Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 26/00034 - N° Portalis DB2F-W-B7K-FWQM

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Service chambre des référés : référés civils

N° RG 26/00034

N° Portalis DB2F-W-B7K-FWQM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2026

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C. [...], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Anne-Sophie BARDIN-LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Me Aurélia BOEGLIN, avocat au barreau de COLMAR, postulant

À l'encontre de :

DÉFENDERESSE

S.A.S. [...], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L'AFFAIRE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Ombeline MAHUZIER, Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant en matière de référé civil,

Greffière : Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier

DÉBATS

À l'audience publique du mercredi 01 juillet 2026.

ORDONNANCE contradictoire et rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition publique au greffe le 06 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Ombeline MAHUZIER, présidente, statuant en matière de référé civil, et Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier.

* Copie exécutoire à : Me Aurélia BOEGLIN Me Benoît NICOLAS

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, la société [...] a consenti à la SAS [...] un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 4], au loyer annuel initial de 18.000 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance et indexé annuellement sur l'indice INSEE.

Le 21 novembre 2025, la société [...] a fait délivrer à la SAS [...] un commandement de payer la somme de 12.559,13 euros en loyers, charges et accessoires (en ce compris coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 30 janvier 2026, la société [...] a fait assigner la SAS [...], devant la présidente de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties, et condamner la société [...] à verser une indemnité provisoire au titre des impayés de loyers et de charges, du dépôt de garantie, et de la clause pénale.

Par conclusions du 11 mai 2026, la SAS [...] sollicite :

- le débouté des demandes de la société [...] ; - qu’il lui soit donné acte de son intention de quitter les lieux au 31 mai 2026 ; - et en conséquence constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet ; - exclure la mise en œuvre de la clause de majoration automatique et de la clause pénale, à titre subsidiaire en réduire leurs montants en l’absence de préjudice - à titre reconventionnel, ordonner la restitution du dépôt de garantie à la libération des lieux ; - et ordonner la restitution des sommes versées au titre des provisions sur charges et ce, dans la limite des deux dernières années, soit un total de 15.353,68 euros ; - ordonner la compensation entre les sommes éventuellement réciproquement dues ; - subsidiairement, lui accorder les plus larges délais ; - en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions du 30 juin 2026, sur la base du décompte actualisé, la société [...] demande à la présidente de : - débouter la défenderesse de ses demandes ; - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de la SAS [...] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; - ordonner la séquestration et l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur ; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ; - condamner la SAS [...] à lui payer la somme de 27.262,65 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, augmentée d’ un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de cinq points (soit TBB+5), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement ; - condamner la SAS [...] à lui payer la somme de 2.726,26 euros, à titre de provision, augmentée de 10 % au titre de l’article 20.2 du contrat de bail ; - condamner la SAS [...] à lui payer une provision à titre d’indemnité égale au montant du loyer TTC augmenté des charges, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement du être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de ces deux périodes : avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale ; - condamner la SAS [...] à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation établie sur la base du dernier loyer exigible, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux ; - condamner la SAS [...] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

À l’audience du 1er juillet 2026, les parties représentées maintiennent leurs demandes.

Sur ce, l’affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 6 août 2026.

MOTIVATION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

- du bail du 6 novembre 2023, qui contient une clause résolutoire, - du commandement de payer la somme de 12.375,58 euros, arrêtée au 15 septembre 2025 qui a été délivré le 21 novembre 2025 avec rappel de la clause résolutoire, - du décompte arrêté au 15 janvier 2026 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

la SAS [...], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 21 décembre 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SAS [...] s’oppose à la demande d’expulsion aux motifs qu’elle a demandé à la bailleresse la résiliation anticipée du contrat de bail commercial par lettre réceptionnée le 3 janvier 2026. Par courriel du 5 janvier 2026, la société [...] s’est opposée à la demande invoquant les dispositions contractuelles qui prévoient la faculté de résiliation triennale moyennant un préavis de six mois. La défenderesse fait valoir son intention de quitter les lieux le 31 mai 2026.

Il ressort des échanges entre les parties que la SAS [...] est demeurée occupante des locaux mis à bail et qu’aucune restitution effective des locaux n’est intervenue.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la présidente du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 21 décembre 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

- sommes dues au titre du commandement de payer : 12.375,58 euros ; - loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois d’octobre, novembre et décembre) : 2.465,29 + 2.465,29 + 1.725,70 = 6.656,28 euros ; soit un total de 18 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS [...] sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 22 décembre 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2.465,29 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Indemnité jusqu’au terme d’une période ferme ou triennale

La société [...] sollicite la condamnation de la SAS [...] à lui payer à titre provisionnel une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentée des provisions de charge, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement dû être perçu jusqu’au terme d’une période ferme ou d’une période triennale du contrat de bail.

La demande d’indemnité qui intervient en réparation du préjudice lié à la rupture anticipée du contrat de bail, tend à l’allocation de dommages et intérêts qui suppose un examen au fond et échappe à la compétence du juge des référés.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande d’indemnité.

Sur la demande de majoration de la somme due au titre des loyers, charges et taxes impayés

En l’espèce, le bail comprend en son article 6.2 une clause de majoration de la somme due au titre des loyers, charges et taxes impayées formulée en ces termes « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles du chef du bail, aux échéances prévues ci-dessus, les sommes dues seront majorées automatiquement d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de cinq points (soit TBB +5), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement ».

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

Sur la demande au titre de la clause pénale

En l’espèce, le bail comprend en son article 20.2 une clause de majoration de 10 % des sommes dues par le preneur au bailleur au titre des loyers, charges, impôts et taxes quelconques ou autres et non payées à leur échéance, à titre de pénalité forfaitaire.

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Pour les raisons susmentionnées, il n’y a lieu à référé sur la demande de condamnation à payer la SAS [...] la somme de 2.726,26 euros augmentée de 10 %.

Paiements intervenus

Il ressort du dernier décompte actualisé 30 juin 2026 que la SAS [...] a opéré un paiement comme suit : 10.000 euros par virement du 18 décembre 2025.

Solde

Dès lors, la SAS [...] sera condamnée à payer les sommes de :

- 19.031,86 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ; - une indemnité mensuelle d’occupation de 2.465,29 euros à compter du 22 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; - dont à déduire la somme de 10.000 euros au titre du paiement intervenu.

La somme de 9.031,86 euros portera intérêts à compter du commandement de payer. Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance.

Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande de séquestration et d’enlèvement des meubles

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

la société [...] sollicite que soit reconnue l’acquisition à son profit du dépôt de garantie, en application des termes du contrat de bail qui stipulent qu’ « en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance, même si une partie n’en a pas été versée, ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au Bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur ayant ou non provoqué cette résiliation et du fait même de cette résiliation ».

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la présidente du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS [...] occupe les locaux mis à bail, que la restitution des clés n’est pas intervenue et qu’aucun état des lieux n’a été dressé par les parties.

En conséquence, la demande en restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés, en l’absence de comptes définitifs faits entre les parties.

De ce fait, il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la présidente du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’obligation non sérieusement contestable se définit comme celle dont l’évidence est elle qu’un examen superficiel de l’affaire permet de déterminer à la fois quelle obligation est en cause et quelle personne en est manifestement débitrice.

Le montant de la provision allouée n’a d’autres limites que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe alors discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SAS [...] sollicite la condamnation de la société [...] à lui payer la somme provisionnelle de 15.353,68 euros au titre des provisions sur charges et taxes foncières payées au titre des années 2024 et 2025.

Elle soutient que la bailleresse n’a pas produit de décompte de charge pour les périodes visées.

Il ressort des pièces versées que les décomptes de charges annuelles ont été produits par la bailleresse le 29 juin 2026.

Il en ressort que la SAS [...] est débitrice de la somme de 90,87 euros au titre de l’année 2023, et créancière de la somme de 573,78 euros au titre de l’année 2024. Les décomptes de charge au titre des années 2025 et 2026 n’ont pas été établis par le syndic de copropriété de l’immeuble.

Par ailleurs, les sommes exigées au titre des taxes foncières des années 2024 et 2025 ont été justifiées en cours de procédure.

Ainsi l’obligation qui incombe à la société [...] de restituer à la SAS [...] la somme de 15.353,68 euros au titre des provisions sur charge et taxes foncières se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de compensation des sommes dues

Par application de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date ou ses conditions se trouvent réunies ».

Au regard de ce qui précède, à défaut pour la SAS [...] de justifier d’aucune créance non sérieusement contestable sur la société [...], il n’y a matière à référé sur la demande de compensation judiciaire formée par elle.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS [...] qui sollicite des délais de paiement verse aux débats le bilan comptable émis au titre de l’année 2024 mais ne produit aucun élément actuel et pertinent permettant d’apprécier la réalité de ses ressources et charges et donc ses capacités à se délivrer effectivement de sa dette tout en continuant à payer régulièrement ses loyers. Il convient dès lors de rejeter sa demande.

Sur les demandes accessoires

la SAS [...], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2025, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société [...] la somme de 2 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ombeline MAHUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, statuant en matière de référé civil, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et à titre provisoire :

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS [...] à restituer les lieux situés à [Adresse 4] dans le 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la SAS [...] à payer à la société [...], à titre provisionnel :

- 19.031,86 € (dix neuf mille trente et un euros quatre vingt six cents) au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;

- dont à déduire la somme de 10.000 euros, en quittance, au titre du paiement intervenu le 18 décembre 2025 ;

- une indemnité mensuelle d’occupation de 2.465,29 € (deux mille quatre cent soixante cinq euros vingt neuf cents) à compter du 22 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

DISONS que la somme de 9.031,86 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de la somme due au titre des loyers, charges et taxes impayés par application de l’article 6.2 du contrat de bail liant les parties ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle de la SAS [...] à payer à la société [...] une indemnité égale au montant du loyer TTC augmenté des charges, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement du être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de ces deux périodes : avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestration et d’enlèvement des meubles et sur la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la société [...] ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS [...] à payer à la société [...] la somme de 2.000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SAS [...] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 06 août 2026, par Ombeline MAHUZIER, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière La Présidente

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »