Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00305 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HQEQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMADER [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par M. [K] [N] (Resp. social et contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [J] [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] ([Localité 2]) non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 2] (SEMADER) a donné à bail à Monsieur [J] [I], selon contrat de location du 11 septembre 2024, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], n° [Adresse 6][Localité 5] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [I], à la demande de la SEMADER, pour la somme en principal de 1.650 euros, correspondant aux loyers et charges impayés. Par assignation en date du 24 février 2026, la SEMADER a fait citer Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [I] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux, - condamner Monsieur [J] [I] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.230,37 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes, - condamner Monsieur [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, - condamner Monsieur [J] [I] aux dépens. A l’audience du 7 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 1.963,86 euros. La SEMADER s’oppose à l’octroi à son locataire de tout délai de paiement. Monsieur [J] [I], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en accusé réception le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SEMADER justifie la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 22 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SEMADER est recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail conclu le 11 septembre 2024 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [I] le 16 octobre 2025, pour la somme en principal de 1.650 euros. Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 novembre 2025. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Monsieur [J] [I] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 28 novembre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais pour « PenEnqOPS » de 15,24 euros non justifiés qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 167,75 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [J] [I] est débiteur de la somme de 1.780,87 euros au 30 avril 2026. Monsieur [J] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum. En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SEMADER la somme de 1.780,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 24 février 2026, date de l’assignation, sur la somme de 1.230,37 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, à défaut de reprise du règlement intégral du loyer courant avant la date d’audience et en l’absence de Monsieur [J] [I] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il y a lieu de prononcer son expulsion. Monsieur [J] [I] sera également condamné à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 555,25 euros révisable, à compter du 1er mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [J] [I], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2024 entre la SEMADER et Monsieur [J] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7][Localité 5] [Localité 4], sont réunies au 28 novembre 2025, CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à la SEMADER la somme de 1.780,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 24 février 2026, date de l’assignation, sur la somme de 1.230,37 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y a voir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [I],

EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Monsieur [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [I], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 555,25 euros révisable, à compter du 1er mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, CONDAMNE Monsieur [J] [I] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE