Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE D’heure à heure

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2026 Président : Mme MORALES, Juge Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 28 Juillet 2026

N° RG 26/03465 - N° Portalis DBW3-W-B7K-77NR

PARTIES :

DEMANDERESSE

ASL [Adresse 1] représenté par son administrateur le cabient [L] dont le siège social est sis [Adresse 2] Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SCI CEDRIC AVENIR dont le siège social est sis [Adresse 3] Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gaëtan BALESTRA de l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Mme [Q] [X] épouse [Y] née le 26 Avril 1976 à [Localité 1]

M. [F] [Y] né le 01 Décembre 1970 à [Localité 2]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4] Grosse délivrée le 31.07.26 À - Me Valérie GERSON SAVARESE - Me Gaetan BALESTRA

tous deux représentée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 3], est géré par l'Association Syndicale Libre (ASL) [Adresse 7], dont les statuts ont été publiés au Journal Officiel du 30 mai 2009.

La SCI CEDRIC AVENIR, dont le gérant est Monsieur [O] [J], est propriétaire de la villa n°30 au sein dudit domaine.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 23 juillet 2026, l’ASL [Adresse 8], représentée par son administrateur, le Cabinet [L], a été autorisée à assigner en référé à heure indiquée, avant le 24 juillet 2026 à 17 heures, la SCI CEDRIC AVENIR à l’audience du 28 juillet 2026 à 9h00.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2026 à 12h22, l’ASL [Adresse 9] - [Adresse 10], représentée par son administrateur, le Cabinet [L], a assigné la SCI CEDRIC AVENIR, en référé, à l’audience du 28 juillet 2026, aux fins de : - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR à cesser la location saisonnière à la journée ou la soirée de la piscine et de l’extérieur de son lot sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée ; - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR à payer à l’ASL la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 juillet 2026, l’ASL [Adresse 11] [Adresse 10], représentée par son administrateur, le Cabinet [L], Madame [Q] [X] épouse [Y] et Monsieur [F] [Y], par l’intermédiaire de leur conseil et aux termes de leurs dernières conclusions, sollicitant de : - Recevoir l’intervention volontaire des époux [Y] ; - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR à cesser la location saisonnière à la journée ou la soirée de la piscine et de l’extérieur de son lot sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée ; - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR à payer à l’ASL la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI CEDRIC AVENIR aux dépens.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI CEDRIC AVENIR, représentée par son avocat, sollicite de : A titre principal : IN LIMINE LITIS - Juger irrecevable la demande de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA PAQUERIE, représentée par le CABINET [L], en ce qu’elle est dépourvue de pouvoir pour agir en justice contre la SCI CEDRIC AVENIR et par voie de conséquence les demandes reprises par les intervenants volontaires ; - Juger irrecevable la demande de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA PAQUERIE, représentée par le CABINET [L], faute d'intérêt à agir et par voie de conséquence les demandes reprises par les intervenants volontaires ; - Juger irrecevable l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA PAQUERIE, représentée par le CABINET [L] et les interventions volontaires des époux [Y], pour absence de respect du préalable de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative prévu par l'article 750-1 du Code de Procédure Civile avant la saisine de la juridiction ;

En tout état de cause, si la Juridiction estimait l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA PAQUERIE, représentée par le CABINET [L], et les intervenants volontaires recevables en leur demandes : - Débouter de l’intégralité de leurs demandes ; - Juger qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du Code de Procédure Civile ; - Débouter en conséquence l'A.S.L. [Adresse 9] et les intervenants volontaires de l'intégralité de leurs demandes ; - Condamner l'A.S.L. DOMAINE DE LA PAQUERIE et en tout état de cause les intervenants volontaires à payer à la SCI CEDRIC AVENIR la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner l'A.S.L. [Adresse 9] et en tout état de cause les intervenants volontaires aux entiers dépens de l'instance, distraits sur son affirmation d'y avoir pourvu.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la nullité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l’espèce, la SCI CEDRIC AVENIR soutient que la demande formée par l’association tendant à obtenir sa condamnation à cesser une activité de location saisonnière de sa piscine et de l’extérieur de son lot sous astreinte vise à contraindre un propriétaire à respecter une obligation qu’on lui prête et constitue une action en exécution forcée d’une obligation du propriétaire au sens de l’article 12 des statuts. Elle ajoute que l’engagement de l’action en justice devait être précédé d’une délibération de l’assemblée générale de l’ASL prise à la majorité absolue des voix de tous les propriétaires. Elle indique enfin que l’intervention des colotis ne peut prospérer en l’état de l’irrecevabilité de la demande initiale de l’ASL.

L’ASL [Adresse 9] - [Adresse 10], représentée par son administrateur, le Cabinet [L], fait valoir que l’ASL dispose du contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges du lotissement par tous les propriétaires occupants conformément à l’article 2 des statuts, l’article 19 de ces mêmes statuts prévoyant l’exercice de toutes actions afférentes à ce contrôle. Elle ajoute que les règles de majorité ne sont prévues que pour le cas où une délibération est soumise au vote des colotis et qu’il n’est nullement indiqué que le syndic agissant doit être mandaté par une délibération.

A titre liminaire, il convient de préciser que la défenderesse sollicite l’irrecevabilité de la demande sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile. Or, l’article 117 du code de procédure civile a trait à une exception de nullité et non à une fin de non recevoir, de sorte que seule la validité de l’acte introductif d’instance peut être étudiée.

Si l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2025 a désigné comme administrateur de l’ASL le CABINET [L], pour une durée de 18 mois, le contrat d’administration n’est pas versé aux débats, de sorte qu’il est impossible de connaitre l’étendue de la mission qui a été confiée à l’administrateur.

L’article 16 des statuts de l’ASL prévoit que l’association syndicale est administrée par un syndicat de trois membres minimum nommés par l’assemblée générale, l’article 18 que les délibérations du syndicat sont prises à la majorité et l’article 19 que le syndicat représente l’association en justice tant en demande qu’en défense.

L’article 20 énonce quant à lui que le syndicat peut consentir une délégation au directeur pour permettre à celui-ci de le représenter et de représenter l’association à l’égard des tiers. Cette délégation peut être consentie sans limitation de durée et peut être générale. Le syndicat peut, en outre, consentir toute délégation spéciale, temporaire ou non, à l’un de ses membres ou à un tiers. Or, aucune délibération du syndicat délèguant à l’administrateur de l’ASL, à savoir le CABINET [L], le pouvoir de représentation en justice de l’ASL n’est versée aux débats.

Dès lors, le contrat d’administration définissant les missions de l’administrateur de l’ASL n’étant pas fourni, pas plus qu’une délibération du syndicat déléguant son pouvoir de représentation de l’ASL en justice au CABINET [L], ce dernier ne justifie pas d’un pouvoir lui permettant de représenter en justice l’ASL [Adresse 8].

L’acte introductif d’instance est donc entaché d’une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, conformément à l’article 117 du code de procédure civile et il convient, en conséquence, de prononcer la nullité de l’assignation.

Ainsi, le juge des référés n'ayant pas été valablement saisi et l'instance introduite se trouvant anéantie du fait de la nullité de l'acte de saisine qui en est l'origine, l’intervention volontaire de Madame [Q] [X] épouse [Y] et Monsieur [F] [Y] ne saurait être accueillie.

L'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance seront laissés à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

PRONONÇONS la nullité de l’assignation délivrée le 24 juillet 2026 par laquelle l’ASL [Adresse 11] [Adresse 10], représentée par son administrateur, le Cabinet [L], a assigné la SCI CEDRIC AVENIR, en référé, à l’audience du 28 juillet 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les interventions volontaires de Madame [Q] [X] épouse [Y] et Monsieur [F] [Y] ;

DISONS n’y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens de l’instance à la charge du demandeur ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.