Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Daniel HARROCH

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandre DE PLATER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09971 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGN5

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 juillet 2026

DEMANDERESSE Madame [S] [H], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Alexandre DE PLATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0395

DÉFENDEURS Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Daniel HARROCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0311 Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Daniel HARROCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0311

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09971 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGN5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2015, [Q] [H] a consenti un bail d'habitation à [M] [W] et [F] [W] sur des locaux situés appartement, lot n°13, 2ème étage gauche, escalier du fond de l'immeuble à droite, et cave n°2, lot n°70, [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer de 3.200 euros, d'une provision sur la taxe sur les ordures ménagères de 41 euros et d'une provision sur charges de 387 euros.

[S] [H] vient aux droits de [Q] [H] à la suite de son décès.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 26.862,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [M] [W] et [F] [W], le 21 juillet 2025.

Par assignation du 27 octobre 2025, [S] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de [M] [W] et [F] [W], à défaut de départ volontaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard en se réservant la liquidation de l'astreinte, à faire séquestrer les meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du dernier loyer quotidien appliqué, outre les charges, taxes et impositions applicables, indexée conformément au bail résilié, et ce avec intérêts de droit à compter de chacun des avis d'échéance mensuels, montant résultant du contrat résilié, à compter du 19 septembre 2025, jusqu'à libération des lieux, - 31.042,66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2025 sur celle de 26.862,39 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, des mesures conservatoires et d'exécution mises en œuvre pour le recouvrement des sommes objets du litige. Elle a sollicité la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 octobre 2025. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 mai 2026, [S] [H], représentée par son conseil, a indiqué que la dette s'élevait à la somme de 50.918,96 euros, échéance d'avril 2026 incluse, taxe foncière déduite car non récupérable sur les locataires. Elle a indiqué s'opposer aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, les locataires faisant le choix de financer une résidence secondaire, et aux délais de paiement demandés.

[M] [W] et [F] [W] ont comparu, respectivement assisté et représentée.

Ils ont sollicité la fixation de la dette locative à la somme de 46.790 euros, terme d'avril 2026 inclus, et sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant 13 mois pour apurer la dette.

Ils ont exposé être en instance de divorce, et avoir eu des difficultés professionnelles et de santé expliquant la dette locative.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[S] [H] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant [M] [W] et [F] [W].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[S] [H] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 26.862,39 euros n'a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n'est justifié d'aucun plan d'apurement conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d'habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas remplie.

[M] [W] expose avoir réglé le loyer d'avril 2026 mais produit aux débats un relevé bancaire incomplet d'avril 2025. Ce document ne permet pas de s'assurer du versement de la somme et ne peut, en tout état de cause, pas justifier du paiement de l'échéance d'avril 2026. En outre, [M] [W] justifie de nombreuses charges mais pas de ressources permettant de supporter le montant du loyer courant, majoré d'une mensualité d'apurement de l'arriéré.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard en se réservant la liquidation de l'astreinte, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.

Au regard du montant du loyer en avril 2026, son montant sera fixé à la somme provisionnelle mensuelle de 3.718,27 euros, outre la somme de 475 euros à titre de provision sur charges et la somme mensuelle de 52 euros à titre de provision sur la taxe d'ordures ménagères, indexée conformément au bail résilié, et ce avec intérêts de droit à compter de chacun des avis d'échéance mensuels, montant résultant du contrat résilié.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2025, et ne cessera d'être solidairement due par les défendeurs qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [S] [H], ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative et la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [S] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, [M] [W] et [F] [W] lui devaient la somme de 50.918,96 euros, hors frais de commissaire de justice et déduction faite de la taxe foncière appelée en avril 2025 alors qu'elle ne peut être supportée par le locataire, en deniers ou quittances.

[M] [W] et [F] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure,

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil.

4. Sur les frais du procès

[M] [W] et [F] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'assignation du 27 octobre 2025 et des mesures conservatoires et d'exécution mises en œuvre pour le recouvrement des sommes objets du litige.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [S] [H], concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet au 1er juin 2015 entre [Q] [H] aux droits duquel vient [S] [H], d'une part, et [M] [W] et [F] [W], d'autre part, concernant les locaux situés appartement, lot n°13, 2ème étage gauche, escalier du fond de l'immeuble à droite, et cave n°2, lot n°70, [Adresse 3], est résilié depuis le 18 septembre 2025,

DISONS n'y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'octroyer des délais de paiement à [M] [W] et [F] [W] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [M] [W] et [F] [W] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés appartement, lot n°13, 2ème étage gauche, escalier du fond de l'immeuble à droite, et cave n°2, lot n°70, [Adresse 3],

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement [M] [W] et [F] [W] à payer à [S] [H], une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 3.718,27 euros, outre la somme de 475 euros à titre de provision sur charges et la somme mensuelle de 52 euros à titre de provision sur la taxe d'ordures ménagères, indexée conformément au bail résilié, et ce avec intérêts de droit à compter de chacun des avis d'échéance mensuels, montant résultant du contrat résilié,

DISONS que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les provisions pour charges et pour taxe sur les ordures ménagères, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement [M] [W] et [F] [W] à payer à [S] [H], à titre provisionnel,la somme de 50.918,96 euros arrêtée à la date du 16 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, hors frais de commissaire de justice et déduction faite de la taxe foncière appelée en avril 2025, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, à compter de la présente décision,

DEBOUTONS [S] [H] du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer courant pour la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, d'astreinte assortissant l'expulsion,

DEBOUTONS [M] [W] et [F] [W] de leurs demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement [M] [W] et [F] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025, de l'assignation du 27 octobre 2025 et des mesures conservatoires et d'exécution mises en œuvre pour le recouvrement des sommes objets du litige,

CONDAMNONS solidairement [M] [W] et [F] [W] à payer à [S] [H] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge