Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

République française, Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. LA CANOPEE

c/ S.A.S.U. [Z]

N° RG 26/00299 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JGGZ

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SARL [Localité 2] - MIGNOT - 81

ORDONNANCE DU : 05 AOUT 2026

ORDONNANCE DE REFERE Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CANOPEE [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Me Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. [Z] [Adresse 3] [Localité 3]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 juin 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI La Canopee, propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Dijon, a donné à bail commercial à la SASU [Z] pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2026, la SCI La Canopee a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SASU [Z] , au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1103 et 1231-1 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail commercial conclu le 1er décembre 2025 à effet du 16 mai 2026 ; en conséquence, - ordonner l’expulsion de la SASU [Z] et de tous occupants de son chef du local situé, [Adresse 3] à [Localité 1] avec si besoin est le concours de la force publique ; - condamner la SASU [Z] à verser à la SCI La Canopee une somme de 29 166 € TTC au titre des loyers et charges , arrêtée au mois de mai 2026, à titre de provision ; - condamner la SASU [Z] à verser à la SCI La Canopee une somme de 2 916,60 € au titre de la clause pénale à titre de provision ; - constater l’acquisition du dépôt de garantie versé par la SASU [Z] à la SCI La Canopee par application des stipulations du bail commercial ; - fixer l’indemnité d’occupation due par la SASU [Z] à la somme de 1 836 € par mois à compter du 1er juin 2026, jusqu’à la libération totale et effective des lieux, laquelle s’entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clefs ; - condamner la SASU [Z] à verser à la SCI La Canopee une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SASU [Z] aux entiers dépens.

La SCI La Canopee a fait valoir que :

la SASU [Z] n’a réglé aucun loyer et charge depuis la prise d’effet du bail et s’est vue délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 avril 2026 ; ce commandement est resté infructueux plus d’un mois ; le droit d’entrée n’a jamais été versé de même que le dépôt de garantie prévus au bail commercial ; la dette actuelle s’élève à la somme de 29 166 € TTC, à mai 2026. Bien que régulièrement assignée, la SASU [Z] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2025 liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 avril 2026 à la SASU [Z] concernant les loyers et provisions sur charges et taxes pour les mois de décembre 2025 et janvier, février, mars, avril 2026, pour un montant de 5 820 €, le dépôt de garantie à hauteur d’un mois de loyer impayé sur deux mois exigé au titre de ce dépôt de garantie, soit 1 400 € et l’indemnité d’entrée dans les lieux de 20 000 €, soit un total de 27 220 €, outre le coût du commandement de payer de 234, 82 €.

ll est constant que les sommes, objets du commandement de payer dues n’ont pas été acquittées par la SASU [Z] dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n'ayant en outre pas constitué avocat et n'ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 16 mai 2026, faute pour la SASU [Z] de s’être acquittée des loyers, charges et sommes impayés dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Du fait de la résiliation du bail, la SASU [Z] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n'est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie : - d'une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu'à défaut d'exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l'assistance de la force publique ; - d’autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement à compter du 1er juin 2026, d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

Il n'est pas sérieusement contestable que la SAS [Adresse 4] soit ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et provision sur charges et taxes mensuels, soit 1 836 €.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu’il n'est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SASU [Z] au titre des loyers, provisions sur charges et taxes, droit d’entrée dans les lieux, dépôt de garantie à hauteur de 1 400 € non versés, s’élève à la somme de 29 166 €, arrêtée au mois de mai 2026 et la SASU [Z] est condamnée à payer à la SCI La Canopée à titre provisionnel ladite somme. La SCI La Canopée sollicite également au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail une majoration de 10 % de la somme due.

Il résulte de l’article 23.2 du bail commercial intitulé :« pénalité contractuelle de retard » qu’une pénalité de 10 % des sommes exigibles en vertu du bail sera due 48h après une simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet; il existe une contestation sérieuse s’opposant à l’application de cette clause pénale dès lors qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé qu’elle s’applique en cas de résiliation du bail, contrairement à l’article 23.4 prévoyant justement l’indemnisation en cas de résiliation du bail par l’acquisition du dépôt de garantie.

La SCI La Canopée est en conséquence déboutée de sa demande de ce chef en présence d’une contestation sérieuse.

S’agissant du dépôt de garantie, il résulte du décompte que la SASU [Z] a versé 1 400 € à ce titre au lieu des 2 800 € prévus au contrat de bail. La SCI La Canopée sollicite la conservation de ce dépôt de garantie par application du bail commercial. Il résulte de l’article 23.4 dudit bail qu’en cas de faute du preneur à l’origine de la résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation , sans préjudice des autres dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur.

Il n’existe en conséquence aucune contestation sérieuse s’opposant à juger que le dépôt de garantie versé, soit 1400 €, restera acquis au bailleur.

La SASU [Z] qui succombe est condamnée aux dépens de l'instance qui comprennent le coût du commandement de payer.

Elle est condamnée à payer à la SCI La Canopée une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI La Canopee et la SASU [Z] à la date du 16 mai 2026 ;

Ordonnons à la SASU [Z] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 3] à [Localité 1], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut d'exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l'expulsion de la SASU [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Fixons l’indemnité d’occupation due par la SASU [Z] à la somme de 1 836 € par mois à compter du 1er juin 2026 , jusqu’à la libération totale et effective des lieux, laquelle s’entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clefs ;

Condamnons la SASU [Z] à payer à titre provisionnel à la SCI La Canopee la somme de 29 166 € , arrêtée au mois de mai 2026 ;

Constatons l’acquisition du dépôt de garantie versé par la SASU [Z] à la SCI La Canopee ;

Déboutons la SCI La Canopée du surplus de ses demandes ;

Condamnons la SASU [Z] à payer à la SCI La Canopee la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SASU [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présence ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.