Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me GUERRIER Copies certifiées conformes délivrées le: à Me GUERRIER

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Charges de copropriété

N° RG 25/10132 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFSL

N° MINUTE :

Assignation du : 06 Août 2025

JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GARRAUD MAILLET, SAS, agissants poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [A] Chez M. [D], [Adresse 3] [Localité 4]

Madame [N] [C] [Adresse 4] [Localité 4]

Non représentés

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

*** EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] à PARIS a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [M] [A] et Madame [N] [C], propriétaires indivis au sein de cet ensemble immobilier des lots n° 8, 137 et 290 selon l'état descriptif de division aux fins de les voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du tribunal judiciaire de : - condamner solidairement Monsieur [A] et Madame [C] à lui payer la somme de 19.667,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges et frais exposés pour la période allant du 5 mai 2023 au 1er juillet 2025,  - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement Monsieur [A] et Madame [C] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement Monsieur [A] et Madame [C] aux dépens, - solidairement Monsieur [A] et Madame [C] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties défenderesses n'étant pas représentées en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026. Décision du 09 Juillet 2026 Charges de copropriété N° RG 25/10132 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFSL

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.   En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.   En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.   En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 17 juin 2024 et 23 juin 2025, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours. Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [C] et Monsieur [A].

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Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général que Madame [C] et Monsieur [A] restent redevables à la date du 1er juillet 2025, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 18.133,63 euros.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valent au sens des dispositions précitées, mise en demeure.

Enfin, Monsieur [A] et Madame [C] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, dès lors que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un même ou de plusieurs lots en commun.

- Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses au paiement de : - 170 euros au titre de frais d’inscription d’hypothèques, étant précisé que ces frais ont été enregistrés comptablement le 5 mai 2023, - 170 euros au titre des frais de suivi de contentieux, étant précisé que ces frais ont été respectivement enregistrés comptablement le 26 juin 2023, le 18 septembre 2023, le 10 octobre 2023, le 20 mars 2024, le 17 juin 2024, le 17 septembre 2024 et le 9 décembre 2024, - 174 euros au titre des frais de suivi de contentieux, étant précisé que ces frais ont été enregistrés comptablement le 25 mars 2025.

Si les frais de prise d’hypothèque rentrent dans le champ d’application des dispositions précitées, il n’en demeure pas moins que les frais de suivi de contentieux ne sont corroborés par aucune pièce et par suite aucune démarche réellement réalisée par le syndic alors en exercice n’est établie.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires verra sa demande de condamnation au titre des frais engagés rejetée.

- Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions des dispositions précitées.

- Sur la demande de dommages-intérêts  En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.   Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [C] et Monsieur [A] ont été condamnés à deux reprises pour des défauts de paiement de charges de copropriété, et ce, au titre de périodes antérieures à celle présentement examinée. En effet, ils ont été condamnés le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de PARIS à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à PARIS les sommes de : - 7.166,28 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2019 au 10 avril 2021, - 176,13 euros au titre des frais de recouvrement. Ils ont été également condamnés le 19 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de PARIS à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à PARIS les sommes de : - 13.263,04 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 10 avril 2023, Décision du 09 Juillet 2026 Charges de copropriété N° RG 25/10132 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFSL

- 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il s’ensuit que désormais Monsieur [A] et Madame [C] doivent être considérés comme des débiteurs de mauvaise foi, dès lors que malgré les deux condamnations précédentes, ils continuent à ne pas procéder au paiement à bonne date des sommes dues au syndicat des copropriétaires pour son bon fonctionnement. Les défauts de paiements prolongés causent, de toute évidence, un préjudice au syndicat des copropriétaires pour la bonne conservation et l’administration de l’ensemble immobilier en cause. Il convient de fixer le nouveau préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.750 euros. Monsieur [A] et Madame [C] seront condamnés in solidum au paiement de ce préjudice. - Sur les demandes annexes ou accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées in solidum à leur paiement.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les défenderesses seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

  PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [N] [C] et Monsieur [M] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 18.133,63 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 5 mai 2023 au 1er juillet 2025 inclus ;

Dit que cette somme de 18.133,63 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne solidairement Madame [N] [C] et Monsieur [M] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.750 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

Déboute le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum Madame [N] [C] et Monsieur [M] [A] aux dépens ; Décision du 09 Juillet 2026 Charges de copropriété N° RG 25/10132 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFSL

Condamne in solidum Madame [N] [C] et Monsieur [M] [A] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026.

La Greffière Le Président