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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE [N] 06 AOUT 2026

N° RG 26/00509 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3UCF

N° de minute :

[F] [B], [H] [B]

c/

S.A.S. [M]

DEMANDEURS

Monsieur [F] [B] [Adresse 1] [Localité 1]

Madame [H] [B] [Adresse 1] [Localité 1]

Tous deux représentés par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SELARL SEFJ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0230

DEFENDERESSE

S.A.S. [M] [Adresse 2] [Localité 2]

Représentée par Me Gilles r. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1603

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Divine KAYOULOUD ROSE lors des débats, et Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 juillet 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] ont donné à bail commercial à Monsieur [L] [K] et Madame [W] [C] des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2014 et moyennant un loyer annuel de 38.400 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme échu, aux fins d’exercer une activité de commerce alimentaire se rapportant à l’activité principale de charcuterie.

Monsieur [L] [K] et Madame [W] [C] ont, par acte du 31 juillet 2018, cédé à la société [M] CLUB leur fonds de commerce, incluant le droit aux baux susvisés.

La société [M] CLUB a ensuite cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail commercial à la société [M] le 7 juin 2022.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] ont fait délivrer à la société [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme en principal de 12.466 euros à titre de loyers et accessoires exigibles au 30 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), outre le coût du commandement.

C’est dans ces conditions, que par acte du 18 février 2026, Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] ont a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société [M] aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 24 janvier 2026 ;Ordonner l’expulsion de la société [M] et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner la société [M] à leur payer la somme provisionnelle de 21.464,47 euros au titre du solde des loyers échus, assorti des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la date d’échéance et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Condamner la société [M] à leur payer la somme provisionnelle de 2.146,65 euros au titre de la clause pénale ;Condamner la société [M] à leur payer une indemnité provisionnelle trimestrielle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel, charges et accessoires en sus, jusqu’à parfait délaissement, soit à la date de l’assignation 4.130 euros par mois charges comprises, avec application de l’indexation contractuellement prévue ;Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de grâce, prévoir qu’à défaut de paiement d’une seule des échéances prévues et des sommes dues au titre de l’occupation des locaux, la déchéance du terme sera encourue, la dette devenant immédiatement exigible, et la clause résolutoire leur sera acquise ;Condamner la société [N] GOURMET à leur payer la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer. A l’audience du 2 juillet 2026, les parties, toutes deux représentées, ont fait état d’un accord portant sur le paiement de la somme de 47.114,47 euros, dont 42.114,47 euros au titre de la dette locative incluant 2.598,75 euros de clause pénale, outre 4.211,45 au titre de la clause pénale et 5.000 euros concernant les frais irrépétibles. Ils sont d’accord sur la mise en place de délais de paiement à hauteur de 23 mensualités payables le 5 du mois d’un montant de 1.546,44 euros et d’une dernière mensualité pour le solde de la dette, avec en cas de non-respect une clause de déchéance du terme et l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

La société [M] remet à la barre un chèque d’un montant de 10.000 euros aux consorts [B].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 décembre 2025 portant sur la somme de 12.466 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société [M], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 12.466 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or, d’après le relevé de compte actualisé au 30 juin 2026, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 23 janvier 2026 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Sur les provisions au titre des loyers, charges et accessoires impayés et au titre de la clause pénale En l’espèce, les parties constituées s’accordent sur un solde restant dû de 42.114,47 euros, correspondant aux décomptes actualisés au 30 juin 2026 échéance de juin 2026 incluse, outre 2.598,75 euros au titre de la clause pénale.

Au vu de l’accord des parties, ces sommes ne paraissent pas sérieusement contestables et la société [M] sera donc condamnée à leur paiement provisionnel.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit le paiement d’intérêts de paiement majorés s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur son application.

Dès lors, la somme de 42.114,47 euros portera intérêt au taux légal, et ce à compter de l’assignation à hauteur de 21.464,47 euros et de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en délai de paiementSelon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'octroi de délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce les parties s’accordent sur la mise en place d’un échéancier de paiement. Il ressort du décompte actualisé que la locataire a effectué un règlement d’une somme de 28.833,72 euros le 17 octobre 2025, outre la remise à l’audience d’un chèque de 10.000 euros.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à la société [M] un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de ces dettes au terme convenu, et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors acquise.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige et de l’accord des parties, la société [M] sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 23 janvier 2026 à 24h,

Condamnons la société [M] à payer, par provision, à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] la somme de 42.114,47 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 30 juin 2026 (échéance de juin 2026 incluse), avec intérêt au taux légal sur la somme de 21.464,47 euros à compter du 18 février 2026 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société [N] GOURMET à payer, par provision, à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] la somme de 2.598,75 euros au titre de la clause pénale ;

Disons que la société [M] pourra s’acquitter du paiement de ces sommes, en plus des loyers courants, en vingt-trois mensualités de 1.546,44 euros et une vingt-quatrième correspondant au solde de la dette ;

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour la société [M], de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, la somme due, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l’expulsion de la société [M] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés sis [Adresse 3] à [Localité 3], ° il sera disposé des meubles conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, ° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamnons la société [M] à payer à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la société [N] GOURMET aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 06 août 2026.

[N] GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

[N] PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge