Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04824 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3B

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 10/07/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [B] [A] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - l’ASSOCIATION LEGITIA

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [A] [R] Chez Feue Mme [P] [Z] veuve [A] [Adresse 4] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 1999, la SA d’HLM EFIDFIS devenue CDC HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, a donné bail à Madame [P] [Z] veuve [A], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer à date de 597,11 euros, charges comprises.

Madame [P] [Z] veuve [A] est décédée le 29 mars 2022.

A la suite de ce décès, sa fille, Madame [B] [A] [R] a sollicité le transfert du bail à son profit, par courrier du 1er août 2024, indiquant être revenue vivre au domicile de sa mère depuis le mois de décembre 2021 après avoir quitté son propre logement.

Par courrier en date du 7 novembre 2024, la société bailleresse a mis en demeure Madame [B] [A] [R] de produire les pièces justificatives nécessaires à l’examen de sa demande de transfert de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, une sommation de quitter les lieux a été adressée à Madame [B] [A] [R].

Par courrier du 16 septembre 2025, le bailleur a refusé le transfert sollicité au motif que les éléments transmis ne permettaient pas d’établir une cohabitation effective avec la locataire depuis au moins un an avant son décès.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [B] [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun aux fins d’obtenir l’expulsion de cette dernière du logement et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée une première fois le 2 décembre 2025, audience au cours de laquelle la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, Mme [B] [A] [R] en personne ont comparu. Un nouveau renvoi a été ordonné lors de l’audience du 17 février 2026 afin que le conseil de la société demanderesse puisse prendre connaissance des pièces adverses communiquées la veille.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A l’audience du 5 mai 2026, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, soutient oralement ses demandes en se référant à l’assignation du 17 juillet 2025 et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que le contrat de bail liant la SA 1001 VIES HABITAT et feu Madame [P] [Z] veuve [A] est résilié du fait du décès de cette dernière ;constater l’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [B] [A] [R] ;ordonner l'expulsion immédiate de Madame [B] [A] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Madame [B] [A] [R] à lui payer la somme de 19 409,86 euros, au titre des impayés, terme de mars 2026 inclus ;condamner Madame [B] [A] [R] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges, majorée de 30%, à titre de dommages et intérêts, à compter de la signification du jugement et jusqu’à libération des lieux ;condamner le défendeur à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner le défendeur aux dépens. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L 441-1 et R 441-3 du code de la construction et de l'habitation, la SA 1001 VIES HABITAT fait valoir que Madame [B] [A] [R] ne remplit pas les conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail, dès lors qu’elle ne démontre pas avoir résidé avec la locataire depuis au moins un an avant le décès de celle-ci et qu’elle ne justifie donc pas davantage satisfaire aux conditions d’attribution du logement social. Elle ajoute que les pièces sollicitées par le bailleur n’ont pas été produites malgré mise en demeure et que l’occupation du logement constitue un détournement des règles d’attribution du parc social. Elle fait également valoir qu’une dette d’occupation arrêtée au 23 avril 2026 demeure impayée.

Madame [B] [A] [R], régulièrement assignée par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, dans le parc social, ce transfert est soumis à d’autres conditions : le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements et le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Madame [B] [A] [R] ne comparaît pas et ne produit aucun élément permettant d’établir une résidence effective et continue au domicile de sa mère durant l’année précédant le décès de celle-ci.

Les pièces transmises au bailleur sont soit antérieures de plusieurs années à la période litigieuse, soit postérieures au décès de la locataire. L’attestation de droits de la Caisse primaire d’assurance maladie éditée le 14 janvier 2021 mentionnant l’adresse du logement litigieux demeure insuffisante à elle seule pour établir une cohabitation effective et permanente avec Madame [P] [Z] veuve [A] au cours de l’année précédant son décès.

Par ailleurs, Madame [B] [A] [R] ne justifie ni des ressources du foyer ni des conditions d’occupation du logement permettant au bailleur de vérifier le respect des critères d’attribution du logement social en ne fournissant pas les documents demandés par la société bailleresse.

Les conditions du transfert du bail ne sont dès lors pas réunies.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au décès de Madame [P] [Z] veuve [A], soit le 29 mars 2022.

Madame [B] [A] [R] occupe depuis cette date le logement sans droit ni titre.

Il convient en conséquence de constater son occupation sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] depuis le 29 mars 2022.

Sur l’expulsion et la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution :

Le maintien dans les lieux de Madame [B] [A] [R] étant dépourvu de titre, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef seront ordonnées.

En conséquence, il convient d’ordonner l'expulsion de Madame [B] [A] [R] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.   D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mars 2022, Madame [B] [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’espèce, la société bailleresse produit un décompte actualisé partant du 14 avril 2023 et arrêté au 23 avril 2026 faisant apparaître une dette de 19 369,22 euros ( soit la somme de 19 409,86 euros réclamée le jour de l’audience déduction faite de la somme de 40,24 euros correspondant à des frais injustifiés) au titre des indemnités dues jusqu’au mois de mars 2026 inclus.

Il convient dès lors de condamner Madame [B] [A] [R] à payer à la société bailleresse la somme de 19 369,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [B] [A] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du terme du mois d’avril 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de majoration à hauteur de 30 %, qui n’est justifiée en l’espèce par aucun élément. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [B] [A] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT, les frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [A] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 mai 1999 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], à la date du 29 mars 2022 ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de Madame [B] [A] [R] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE, à Madame [B] [A] [R] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [A] [R] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 19 369,22 euros au titre des indemnités d'occupation échues arrêtées au 23 avril 2026, termes du mois de mars 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [A] [R] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT à compter du mois de novembre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [B] [A] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [A] [R] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.