Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00673 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3SK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JUILLET 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [U] [F] né le 14 Septembre 1973 à [Localité 1], et Madame [T] [I] née le 20 Février 1977 à [Localité 2], demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [X] [B] née le 14 Mai 2005 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Anne-Hélène DIEUMEGARD, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Sarah HEILMANN, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [Z] [D] né le 11 Mars 2003 à [Localité 4], demeurant Chez Madame [H] [K] - [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 JUIN 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 JUILLET 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] ont donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] un logement situé à [Localité 5] ([Localité 6]), [Adresse 4], bâtiment A, porte n°A3, moyennant un loyer mensuel de 600 € augmenté de la somme de 60 € à titre de provisions sur charges.

Le 15 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] pour un montant de 1643,23€ au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] au paiement d'une provision d'un montant de 1643,23 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts tels que prévus au bail et au taux légal à compter du commandement de payer pour le surplus, ainsi que d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation révisable d'un montant mensuel au moins égal à celui du loyer et des charges ; - condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 12 juin 2026.

Lors de celle-ci, Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de l'impayé locatif à la somme de 1403,15 €.

Madame [T] [I], représentée par son conseil, a soulevé une contestation, et a sollicité des délais de paiement, au besoin suspensifs de la clause résolutoire.

Cité à persone, Monsieur [Z] [D] n'a pas comparu à l'audience et n'y était pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

En l'espèce, le fait que l'agence immobilière chargée de la gestion de la location ait éventuellement tardé à transmettre un relevé d'identité bancaire aux locataires pour effectuer le virement du loyer ne justifie en aucune façon les propres retards de paiement, qui pouvaient se faire sous une autre forme, et en tout état de cause être rattrapés ultérieurement dans le délai du commandement de payer.

Or, il ressort du décompte produit par les bailleurs, non contesté par les locataires, que la somme visée dans ce commandement du 15 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de 6 semaines.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 août 2025. La provision à valoir sur l'indemnité d'occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les mêmes conditions que celles prévues dans le bail, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 1403,15 € au 8 juin 2026, incluant la provision pour le mois de juin 2026.

Tant l'obligation que le montant de celle-ci n'étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] à verser au bailleur une provision de 1403,15 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement ayant été apurées.

En revanche, dans la mesure où Monsieur [Z] [D] a quitté les lieux, il ne sera pas condamné au paiement des provisions sur les indemnités d'occupation à venir.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'examen du décompte de créance que le paiement des loyers a été repris avant l'audience, et que la dette se réduit au fil du temps depuis le commandement de payer les loyers, ce qui démontre les efforts réalisés ainsi que la possibilité de revenir à des rapports contractuels normaux.

Par conséquent, il conviendra d'accorder à Madame [X] [B] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire selon les modalités qui seront indiquées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les frais de justice

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

De la même façon, ils seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] la somme équitable de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] ;

CONSTATONS à la date du 26 août 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] d'une part, Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] d'autre part, portant sur le logement situé à [Localité 5] ([Localité 6]), [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] à Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] à une somme égale au montant du loyer mensuel (604,72 €) révisable suivant les mêmes conditions que celles prévues dans le bail, augmenté des provisions sur les charges récupérables (30 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] une provision de 1403,15 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 8 juin 2026, incluant l'indemnité de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [X] [B] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [X] [B] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de mensualités de 100 euros, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [X] [B], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3.qu'à défaut pour Madame [X] [B] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

4.Madame [X] [B] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l'indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins d'information ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [T] [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [B] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS