lui remettre les documents administratifs et comptables, pièces, archives et informations ci-dessus : * la liste des copropriétaires comportant la répartition par lots (par courriel), * le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, * l’attestation d’immatriculation et la fiche synthétique, * le n° de digicode de l’immeuble et les clés des parties communes, * le contrat d’assurances et les dossiers de sinistres, * les registres des procès-verbaux des assemblées générales, * les contrats d’entretien, les diagnostics amiante, plomb et termites, * le carnet d’entretien, * le dossier « employé d’immeuble » et les charges sociales, le cas échéant, * les dossiers de mutations, * les dossiers des travaux, * les dossiers de procédures, * les dossiers de l’AFUL, * la situation de trésorerie à la fin de son mandat, * les grands livres comptables jusqu’à la fin de son mandat, * les états de dépenses jusqu’à la fin de son mandat, * les factures concernant les périodes visées ci-avant, * le détail du fonds de roulement par copropriétaire, le dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée, les doubles des appels de fonds concernant le solde de trésorerie et toute archive en sa possession, * le descriptif des travaux établi par le maître d’œuvre, * le rapport du bureau d’étude technique, * les plans d’origine ainsi que les projections, * l’attestation d’assurance des entreprises ayant réalisé les travaux (responsabilité civile professionnelle et décennale), * l’attestation d’assurance dommage-ouvrage souscrite, * le dossier de permis de construire déposé, * les devis des entreprises et les factures réglées, - condamner la Monsieur [L] [Z] à payer à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) les intérêts sur les fonds détenus par lui rétroactivement depuis le 20 octobre 2025, date de la mise en demeure, - condamner Monsieur [L] [Z] à payer à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) la somme provisionnelle de 2.500 euros a titre de dommages-intérêts, - condamner Monsieur [L] [Z] à payer à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

Par mention au bulletin, a été ordonnée la réouverture des débats à l’audience du 29 juin 2026, lors de laquelle Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140), représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [L] [Z] n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient.

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2025 (pli avisé non réclamé) Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) a mis en demeure Monsieur [L] [Z] de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

L’ensemble des documents réclamés n’ayant pas été communiqué en dépit des demandes réitérées, il convient de condamner Monsieur [L] [Z] à remettre à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 90 jours, les documents et informations suivants : * la liste des copropriétaires comportant la répartition par lots (par courriel), * le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, * l’attestation d’immatriculation et la fiche synthétique, * le n° de digicode de l’immeuble et les clés des parties communes, * le contrat d’assurances et les dossiers de sinistres, * les registres des procès-verbaux des assemblées générales, * les contrats d’entretien, les diagnostics amiante, plomb et termites, * le carnet d’entretien, * le dossier « employé d’immeuble » et les charges sociales, le cas échéant, * les dossiers de mutations, * les dossiers des travaux, * les dossiers de procédures, * les dossiers de l’AFUL, * la situation de trésorerie à la fin de son mandat, * les grands livres comptables jusqu’à la fin de son mandat, * les états de dépenses jusqu’à la fin de son mandat, * les factures concernant les périodes visées ci-avant, * le détail du fonds de roulement par copropriétaire, le dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée, les doubles des appels de fonds concernant le solde de trésorerie et toute archive en sa possession, * le descriptif des travaux établi par le maître d’œuvre, * le rapport du bureau d’étude technique, * les plans d’origine ainsi que les projections, * l’attestation d’assurance des entreprises ayant réalisé les travaux (responsabilité civile professionnelle et décennale), * l’attestation d’assurance dommage-ouvrage souscrite, * le dossier de permis de construire déposé, * les devis des entreprises et les factures réglées,

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif. Monsieur [L] [Z] ayant exercé les fonctions de syndic à titre bénévole, il y a lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de provision

Les retards apportés par Monsieur [L] [Z] à la transmission des pièces ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par la demanderesse, l’ont accaparé au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété, l’ont ralenti dans les procédures en recouvrement de charges engagées et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à 1.000 euros.

En revanche, faute pour la demanderesse justifier du quantum des fonds éventuellement détenus par Monsieur [L] [Z], il n’y a pas lieu de le condamner à lui verser les intérêts au taux légal sur les fonds en sa possession rétroactivement depuis le 20 octobre 2025.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [Z] sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Z] sera condamné à payer Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à remettre à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents et informations suivants : * la liste des copropriétaires comportant la répartition par lots (par courriel), * le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, * l’attestation d’immatriculation et la fiche synthétique, * le n° de digicode de l’immeuble et les clés des parties communes, * le contrat d’assurances et les dossiers de sinistres, * les registres des procès-verbaux des assemblées générales, * les contrats d’entretien, les diagnostics amiante, plomb et termites, * le carnet d’entretien, * le dossier « employé d’immeuble » et les charges sociales, le cas échéant, * les dossiers de mutations, * les dossiers des travaux, * les dossiers de procédures, * les dossiers de l’AFUL, * la situation de trésorerie à la fin de son mandat, * les grands livres comptables jusqu’à la fin de son mandat, * les états de dépenses jusqu’à la fin de son mandat, * les factures concernant les périodes visées ci-avant, * le détail du fonds de roulement par copropriétaire, le dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée, les doubles des appels de fonds concernant le solde de trésorerie et toute archive en sa possession, * le descriptif des travaux établi par le maître d’œuvre, * le rapport du bureau d’étude technique, * les plans d’origine ainsi que les projections, * l’attestation d’assurance des entreprises ayant réalisé les travaux (responsabilité civile professionnelle et décennale), * l’attestation d’assurance dommage-ouvrage souscrite, * le dossier de permis de construire déposé, * les devis des entreprises et les factures réglées,

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif ;

DISONS nous réserver la liquidation de la présente astreinte,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140), la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur ses dommages et intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) au titre des intérêts au taux légal sur les fonds en la possession du défendeur rétroactivement depuis le 20 octobre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à payer à Maître [O] [E], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue Louis Blanc à Alfortville (94140) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 11 août 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,