Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00259 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDMH

MINUTE N° : 25/00158

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

--------------------

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMADER [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par Madame [T] [B], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [I] [F] [Z] [X] épouse [O] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4]

Comparante en personne

Monsieur [A] [O] [Adresse 3] [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL,Cadre- Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION : contradictoire , en premier ressort

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

La Société SEMADER a donné à bail à usage d’habitation à [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] par acte sous seing privé en date du 15 février 2018, un logement situé [Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 738,17 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société SEMADER a vainement fait délivrer le 18 avril 2024 aux locataires un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 3130,19 euros.

Par acte en date du 9 avril 2025, la Société SEMADER a fait citer [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, - ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux, - les condamner au paiement de la somme de 4782,82 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation, - les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale et révisable comme le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire, - les condamner aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu et engistré par le greffe.

A l’audience du 26 juin 2025, la Société SEMADER a actualisé sa créance à la somme de 4589,40 euros au 26 juin 2025. Le bailleur indique que les loyers courants sont payés avec un supplément variable. Les époux [O] proposent de régler la somme de 125 euros en plus du loyer et des charges. Le bailleur dit en être d’accord, les parties convenant que la dernière mensualité sera plus élevée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société SEMADER a vainement fait délivrer le 18 avril 2024 aux locataires un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 3130,19 euros.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 19 juin 2024.

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires restent solidairement (en tant qu’époux cocontractants au bail) redevables auprès de la Société SEMADER d’une somme de 4589,40 euros à la date du 26 juin 2025 au titre des loyers impayés.

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments et du fait que les locataires ont repris le versement du loyer avant l’audience, pour sa part résiduelle, et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, ils pourront se libérer de la somme due à raison de 35 mensualités de 125 euros chacune et du solde à la 36ème mensualité, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux des époux [Y] ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Ils seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au titre du bail conclu le 15 février 2018 entre la Société SEMADER et [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 5], avec effet au 19 juin 2024 ;

CONDAMNEsolidairement [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] à payer à la Société SEMADER la somme de 4589,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] pourront se libérer de leur dette à raison de 35 mensualités de 125 euros chacune et du solde à la 36ème mensualité, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELLE que pendant l’exécution de ce plan d’apurement les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et ne rependront vigueur qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance de ce plan ;

RAPPELLE que si [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] se libèrent dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement selon les modalités prévues ci-dessus :

CONSTATE la résiliation du bail au 19 juin 2024, ORDONNE l’expulsion des lieux de [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, CONDAMNE solidairement [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] à payer à la Société SEMADER une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; DÉBOUTE la Société SEMADER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement [I] [F] [Z] [O] et [A] [O] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA VICE-PRESIDENTE ET LA CADRE-GREFFIÈRE.

LA CADRE-GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE