Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 28 Juillet 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00643 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VZAZ CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : [X] [O] épouse [M], [R] [M], [T] [M] C/ S.A.R.L. LA MAISON BLEUE-MAISONS ALFORT 2 - immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 843 894 346, ayant son siège social sis 148-152, route de la Reine à BOULOGNE -BILLANCOURT - 92100, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité , dûment habilité aux fins des présentes,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIERS :

Lors des débats : Madame Séverine PERREAU, Lors du prononcé : Madame Karima [J],

PARTIES :

DEMANDEURS Madame [X] [O] épouse [I]ée le 15 Janvier 1966 à FLEURANCE (32), demeurant 745 route de Puycornet, lieudit Peyrade - 82130 L’HONOR DE COS Monsieur [R] [M] Né le 15 Octobre 1995 à MONTAUBAN (82), demeurant 745 route de Puycornet, lieudit Peyrade - 82130 L’HONOR DE COS Madame [T] [I]ée le 29 Novembre 1998 à MONTAUBAN (82), demeurant 745 route de Puycornet, lieudit Peyrade - 82130 L’HONOR DE COS Représentés par Maître Guillaume MIGAUD, avocat au barreau du Val de Marne - Vestaire : PC 129

DEFENDERESSE S.A.R.L. LA MAISON BLEUE - MAISONS ALFORT 2, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 843 894 346, dont le siège social sis 148-152, route de la Reine à BOULOGNE -BILLANCOURT - 92100, Représentée par Maître Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS, Vestiaire : L258 ******** Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Juillet 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 juillet 2021, Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont donné à bail commercial à la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2, des locaux situés 37 avenue Georges Clémenceau - 94700 Maisons-Alfort, pour un loyer révisable. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 3 février 2023, à la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 pour une somme de 15 840,00 €, au titre de l’arriéré locatif. Par acte d’huissier du 28 février 2025, Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont fait assigner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

A l’audience du 18 juin 2026, Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont demandé :

de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;d’en suspendre les effets pendant 24 mois ;de condamner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges,de condamner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer à Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] les sommes provisionnelles suivantes :--- 5 674,91 € au titre de l’arriéré locatif au 18 juin 2026 ; --- 5 150,02 € au titre de la clause pénale et des frais de justice regroupés ; d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

de condamner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer à Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] une somme de 0,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont expliqué au soutien des prétentions : que certes aujourd’hui la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 est à jour du loyer courant ;mais que depuis le début du bail, aucun loyer n’a été réglé à jour, de sorte que l’inexécution contractuelle de la preneuse est permanente ;qu’en outre, l’arriéré n’a pas été payé dans le mois du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise ;qu’ils sont d’accord pour consentir à la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 des délais de paiement suspendant la clause résolutoire pendant 24 mois.La SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 a demandé au tribunal :

à titre principal :

de débouter Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] de leurs demandes ;de prendre acte du paiement par la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 de la somme de 90 835,24 € deuis le 18 octobre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire ;d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative durant 24 mois ; à titre subsidiaire :

de limiter l’indemnité d’occupation au montant du loyer de 16 036,50 € par trimestre ; en tout état de cause : de condamner Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] à payer à la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 soutient notamment : qu’elle exploite une crèche, de sorte que la résiliation du bail causerait un préjudice considérable aux familles qui y ont placé leurs enfants ;que la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 a payé tous ses loyers ;que Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] ont multiplié les actes d’exécution ;que la créance exigée n’est constituée que de clauses pénales et de commandements de payer ;que désormais un virement automatique est mis en place pour payer le loyer en début d’échéance ;qu’elle est d’accord pour suspendre la clause résolutoire pendant 24 mois avec comme condition de payer à l’échance le loyer courant ;Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Rappel des dispositions légales L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement le 3 février 2023 pour la somme de 15 840,00 €, Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Après vérification du décompte daté du 18 juin 2026 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à 5 674,91 € correspondant aux taxes foncières restant dues.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 au payement de la somme de 5 674,91 €, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 18 juin 2026, au titre de l’arriéré locatif. La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, son point de départ étant le 8 février 2025, date des écritures formulant cette prétention pour la première fois. La SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 explique cette absence de paiement par des difficultés DETAIL. Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 236 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Sur la clause pénale Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] sollicite l'application d'une pénalité d’un montant de 5 150,02 €, en incluant les frais des précédentes procédures et des commandements de payer délivrés ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. La demande de condamnation à payer les commandements de payer sera traitée ci-après. Sur les demandes accessoires L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il convient de condamner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 03 février 2023, 02 août 2024 et 18 octobre 2025.

Il convient enfin de condamner la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer à Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer à Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] la somme provisionnelle de 5 674,91 € au titre de l’arriéré locatif au 18 juin 2026, outre intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 18 juin 2026 ; AUTORISONS la SARL, La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à se libérer en 23 mensualités de 236,45 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; DISONS que, faute pour la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à 37 avenue Georges Clémenceau - 94700 Maisons-Alfort,en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 8 février 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; CONDAMNONS la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 03 février 2023, 02 août 2024 et 18 octobre 2025 ; CONDAMNONS la SARL La Maison Bleue - Maisons-Alfort 2 à payer à Mme [X] [N] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [T] [M] la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes les autres demandes des parties ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. Fait au Palais de Justice de Créteil le 28 juillet 2026,

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,