Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/52424 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7OJJ

N° : 7

Assignation du : 31 Mars 2025 02 Avril 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 juillet 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société SOCIETAS (nom commercial DAUPHINE GESTION) C/O SOCIETAS [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS - #P0219

DEFENDERESSE

La S.C.I. SAYOR [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Maître Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS - #K0190,

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, La SCI Sayor est propriétaire des lots 37,49 et 53 de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis à la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date des 31 mars et 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI Sayor aux fins d’obtenir sa condamnation à:

- remettre les terrasses à jouissance privative de son lot n° 53 en conformité avec le réglement de copropriété, c’est à dire en retirant l’ensemble des bacs à fleurs installés sur les terrasses, en n’accédant plus au terrasson R+8 en l’absence de mise en place des garde-corps de sécurité et en arrêtant d’exploiter l’édicule de la cage d’escalier de service,

le tout dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’issue duquel s’appliquera une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, au terme de laqielle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée

- lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 3 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Sayor à:

- remettre la terrasse sur cour en son état d’origine et en conformité avec le réglement de copropriété c’est à dire en retirant l’ensemble des bacs à fleurs qui y sont installés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’issue duquel s’appliquera une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, au terme de laqielle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée

- remettre le toit terrasse en son état d’origine et en conformité avec le réglement de copropriété, c’est à dire en arrêtant d’exploiter le dessus de l’édicule de l’escalier de service et en retirant les échelles métalliques à marche, et ce dans délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’issue duquel s’appliquera une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, au terme de laqielle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée

- lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du réglement de copropriété. Il explique que des aménagements ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et qu’en outre des risques majeurs pour la copropriété existent si ces aménagements étaient conservés en raison de la surcharge d’exploitation de la dalle, de la dégradation prématurée qui résultera de leur impact sur l’étanchéité du terrasson et des parties singulières et des problèmes de sécurité liés à l’absence de garde-corps.

Il prétend qu’en cas de vente du lot, l’action est dirigée contre le propriétaire actuel même s’il n’est pas l’auteur des faits incriminés. Il ajoute que l’édicule d’ascenseur et indispensable au fonctionnement de l’immeuble et qu’un copropriétaire ne peut priver les autres de la jouissance des parties communes, ce qui démontre que la cession du toit terrasse ne pouvait inclure l’édicule d’ascenseur.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, la SCI Sayor sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires et la condamnation de celui-ci à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens. Elle sollicite être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Sayor indique que l’autorisation d’aménager le terrasson du 8ème étage avait été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires aux anciens propriétaires en 2017, puis révoquée en 2024 et précise n’avoir mis en oeuvre aucun aménagement autre que celui réalisé par les précédents propriétaires. Elle souligne que l’autorisation donnée en 2017 n’était pas conditionnée à la mise en oeuvre d’un garde-corps. Elle ajoute que les “risques majeurs” évoqués par le demandeur ne sont pas démontrés se prévalant du rapport de l’architecte de l’immeuble réalisé en 2023. La SCI Sayor estime qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire réaliser à ses frais la dépose des bacs à fleurs du terrasson du 8ème étage dès lors qu’il s’agit d’une partie commune et qu’il n’est pas démontré qu’elle ait installée ces bacs à fleurs de manière illicite. Elle prétend que la jouissance du toit de l’immeuble n’entrave pas l’accès aux équipements communs et fait valoir l’acte authentique de vente du 21 avril 2023 aux termes duquel elle a acquis la surface du toit terrasse, en ce compris le dessus de l’édicule de l’escalier. Elle allègue qu’elle est dès lors libre d’en jouir comme elle l’entend, l’échelle lui permettant d’y accéder étant livre et amovible.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

MOTIFS

1/ Sur les demandes de remise en état

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

Selon l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes .

Selon jurisprudence constante, le nouveau propriétaire peut être tenu responsable des irrégularités des travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Sur la remise en état du terrasson sur cour du 8ème étage

En l’espèce, il est acquis aux débats que: - le terrasson donnant sur cour au 8ème étage est une partie commune, - qu’il a été aménagé après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires donnée en 2017 aux propriétaires du lot n° 53 précédant la SCI Sayor, - que cette autorisation a été révoquée par assemblée générale du 20 juin 2024, - qu’une action au fond a été introduite aux fins d’annulation de cette dernière assemblée générale.

Ainsi, lors de la réalisation de l’aménagement du terrasson, les anciens copropriétaires disposaient d’une autorisation de l’assemblée générale et les aménagements ne sauraient donc revêtir la qualification de trouble manifestement illicite dont le nouveau propriétaire (la SCI Sayor) devrait être tenu responsable. Si cette autorisation a ensuite été révoquée, cette révocation fait l’objet d’une contestation au fond. La nature manifestement illicite du trouble n’est donc pas établie. Enfin, aucune pièce ne démontre que la SCI Sayor ait procédé à de nouveaux aménagements ultérieurs; à l’inverse, celle-ci produit un courrier des précédents propriétaires indiquant que les aménagements semblent correspondre à ceux mis en oeuvre par leurs soins. Par ailleurs, les risques majeurs évoqués par le demandeur ne sont établis par aucune pièce, le rapport de SAGL Patrimoine préconisant des vérifications pour s’assurer d’une éventuelle surcharge ou impact sur l’étanchéité sans démontrer la réalité de ces risques en l’état. Aucun justificatif n’est davantage produit de nature à prouver que la SCI Sayor utilise le terrasson.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce de nature à démontrer que le toit terrasse acquis par la SCI Sayor inclut l’édicule d’accès à l’escalier de service ou l’ascenseur et que la jouissance de la SCI Sayor serait ainsi de nature à entraver l’accès aux équipements communs ou que celle-ci ferait obstacle à un tel accès.

Aucun trouble illicite ni dommage imminent n’étant caractérisé avec l’évidence requise en référé, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes comme suit au présent dispositif.

2/ Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Sayor sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de présente procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le demandeur au paiement à la défenderesse de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes de remise en état;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement des entiers dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement à la SCI Sayor de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dispensons la SCI Sayor de toute participation à la dépense commune au titre de la présente procédure;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY