Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06742 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJRI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 10/07/2026

Madame [B] [S] épouse [E] [C] Monsieur [H] [E] [C] époux [S]

C/

Monsieur [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS - [O] [Z] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [B] [S] épouse [E] [C] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [H] [E] [C] époux [S] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z] [Adresse 3] [Localité 4] comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2017, Monsieur [O] [Z] a donné à bail à Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] un logement d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros. Un dépôt de garantie de 700 euros a été versé à l’entrée dans les lieux. Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] ont donné congé du logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 26 juillet 2024 par l’agence Hôtel de Ville mandatée par le bailleur. Par courrier en date du 1er août 2024, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] ont sollicité la restitution du dépôt de garantie en soutenant avoir procédé à l’entretien de la fosse toutes eaux ainsi qu’à la taille des haies. Le 4 octobre 2024, l’agence Hôtel de Ville a communiqué un arrêté définitif de compte faisant apparaître un solde débiteur de 1 180 euros correspondant à des frais de vidange du bac à graisse estimés à 320 euros et à des frais de taille des haies estimés à 1 560 euros. Par courrier en date du 14 novembre 2024, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C], par le biais de leur assureur, ont mis en demeure Monsieur [O] [Z] de leur restituer le dépôt de garantie ainsi qu’une majoration de 10% par mois de retard de la restitution de la garantie. Une tentative de conciliation engagée devant la commission départementale de conciliation de Seine-et-Marne a donné lieu à un constat d’échec le 29 avril 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] ont fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, le paiement de la majoration pour défaut de restitution ainsi que des dommages-intérêts. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A l’audience du 5 mai 2026, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs demandes, en se référant à l’assignation du 23 décembre 2025 et sollicitent la condamnation de Monsieur [O] [Z] à leur payer :

la somme de 700 euros en restitution du dépôt de garantie, majorée de 10% du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard depuis le 26 août 2024, soit la somme totale de 2 310 euros, actualisée au jour de l’audience ;la somme de 3 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;les dépens. Au soutien de leurs prétentions, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que les retenues opérées ne sont pas justifiées dès lors qu’ils ont procédé à l’entretien de la fosse toutes eaux ainsi qu’à la taille des haies avant leur départ et que l’état des lieux d’entrée et de sortie sont conformes. Ils précisent que les photographies produites par le bailleur ne sont pas datées et que l’attestation des voisins démontre que Monsieur [O] [Z] est lui-même intervenu pour procéder à la taille des haies.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, ils soutiennent que Monsieur [O] [Z] a fait preuve de résistance abusive dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [Z] comparaît. Il conclut au rejet des demandes et sollicite le maintien des retenues opérées. Il soutient que les haies n’ont pas été entretenues côté voisin et que le bac à graisse n’a pas été vidé avant le départ des locataires.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur; ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. (Civ. 3e, 27 juin 2024) En l’espèce, le contrat de bail ainsi que ses annexes, signés par les deux parties, mettent expressément à la charge des locataires l’entretien des espaces extérieurs privatifs ainsi que la vidange régulière de la fosse toutes eaux et du bac à graisse. L’état des lieux de sortie contradictoire établi le 26 juillet 2024 mentionne que les haies demeurent à tailler côté voisin et que le bac à graisse doit être vidé.

Il convient de relever que l’état des lieux d’entrée communiqué aux débats ne comporte que des photographies partielles du logement sans description littérale de l’état des extérieurs ni mention relative à l’entretien des haies, de sorte les extérieurs sont présumés avoir été remis aux locataires en bon état. Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] produisent une facture du 11 avril 2024 relative à l’entretien des haies. Cette facture mentionne une intervention portant sur une « taille dessus » ainsi qu’une « taille côté », le terme « côté » étant employé au singulier, ce qui tend à corroborer les déclarations de Monsieur [O] [Z] selon lesquelles un côté de la haie n’aurait pas été entretenu. Monsieur [O] [Z] verse aux débats des photographies issues de Google Maps datant du mois de juin 2024 faisant apparaître une haie non entretenue côté voisin et également des photographies non datées et non géolocalisées. Il produit également une attestation de ses voisins indiquant qu’il est intervenu lui-même, les 27 et 28 août 2025, soit plus d’un an après le départ des locataires afin de procéder à la coupe des branches débordant sur leur propriété. Monsieur [O] [Z] produit une attestation de ses voisins qui indiquent que ce dernier est intervenu chez eux pour couper les branches qui dépassaient les 27 et 28 août 2025, soit plus d’un an après le départ des locataires. Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à la date de l’état contradictoire des lieux de sortie, signé par les locataires, le côté extérieur de la haie, faisant face aux voisins, n’avait pas été taillé. La facture versée aux débats par les demandeurs datée du 11 avril 2024 rapporte uniquement la preuve de l’entretien d’un seul côté de la haie, ce qui n’est pas contesté par le défendeur. Par ailleurs, le fait qu’aucune facture ne soit produite et que le bailleur ne démontre pas s’être acquitté de la somme indiquée dans le devis pour la taille du côté extérieur de la haie ne constitue pas une condition exigée par la loi pour obtenir réparation du préjudice résultant des dégradations apparues au cours du bail. La retenue pratiquée à ce titre apparaît dès lors justifiée. Concernant la vidange du bac à graisse, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] justifient uniquement avoir procédé à la vidange de la fosse toutes eaux et ne produisent aucun élément établissant l’entretien distinct du bac de dégraissage pourtant mentionné à l’état des lieux de sortie. La retenue pratiquée à ce titre apparaît dès lors justifiée. Par conséquent, les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de restitution de dépôt de garantie et de leur demande de majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive L'article 1231-6 du code civil en son alinéa 1er prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Aux termes de l'alinéa 3 du même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Compte-tenu des développements précédents et de la solution du litige, la résistance abusive de M. [O] [Z] n’est pas caractérisée. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu de la solution du litige, Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] de leur demande en paiement de la somme de 700 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] de leur demande formée au titre de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DÉBOUTE Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] de leur demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [S] épouse [E] [C] et Monsieur [H] [E] [C] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.