Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

R.G. N° 26/00379. Ordonnance de référé du 24 juillet 2026 N° RG 26/00379 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FBWH

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 Juillet 2026

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT - Office Public de l'Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 1] représenté par Madame [M] [D], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 24 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à :

R.G. N° 26/00379. Ordonnance de référé du 24 juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 12 avril 2002, Bretagne Sud Habitat a donné à bail à M. [R] [G] un local d'habitation situé [Adresse 3]. Par additif au contrat rappelant l’adresse du preneur au [Adresse 2], le bailleur a renoncé à se prévaloir du jugement de résiliation du bail, à effet au 22 octobre 2004.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2026, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé auquel il demande de : - autoriser Morbihan Habitat, à procéder, conformément à la loi, à l'ouverture forcée des portes du pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours du Commissaire de Justice assisté de deux témoins, voire de la Force Publique le cas échéant et d'un serrurier; - de laisser Morbihan Habitat visiter ledit logement et déterminer en fonction de son encombrement ou du degré de salubrité, s'il convient avant les travaux d'entretien annuel obligatoire et de dératisation, d'effectuer des travaux de nettoyage du logement, de déplacement ou de débarras de certains meubles aux frais de M. [G], avant de permettre à l'entreprise JSA Hygiène et l'entreprise Proxiserve de procéder auxdits travaux ; - de permettre à Morbihan Habitat de conserver les clés du logement en l'absence de l'intéressé à l'issue des opérations en informant le locataire et par tous moyens que lesdites clés sont à sa disposition contre émargement pour qu'il puisse réintégrer son logement sans difficulté ; - de condamner M. [G] aux dépens d'instance ainsi qu'aux dépens d'exécution éventuelle.

A l’audience du 11 juin 2026, Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [D] munie d’un pouvoir, confirme ses demandes.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [G] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ou excuser.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé et la recevabilité de l'action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à autoriser l’entrée du bailleur dans les lieux loués lorsque le locataire n’en permet pas l’accès pour la préparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

En outre, alors que sont évoquées des plaintes concernant la présence de rats, il est fait état de l’urgence à statuer au vu des risques portés à la sécurité et à la salubrité de l’ensemble de l’immeuble loué, de même que pour faire cesser les troubles de voisinage.

Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Sur les demandes d’accès au logement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; (...) e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ; (...).

Aux termes de l’article 6-1 de la même loi, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Morbihan Habitat expose avoir été destinataire de plusieurs réclamations concernant la présence de rats provenant du terrain de M. [G].

Par courrier du 28 juillet 2025, l’Office Hlm a rappelé à M. [G] ses obligations contractuelles et l’a mis en demeure, sous quinzaine, de procéder à l’entretien de son jardin, sauf à devoir supporter les frais de remise en état qu’engendrerait l’intervention d’une entreprise spécialisée (pièce n°2).

Le 8 septembre 2025, le bailleur a avisé M. [G] qu’il se présenterait à son domicile le 23 septembre suivant, pour s’entretenir avec lui de l’occupation et l’entretien de son logement et des extérieurs.

Après un premier passage infructueux le 11 septembre 2025, l'entreprise Sapian mandatée par le bailleur pour procéder à la dératisation des lieux, a pu intervenir le 10 octobre 2025. Il ressort du rapport d’intervention aux [Adresse 4] et [Adresse 2] (pièce 3) que : - la présence de souris est avérée, - le pavillon 4 est très sale et insalubre, le mobilier est dégradé, - des postes raticides provisoires ont été installés dans les combles et qu’un deuxième passage a été programmé pour le 24 octobre 2025. Les quelques photographies annexées audit rapport laissent apparaître un défaut manifeste d’entretien des lieux.

Indiquant que lors des visites du service social du bailleur M. [G] avait émis le souhait de faire établir un devis, d’ouvrir des aides pour l’entretien courant du logement et de travailler une demande de mutation, Morbihan Habitat, par courrier recommandé daté du 3 mars 2026 mais non réclamé par l’intéressé, a mis le locataire en demeure de lui fournir les documents administratifs nécessaires, à défaut de quoi une procédure judiciaire pour faire procéder au nettoyage du logement serait envisagée.

Malgré une sommation d'avoir à entretenir le logement et le jardin, délivrée le 4 mars 2026 par acte de Commissaire de Justice (pièce n°6), l'Office expose avoir reçu une réclamation d'une voisine le 28 avril 2026, se disant à nouveau importunée par les rongeurs (pièce n°7).

Enfin, il est apparu qu’aucune visite pour la vérification de la VMC, du détecteur de fumée et l'entretien des bouches, robinetteries et radiateurs électriques n’a pu être réalisée par l'entreprise Proxiserve depuis 2021 (pièce n°9).

R.G. N° 26/00379. Ordonnance de référé du 24 juillet 2026

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que malgré les démarches amiables initiées par le bailleur, M. [G] ne s’est pas conformé à son obligation d’entretien du logement et aucun des travaux nécessitant une intervention dans le logement n’a pu être réalisé, du fait du locataire.

Régulièrement assigné à l’audience, M. [G] n’a pas comparu pour expliquer les motifs de cette opposition.

En conséquence, en application des textes susmentionnés, Morbihan Habitat sera autorisé: - à procéder à l'ouverture forcée des portes du pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours du Commissaire de Justice assisté de deux témoins, voire de la force publique le cas échéant et d'un serrurier, afin de permettre à l'entreprise JSA Hygiène et à l'entreprise Proxiserve de procéder aux travaux d'entretien annuel obligatoire et de dératisation; - à faire effectuer, aux frais de M. [G], les travaux préalables de nettoyage du logement, de déplacement ou de débarras de certains meubles éventuellement nécessaires à l’intervention de ces entreprises,

- à conserver les clés du logement en l'absence de l'intéressé à l'issue des opérations en informant le locataire, par tous moyens que lesdites clés sont à sa disposition contre émargement pour qu'il puisse réintégrer son logement.

Sur les dépens

Partie perdante, M. [R] [G] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

AUTORISONS Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à procéder à l'ouverture forcée des portes du pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours du Commissaire de Justice assisté de deux témoins, voire de la force publique le cas échéant et d'un serrurier, afin de permettre à l'entreprise JSA Hygiène et à l'entreprise Proxiserve de procéder aux travaux d'entretien annuel obligatoire et de dératisation ;

AUTORISONS Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à faire effectuer, aux frais de M. [G], les travaux préalables de nettoyage du logement, de déplacement ou de débarras de certains meubles éventuellement nécessaires à l’intervention de ces entreprises;

AUTORISONS Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à conserver les clés du logement en l'absence de l'intéressé à l'issue des opérations en informant M. [R] [G], par tous moyens, que lesdites clés sont à sa disposition contre émargement pour qu'il puisse réintégrer son logement ;

CONDAMNONS M. [R] [G] aux entiers dépens de l’instance, et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE