Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Ordonnance du : 10 Juillet 2026

N° RG 26/00339 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4BPL

N° Minute : 26/462

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. VOILIS prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 2]

S.A.R.L. RURIAK INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 2]

DEMANDEURS Représentés par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE, plaidant, substitué par Me Axelle MONTPELLIER de la SARL LK AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS, postulant,

D'UNE PART

ET

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par Me Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Fabienne MAGNA, avocat au barreau de BEZIERS,

S.A.S. LE RECIF prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 4]

Représentée par Me Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique: Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré: Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 23 Juin 2026 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 145 et 834 du Code de procédure civile, Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de la société civile immobilière VOILIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI VOILIS), et la société à responsabilité limitée RURIACK INVEST, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL RURIACK INVEST), en date du 26 mai 2026, de la société par actions simplifiée LE RECIF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS LE RECIF), et la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SA ALLIANZ IARD), tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant leur ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, outre à voir réserver les frais et les dépens, Vu l’audience du 16 juin 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure, Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS LE RECIF, qui a souhaité, à titre principal, voir débouter la SCI VOILIS et la SARL RURIACK INVEST, outre, à titre subsidiaire, voir compléter la mission de l’expert et, à titre reconventionnel, voir condamner solidairement la SCI VOILIS et la SARL RURIACK INVEST à réaliser tous travaux conservatoires nécessaires, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, enfin, en tout état de cause, les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SA ALLIANZ IARD, qui a émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, outre qui a sollicité de voir réserver les dépens, Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI VOILIS et de la SARL RURIACK INVEST, qui ont maintenu l’intégralité de leurs demandes,

Vu l’audience du 23 juin 2026 lors de laquelle la SCI VOILIS et la SARL RURIACK INVEST ainsi que la SA ALLIANZ IARD ont repris leurs demandes et lors de laquelle la SAS LE RECIF a réitéré oralement ses demandes, Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, les demanderesses exposent que la SCI VOILIS est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 4] à AGDE (34300), dont l’exploitation a été confié à la SARL RURIACK INVEST. Elles ajoutent avoir consenti à la SAS LE RECIF un bail commercial sur lesdits locaux. Elles indiquent cependant que l’état des locaux s’est fortement dégradé mais que la preneuse refuse de laisser les bailleresses et les entreprises mandatées pénétrer dans les lieux. Elles arguent également être en désaccord sur l’origine des désordres et la charge des travaux à réaliser. Enfin, elles font valoir que la SAS LE RECIF a procédé à des travaux sans leur accord. Ces allégations sont corroborées par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 faisant état de désordres au niveau des tuiles, de la coupure du tuyau d’alimentation de gaz et de traces d’infiltrations d’eau et par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026 relevant des traces d’humidité et de moisissures à l’intérieur de l’immeuble, de l’eau stagnante sur le toit-terrasse, des fissures sur les façades et le solin. Pour faire échec à la mesure d’expertise, la SAS LE RECIF soutient respecter son obligation d’entretien, avoir remplacé le portail vétuste comme le lui impose le bail commercial, ne pas faire obstacle à l’intervention des entreprises mandatées et ne pas avoir fait intervenir de tiers. Elle ajoute que les travaux devant être réalisés incombent à la bailleresse. Néanmoins, il résulte des explications et pièces apportées qu’il existe un débat sur l’origine des dégradations et sur la partie devant prendre en charge leur réfection. Or, avant toute opération d’expertise, aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer l’origine des désordres constatés ni l’incidence d’une éventuelle aggravation par l’absence alléguée d’entretien des lieux, de sorte que les responsabilités en cause ne peuvent être établies. Ainsi, les contestations de la SAS LE RECIF justifient d’autant plus la nécessité d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire permettant de déterminer la cause des désordres. Au surplus, la question de l’accès libre aux locaux et du remplacement du portail ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une meure d’expertise judiciaire visant à constater les désordres allégués. La SA ALLIANZ IARD ne s’oppose pas à la mesure d’expertise et formule des protestations et réserves d’usage. Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

En outre, une fois une telle mesure ordonnée, le juge des référés conserve le pouvoir que lui confère les articles 148 et 149 du Code de procédure civile de compléter la décision précédemment rendue ou à intervenir comme de l’adapter à des circonstances nouvelles tant que celle-ci est en cours d’instruction. Entre dans ce cadre, la demande qui consiste à compléter la mission initialement donnée à l’expert afin qu’il puisse investiguer, en présence des parties dont la responsabilité peut être légitimement recherchée.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SAS LE RECIF a tout intérêt à l’extension sollicitée en ce que le chiffrage des préjudices subis par le preneur apparaît nécessaire à la solution du litige. En revanche, les chefs de mission réclamés tendant à voir répartir la charge des travaux entre le bailleur et le preneur relèvent de l’office du juge du fond, de sorte qu’ils seront écartés de la mission. Dès lors, les opérations d’expertise déjà ordonnées seront ainsi étendues dans les conditions ci-après précisées, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés. La SAS LE RECIF, qui est à l’origine de cette demande d’extension, fera l’avance de la consignation complémentaire qui en est la conséquence directe.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Il ressort des termes de l'article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire […peut] ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ce même texte soumet cette procédure à la qualité première de l’urgence et il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de l’urgence, que celle-ci doit être appréciée à la date où la décision est rendue. Faute de rapporter la condition de l’urgence, le débouté ne peut être que prononcé.

En l’espèce, la SAS LE RECIF expose subir des désordres graves, notamment au regard de la sécurité des occupants, dont les travaux de reprise incombent aux bailleresses. Elle indique que malgré les demandes en ce sens, aucun travaux n’a été réalisé. Pour faire échec à cette demande, la SCI VOILIS et la SARL RURIACK INVEST soutiennent que la réalisation des travaux suppose que la cause des désordres soit déterminée. En ce sens, comme exposé ci-avant, il résulte des débats que la charge des travaux de reprise est indéterminée en l’absence d’élément sur l’origine des désordres. Ainsi, il ne peut être mis à la charge des bailleresses des travaux de reprises en l’absence de détermination des responsabilités encourues. En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. S’agissant d’une mesure d’instruction, les demanderesses supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [D] [E], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 5], demeurant en cette qualité [Adresse 5], [Localité 6]. : 06 62 22 08 33, Mèl : [Courriel 1], Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

1. Se faire communiquer tous documents utiles (bail, correspondances, constats, devis, etc.) ;

2. Convoquer les parties et leurs conseils ;

3. Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

4. Décrire précisément l'état de l'immeuble et l'ensemble des désordres affectant notamment : La toiture, Les façades, Les plafonds, Les réseaux et ouvrages affectés par les infiltrations ;

5. Déterminer la nature, l'importance et l'ancienneté des désordres ;

6. Rechercher l'origine des désordres et dire notamment s'ils résultent : D'un défaut d'entretien, De travaux irréguliers réalisés par le preneur, De l'usure normale ;

7. Dire si les désordres ont été aggravés par un défaut d'entretien ou un défaut de diligence du locataire ;

8. Dire si l'absence ou le retard dans la réalisation des travaux résulte d'un refus ou d'une obstruction du locataire à l'accès aux lieux ;

9. Donner tous éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités encourues ;

10. Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

11. Dire si ces travaux présentent un caractère urgent ;

12. Chiffrer le coût des travaux, poste par poste ;

13. Évaluer les préjudices subis par les demanderesses (dégradations, aggravation, frais exposés, etc.) ;

14. Sur la base des documents comptables et commerciaux (bilans, comptes d'exploitation, liasses fiscales, états de réservations, historique des taux d'occupation, grilles tarifaires, etc.), déterminer, selon une méthode explicitée, le manque à gagner en chiffre d'affaires imputable à l'indisponibilité des chambres et à la dégradation des conditions d'exploitation, en tenant compte du nombre de chambres concernées, du taux d'occupation raisonnable au regard des données propres à l'établissement, de la saisonnalité et des tarifs moyens pratiqués ;

15. Chiffrer le préjudice d'exploitation global (perte de chiffre d'affaires, perte de marge) en distinguant les périodes et, si nécessaire, en recourant à une évaluation en termes de perte de chance lorsque l'incertitude l'impose, en expliquant les paramètres retenus ;

16. Décrire le trouble de jouissance subi par le preneur du fait des désordres (restriction d'usage de certaines chambres ou espaces, dégradation du confort, contraintes d'exploitation, atteinte à l'image de l'établissement), indépendamment du préjudice d'exploitation ;

17. Proposer, à titre d'évaluation technique, pour chaque période identifiée, un pourcentage d'abattement de loyer reflétant la perte de jouissance des locaux loués, en tenant compte notamment de la proportion de chambres ou de surfaces indisponibles et de l'importance fonctionnelle des parties affectées ;

18. En déduire, pour chaque période considérée, le montant de la fraction de loyers qui peut être regardée comme correspondant à une jouissance dont le preneur a été privé, de manière à fournir tous éléments utiles à la juridiction pour fixer, le cas échéant, un montant de restitution ou d'abattement de loyers ;

19. Décrire et chiffrer, de manière distincte, les autres préjudices de jouissance ou d'usage (gêne, désorganisation, éventuels coûts additionnels directement liés aux désordres) en lien avec l'exploitation de l'hôtel ;

20. Fournir tous éléments utiles à la juridiction du fond pour statuer sur les responsabilités et les préjudices ;

21. Dire si les travaux réalisés par le locataire ont été exécutés conformément aux règles de l'art et aux stipulations contractuelles ;

22. D'une manière générale, fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; . fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; . rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société civile immobilière VOILIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société à responsabilité limitée RURIACK INVEST, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de BEZIERS avant le 10 août 2026 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du Code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 2.500,00 € (deux-mille-cinq-cents euros) le montant complémentaire de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société par actions simplifiée LE RECIF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de BÉZIERS avant le 10 août 2026 inclus ;

Disons que faute de consignation de ce complément de provision par la société par actions simplifiée LE RECIF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, les questions numérotées 14, 15, 16, 17, 18 et 19 seront caduques et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 8 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte formée par la société par actions simplifiée LE RECIF, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Condamnons la société civile immobilière VOILIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société à responsabilité limitée RURIACK INVEST, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,