Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/09540 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K6Z6

MINUTE n° : 2026/ 344

DATE : 06 Août 2026

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SCI LE SAVOY, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Angélique FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Société [D] exerçant sous l’enseigne [H] [A], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 24 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à Me Angélique FERNANDES-THOMANN Me Frédéric MASQUELIER

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Angélique FERNANDES-THOMANN Me Frédéric MASQUELIER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 04 avril 2019, la S.C.I. LE SAVOY a donné à bail commercial à la S.A.S. [D], exerçant sous l'enseigne [H] [A] trois locaux situés [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant paiement d'un loyer annuel de 24.000 euros HT/HC, payable trimestrielle par termes de 6.000 euros HT le 01er janvier, 01er avril, 01er juillet et 01er octobre de chaque année, outre une provision sur charges de 165 euros ainsi qu'une provision sur taxe foncière de 840 euros.

Après indexation, le montant du loyer trimestriel actuel s'élève à la somme de 7.283,03 euros HT, outre 1456,61 euros de TVA, 225 euros de provisions sur charges et 820 euros de provisions sur taxe foncière, soit une somme globale de 9.784,64 euros par trimestre.

La S.A.S. [D] ayant laissé certains loyers impayés à compter du mois de décembre 2021, la S.C.I. LE SAVOY lui a fait délivrer le 18 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 12.516,64 euros, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré partiellement infructueux, la S.C.I. LE SAVOY lui a de nouveau fait délivrer un commandement de payer la somme de 9.446,70 euros le 20 mars 2024, puis un autre d'un montant de 19.585,54 euros le 20 février 2025.

La S.C.I. LE SAVOY lui a ensuite fait délivrer le 14 octobre 2025 un ultime commandement de payer la somme de 27.221,37 euros, comprenant 26.988,48 euros au titre de la créance principale et 232,89 euros pour le paiement de l'acte, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce dernier commandement étant demeuré infructueux, par acte du 18 décembre 2025, la S.C.I. LE SAVOY a fait assigner la S.A.S. [D], en référé devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins notamment devoir constater la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2025 et de paiement de sommes provisionnelles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2026, auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.C.I. LE SAVOY a modifié ses demandes comme suit :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ; - CONSTATER la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2025 ; - ORDONNER l'expulsion de la S.A.S. [D], dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; - CONDAMNER la S.A.S. [D] à lui payer la somme provisionnelle de 26.988,48 euros TTC à valoir sur la dette locative, toutes causes confondues, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025 ; - DIRE que cette somme portera intérêts à taux conventionnel de 10% par mois à compter du 01er janvier 2026 ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts ; - CONDAMNER la S.A.S. [D] à lui payer la somme de 14.676,54 euros TTC par trimestre à compter du 01er janvier 2026, à titre d'indemnité provisoire d'occupation, indexée tout comme le loyer et avec intérêts au taux légal, jusqu'à départ effectif des lieux ; - DEBOUTER la S.A.S. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la S.A.S. [D] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la S.A.S. [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût des actes régularisés à ce jour et celui du commandement, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le même jour, auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. [D] a sollicité en défense :

A titre principal, de : - CONSTATER l'irrégularité du commandement de payer délivré le 14 octobre 2025 et JUGER l'action de la bailleresse irrecevable pour défaut de commandement régulier préalable, ledit commandement étant dépourvu d'effet légal ; - DÉBOUTER en conséquence la S.C.I. LE SAVOY de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; " En tout état de cause, de : - CONSTATER que la S.A.S. [D] a quitté les lieux loués à la fin du mois d'avril 2026, ainsi qu'il ressort du constat de commissaire de justice du 30 avril 2026, et DÉCLARER en conséquence la demande d'expulsion sans objet ; - DÉCLARER sérieusement contesté, tant en son principe qu'en son quantum, le montant de la dette locative réclamée par la S.C.I. LE SAVOY, et DIRE n'y avoir lieu à référé sur ce chef ; A titre subsidiaire, (si, par impossible, le Tribunal devait estimer la clause résolutoire acquise), de : - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail et ACCORDER à la S.A.S. [D] des délais de paiement pour s'acquitter du solde de la dette une fois exactement déterminé, sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du Code civil ; En toute hypothèse, de : - CONDAMNER la S.C.I. LE SAVOY à verser à la S.A.S. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la S.C.I. LE SAVOY aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. MASQUELIER, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Après renvoi contradictoire sur demande des parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 24 juin 2026, à laquelle les parties ont maintenu leurs demandes.

Au cours de l'audience, la S.C.I. LE SAVOY a, en outre, sollicité la condamnation de la S.A.S. [D] au paiement d'une indemnité provisionnelle conventionnelle de 10% par mois de retard au titre du préjudice subi, soit la somme de 2.698,85 euros.

A l'issue de l'audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 06 août 2026.

MOTIFS

L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ".

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n'est pas sérieusement contestable.

La S.A.S. [D] conteste la validité du commandement de payer que lui a fait délivrer la S.C.I. LE SAVOY le 14 octobre 2025 au motif qu'il n'a pas été signifié à personne mais qu'il a été déposé à étude de Commissaire de justice, sans que ledit Commissaire ne mentionne sur l'acte l'accomplissement des diligences qu'il a entrepris à cette fin, donc dans des conditions ne lui garantissant pas une information effective.

Néanmoins, aux termes des " modalités de remise à l'étude " annexées audit commandement de payer du 14 octobre 2025, il appert que le Commissaire de justice a indiqué s'être transporté au [Adresse 4] à [Localité 1], soit au siège social de la S.A.S. [D] et que: " Audit endroit : "Personne ne répondant à nos appels Après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants: "Présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres,

"Présence d'une enseigne commerciale sur l'immeuble La signification à personne et à domicile étant impossible, la copie du présent acte a été déposée en mon étude (…). Un avis de passage daté de ce jour, mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant et le fait que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus brefs délais en mon étude contre récépissé ou émargement, par le destinataire de l'acte ou par toute autre personne spécialement mandatée, a été laissée au domicile du signifié. La lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile a été adressé ce jour a été adressée ce jour ou le premier jour ouvrable suivant la date du présent, au domicile du destinataire ci-dessus, avec copie de l'acte. (…). ".

Dans ces conditions, l'acte, valablement déposé en étude de commissaire de justice et permettant à la S.A.S. [D] de connaître de manière précise et évidente les intentions de la S.C.I. LE SAVOY et les sommes réclamées, dans le délai légal d'un mois, ce moyen est écarté.

En conséquence, la S.A.S. [D] n'ayant pas satisfait aux causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2025.

La S.C.I. LE SAVOY sollicite l'expulsion et la condamnation de la S.C.I. [D] à une indemnité provisionnelle d'occupation en raison du fait que cette dernière ne lui a pas restitué les clés des locaux loués, laquelle devrait être majorée de 50% pour atteindre la somme de 14.676,54 euros TTC par trimestre, avec intérêt au taux légal, et être assortie d'une astreinte de 150 euros par jours de retard, conformément à l'article 14 du contrat de bail.

Par ailleurs, elle réclame également, conformément à l'article 10 du contrat de bail, le paiement de deux indemnités provisionnelles à hauteur de 10% chacune, la première devant permettre de l'indemniser du préjudice résultant du défaut de paiement des loyers, charges et provisions à leur échéance, la deuxième devant lui permettre de recouvrer, avec un minimum de perception de 1.500 euros, toutes les pertes et dommages engagés pour parvenir au recouvrement des sommes dues.

La S.A.S. [D] sollicite en défense de constater qu'elle a quitté les lieux loués fin avril 2026 et donc, de déclarer sans objet la demande d'expulsion.

Bien qu'il soit démontré par la production d'un procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 01er avril 2026 que la S.A.S. [D] a quitté les locaux commerciaux loués " en vidant intégralement l'établissement, de sorte qu'à ce jour les lieux sont vides de tout meuble et de tout occupant ", dès lors que cette dernière ne justifie pas d'une remise effective des clés des locaux à la S.C.I. LE SAVOY, son maintien dans les lieux en l'absence de titre et l'atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié. Rien ne justifie la fixation d'une astreinte, rien ne permettant d'affirmer que la SAS [D] ne sera pas en mesure d'exécuter une décision de justice en dehors d'un cadre contraignant manifesté par la condamnation à une astreinte.

Il est constant que l'indemnité forfaitaire d'occupation majorée qui a été contractuellement prévue s'analyse comme une clause pénale. S'il appartient au juge des référés d'appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l'occurrence une clause pénale, il peut, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil la modérer s'il l'estime manifestement excessive. Or, en l'état des clauses relatives aux " intérêts de retard " (article 10) et à la " clause résolutoire " (article 14), le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de la résiliation du bail. Or, il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n'a pas le pouvoir d'appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

L'application des clauses pénales relative à l'indemnité d'occupation majorée et aux deux indemnités forfaitaires de 10 % se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur ces chefs de demandes.

Il s'en suit que l'indemnité d'occupation à charge de la S.A.S. [D] sera fixée à la somme de 7.283,03 euros HT, outre 1456,61 euros de TVA, 225 euros de provisions sur charges et 820 euros de provisions sur taxe foncière, soit une somme globale de 9.784,64 euros par trimestre, à compter du 01er janvier 2026, conformément à la demande du bailleur, jusqu'à la libération complète des lieux et restitution des clés au bailleur.

Eu égard au bénéfice des mesures d'exécution forcée dont il est nul besoin de reprendre les modalités à la présente décision s'agissant de dispositions réglementaires, il n'y a lieu d'assortir la mesure d'expulsion et de restitution des clefs d'une astreinte provisoire.

La S.C.I. LE SAVOY sollicite en outre la condamnation de la S.A.S. [D] au paiement d'une provision de 26.988,48 euros TTC à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 décembre 2025.

Elle produit au soutient de sa prétention un décompte faisant état du suivi des loyers et charges impayés arrêté au 31 mars 2026 (pièce n°33), au terme duquel il résulte un paiement incomplet des loyers, charges et taxes foncières depuis le 01er trimestre de l'année 2021, pour un montant total de 42.302,90 euros.

Compte-tenu du fait que la S.A.S. [D] reconnait a minima être débitrice de la somme de 21.109,44 euros au 06 janvier 2026 et dès lors qu'il résulte de ce qui précède que les indemnités de retards et autres majorations invoquées relèvent de l'appréciation du juge du fond, il y a lieu de considérer que le montant non sérieusement contestable de la créance se limite aux loyers, charges et taxes foncières impayés, outre montant de l'indemnité d'occupation arrêtés au 31 décembre 2025, soit à la somme de 21.109,44 euros.

La S.A.S. [D] sollicite l'octroi de délais de paiement pour apurer l'arriéré de loyers. Or, bien qu'elle justifie avoir procédé au paiement d'une partie des loyers impayés, elle ne rapporte pas d'élément permettant comptable ou financier d'établir qu'elle est en mesure de respecter un échéancier, aucune pièce comptable n'est déposée au soutien de cette demande. Par conséquent, il n'y a lieu à référer sur la demande de délais. La capitalisation des intérêts relatifs aux sommes dues sera ordonnée, par suite de la demande formulée par la S.C.I. LE SAVOY, conformément au texte de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur les autres demandes, la S.A.S. [D] succombant à la présente instance, elle sera condamnée à verser à la S.C.I. LE SAVOY la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article 835 du code de procédure civile, Vu l'article L.145-41 du code de commerce, Vu l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 04 avril 2019, entre la S.C.I. LE SAVOY et la S.A.S. [D] exerçant sous l'enseigne [H] [A], à la date du 14 novembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S. [D] exerçant sous l'enseigne [H] [A] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE la S.A.S. [D], exerçant sous l'enseigne [H] [A], à payer à la S.C.I. LE SAVOY une somme de 21.109,44 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés, outre indemnité d'occupation, arrêté au 31 décembre 2025 inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en délais de paiement de la S.A.S. [D] ;

CONDAMNE la S.A.S. [D], exerçant sous l'enseigne [H] [A], aux entiers dépens de la procédure, outre le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025 ;

CONDAMNE la S.A.S. [D], exerçant sous l'enseigne [H] [A], à payer à la S.C.I. LE SAVOY une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE