Autres demandes relatives à la vente

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00518 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RBXE du 24 Juillet 2026

affaire : [X] [P] [A] c/ [S] [R] [W] époux [Z], [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée à

Me Nicolas BARANGER Me Nicolas MATTEI

l’an deux mil vingt six et le vingt quatre Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [X] [P] [A] [Adresse 1] [Adresse 1] (LIBAN) Rep/assistant : Me Nicolas BARANGER, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [S] [R] [W] époux [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Me Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [O] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Me Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2026, M. [X] [A] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [S] [Z] née [W] et M. [O] [Z] aux fins de voir : - ordonner à titre conservatoire : - aux époux [Z] de porter à la connaissance de tout candidat acquéreur, l'existence de la procédure judiciaire en cours relative à la promesse de vente du 5 juin 2025 et sa demande en réitération judiciaire de la vente présentée par lui, - dire que toute promesse de vente, compromis de vente de cession portant sur le bien litigieux devra mentionner expressément l'existence de la procédure judiciaire en cours, - dire qu'ils devront informer son conseil de toute offre d'acquisition reçue portant sur le bien litigieux, - dire que toute cession du bien litigieux intervenue pendant la durée de la procédure devra prévoir que le prix de vente soit conservé entre les mains du notaire instrumentaire jusqu'à l'issue définitive du litige, - dire que les mesures seront prononcées sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l'ordonnance, - condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 16 juin 2026, il a maintenu ses demandes.

M. [O] [Z] et Mme [S] [W] épouse [Z] sollicitent dans leurs conclusions déposées à l'audience de : - dire n'y avoir lieu à référé, - rejeter les demandes, - condamner M. [A] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [A] :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1124 Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que selon acte sous seing privé reçu le 5 juin 2025 par Maître [M] [E], Notaire à [Localité 1], les époux [Z] ont consenti à Monsieur [X] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur un studio situé à [Adresse 3] au prix de 125.000 euros.

Il a été mentionné que le bien était loué dans le cadre d'un bail meublé à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel hors charges de 520 eros. Le promettant a déclaré n'avoir aucun litige en cours avec son locataire et ne pas avoir connaissance de difficultés financières de sa part. Il s'est engagé à informer le bénéficiaire de toutes difficultés pouvant survenir dans le déroulement du bail et de toute demande du locataire.

La promesse du 5 juin 2025 prévoyait une option d'achat au profit de Monsieur [A] jusqu'au 5 septembre 2025 à 16 heures.

En contrepartie de l'immobilisation du bien, Monsieur [A] a versé entre les mains du notaire instrumentaire une indemnité d'un montant de 12.500 euros. La promesse prévoyait en outre une stipulation de pénalité compensatoire, aux termes de laquelle, dans l'hypothèse où toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse seraient remplies et où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, celle-ci devrait verser à l'autre la somme identique de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts que le juge pourra modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il n'a pas été prévu de condition suspensive d'obtention d'un prêt, le bénéficiaire déclarant qu'il n'entendait pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition envisagée.

Il a été expressément prévu que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux termes dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir.

Par avenant du 4 septembre 2025, ce délai d'option d'achat a été prorogé jusqu'au 19 septembre 2025 à 16 heures.

Monsieur [A] ne justifie pas avoir levé l'option dans le délai contractuellement stipulé soit avant le 19 septembre 2025 à 16 heures.

Les époux [Z] qui font valoir que la promesse de vente est devenue caduque, justifient lui avoir adressé, après l'expiration du délai d'option, une lettre recommandée les 30 septembre 2025 et 4 octobre 2025 aux fins d'obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Par courrier du 28 octobre 2025, le conseil des époux [Z] a mis en demeure Monsieur [A] de donner mandat au notaire instrumentaire de libérer l'indemnité d'immobilisation de 12.500 euros, devenue exigible depuis le 19 septembre 2025, et de leur régler directement la somme de 12.500 euros au titre de la pénalité compensatoire stipulée à la promesse.

Monsieur [A] s'y est opposé en invoquant la situation locative du bien et en faisant valoir qu'il avait été surpris d'apprendre l'existence d'un arriéré locatif qui ne lui avait pas été déclaré par les promettants alors que la situation locative du bien constitué un élément déterminant de son consentement. Il a ajouté avoir sollicité la transmission de justificatifs concernant la situation de la locataire qui ne lui ont pas été adressés de sorte qu'il ne disposait pas des éléments nécessaires pour exercer utilement l'option prévue par la promesse.

Il soutient que la situation a manqué de lisibilité car après avoir reconnu les impayés locatifs, il a été informé par le gestionnaire du bien, du départ de la locataire et qu'il a été dans l'impossibilité de lever l'option dans le délai contractuel tout en faisant valoir que les promettants ont postérieurement proposé la vente du bien à un prix supérieur de 149 000 euros incompatible avec les exigences de loyauté et de bonne foi.

Toutefois, bien que M. [A] expose avoir appris durant le délai d'option que la locataire ne réglait pas le loyer, force est de relever que les mails qu'il produits, adressés à l'agence immobilière en charge du bien et au notaire sont postérieurs au terme fixé dans la promesse de vente, au 19 septembre 2025 pour lever l'option et que les mails précédents portaient sur la transmission de justificatifs sur un détecteur de fumée et des éléments sur la solvabilité de la locataire à savoir des bulletins de salaire et la caution d'un tiers, sans faire expressément état d'un arriéré.

Dans un mail du 30 octobre 2025, M. [A] a fait valoir que des omissions graves avaient été commises par l'agence mandatée par les époux [Z] car dès juillet 2025, des impayés de loyer étaient apparus et qu'en dépit de ses demandes, les pièces justificatives nécessaires ne lui avaient pas été transmises. Il a fait valoir qu'aucune levée d'option ne pouvait intervenir en l'absence de transparence sur la situation de la locataire.

Toutefois, force est de relever que la promesse de vente n'a pas subordonné la levée de l'option à la solvabilité de la locataire et qu'aucune condition suspensive ne prévoyait que ladite vente serait subordonnée à l'absence d'impayé ou à la production de justificatifs sur la situation financière de cette dernière, la promesse prévoyant cependant que le promettant s'engageait à informer le bénéficiaire de toutes difficultés pouvant survenir dans le déroulement du bail.

En outre, il ressort des pièces produites aux débats que les époux [Z] ont par la suite indiqué que la locataire avait quitté les lieux, que le bien était désormais libre de toute occupation et ont proposé de le lui vendre à une somme supérieure de 149 000 euros, sans succès.

Par ailleurs, les défendeurs justifient que par courrier du 28 novembre 2025 Monsieur [A] a présenté une nouvelle offre mais à un prix inférieur de 120 000 euros de celui initialement visé dans la promesse de vente, qui a été refusée.

De plus, s'il est constant que les époux [Z] ont diligenté une action au fond à l'encontre de Monsieur [A] aux fins notamment d'obtenir sa condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation et de la pénalité compensatoire et que ce dernier expose solliciter reconventionnellement la réitération judiciaire de la vente et subsidiairement l'indemnisation de ses préjudices résultant de sa non réalisation, force est de relever que Monsieur [A] ne justifie pas disposer en l'état, avec l'évidence requise en référé, d'un droit sur le bien immobilier litigieux dans la mesure où il n'a pas levé l'option dans le délai imparti.

De plus, il n'appartient pas au juge des référés mais à la seule juridiction du fond de se prononcer sur les manquements reprochés par Monsieur [A], aux époux [Z] dans le cadre de l'exécution de la promesse de vente, que ces derniers contestent en se prévalant de leur côté de la caducité de la promesse de vente et de l'absence de droit de ce dernier sur le bien, faute d'avoir opté dans le délai.

Par ailleurs, M. [A] ne verse aucune pièce permettant d'établir que le bien litigieux risquerait d'être prochainement vendu, la seule annonce immobilière versée, étant insuffisante à le démontrer étant de surcroît relevé que le délai prévu dans la promesse de vente pour opter, a pris fin le 19 septembre 2025 soit il y a plus de huit mois.

Enfin, ainsi que l'indiquent les défendeurs, les demandes sollicitées par Monsieur [A] visant à informer tout candidat de l'existence d'une procédure judiciaire en cours et de sa demande de réitération forcée seraient de nature à dissuader tout acquéreur d'acheter à l'instar de celle visant à conserver le prix de vente entre les mains du notaire qui engendrerait son indisponibilité pendant toute la durée de la procédure initiée au fond.

Dès lors, il doit être considéré, au vu de l'ensemble de ces éléments, que le dommage imminent allégué par M. [A], n'apparaît pas caractérisé de sorte qu'il ne peut être fait droit aux mesures conservatoires sollicitées par ce dernier.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l'issue du litige, de condamner Monsieur [A] qui succombe à payer aux époux [Z] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à payer Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [W] épouse [J] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [A] aux dépens :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS