Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’[Localité 1] (Site Coubertin)

N° RG 25/00554 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H4CG

JUGEMENT du 29 Juin 2026

Minute n° 705

[K] [Y] veuve [S]

C/

Compagnie d’assurance MAIF

Le

Copie conforme + copie exécutoire Me BLANCHARD

Copie conforme Me GAUDRE

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT ____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [K] [Y] veuve [S] demeurant : [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Maître Romain BLANCHARD, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Compagnie d’assurance MAIF siégeant : [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocats au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 2018 à effet au 2 août 2018, M. [V] [U] et Mme [J] [Q] (les locataires) ont pris à bail d’habitation un appartement de type 5 appartenant à M. [D] [S] aujourd’hui décédé et Mme [K] [Y] veuve [S] (la requérante), sis au cinquième étage de la résidence “[Adresse 3]”, [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.200,00 euros outre une provision sur charges de 120,00 euros.

Les époux [S] étaient représentés pour la conclusion de ce bail par la SARL Vis-à-vis Immobilier exerçant sous l’enseigne “ABC Immobilier”, en charge de la gestion locative de ce bien.

Un incendie est survenu sur le balcon de cet appartement le 15 avril 2022.

Les locataires ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur risques locatifs, la société d’assurance mutuelle MAIF (l’assureur), qui a mandaté la SAS [W] France aux fins d’expertise amiable.

Le logement en question étant situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et les parties communes ayant été atteintes par l’incendie, le syndic de l’époque, le cabinet [L], a également déclaré le sinistre auprès de son assureur, lequel a mandaté le cabinet [H] pour participer aux opérations d’expertise amiable.

Une réunion d’expertise amiable a été organisée le 21 avril 2022 et la SAS [W] France, en sa qualité d’expert amiable, a déposé son rapport le 28 juillet 2022.

Reprochant à la société d’assurance mutuelle MAIF ayant garanti le sinistre d’avoir limité l’étendue de son indemnisation au strict préjudice matériel en refusant la prise en charge des préjudices locatifs, Mme [K] [Y] veuve [S] a, par courrier du 25 mai 2023 et par la voie de son conseil, adressé à la société d’assurance mutuelle MAIF une demande de prise en charge complémentaire des préjudices locatifs, motif pris de ce que la destruction des deux baies vitrées sur balcon desservant les deux chambres, interdisait toute remise en location pour des raisons de sécurité et de jouissance du bien.

Par courrier du 5 juin 2023, la société d’assurance mutuelle MAIF a refusé de faire droit à la demande d’indemnisation complémentaire formulée par la requérante au motif selon elle qu’au vu des conclusions du rapport d’expertise, le logement était habitable dans les suites du sinistre et n’empêchait donc pas sa mise en location.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, Mme [K] [Y] veuve [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, fait assigner la société d’assurance mutuelle MAIF devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de voir cette compagnie d’assurance condamnée à lui payer une indemnité de 12.000,85 euros au titre des préjudices locatifs, outre une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 1er juillet 2025 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure pour en permettre la mise en état .

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions n°2 du 24 novembre 2025 déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, Mme [K] [Y] veuve [S] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- condamner la société d’assurance mutuelle MAIF à lui payer une indemnité de 12.000,85 euros au titre des préjudices locatifs ; - à titre infiniment subsidiaire, - juger que son préjudice locatif ne saurait ête évalué en dessous de 943,88 euros mensuels pour la période du 12 août 2022 et jusqu’à la fin des travaux de reprise le 1er mai 2023 ; - juger que la perte de chance de relouer ne peut être limitée qu’au mois d’août 2022 ; - condamner la société d’assurance mutuelle MAIF à lui payer une indemnité de 6.607,16 euros (7 mois x 943,88 euros) au titre des préjudices locatifs ; - condamner la société d’assurance mutuelle MAIF à lui payer une indemnité de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la compagnie d’assurance mutuelle MAIF aux dépens ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon la requérante, il est acquis que la responsabilité des locataires est engagée dans la mesure où l’incendie a démarré dans le logement qu’ils occupaient sans pouvoir lui trouver une origine externe, et qu’après expertise la société d’assurance mutuelle MAIF a accepté de garantir le sinistre, le litige ne concernant que la seule prise en charge des préjudices locatifs par l’assureur.

La requérante soutient que la société d’assurance mutuelle MAIF est tenue à la réparation de son préjudice locatif, dont la réalité est selon elle établie compte tenu de l’inhabitabilité du logement dans les suites du sinistre. Elle explique que les baies et portes fenêtres ont fondu en raison de l’incendie et que le double vitrage de ces baies s’est brisé sous l’effet du feu, ce dont il se déduit selon elle que les conditions de sécurité, de clos et de couvert, n’étaient plus assurées à compter de l’incendie et jusqu’à la complète réalisation des travaux de reprise au 1er mai 2023. Elle ajoute que l’incendie qui a pris sur le balcon a entièrement sinistré celui-ci avant de se propager sur la verrière et l’ensemble des menuiseries de la chambre et du salon séjour ainsi que les volets roulants. Elle relève que ces dégâts interdisent tout usage du balcon pour des raisons évidente de sécurité, notamment en présence d’enfants.

Selon Mme [K] [Y] veuve [S], le fait que les locataires soient restés habités dans les lieux dans les suites du sinistre ne peut suffire à caractériser l’habitabilité du logement, ni démontrer son caractère louable. Elle relève à cet égard que suite à l’incendie, les deux enfants des locataires ont résidé dans la troisième chambre et délaissé la chambre sinistrée ; qu’une des trois chambres était donc inoccupée pour des raisons de sécurité et de confort préalablement évoquées ; que cette pièce n’a pas été utilisée jusqu’au départ des lieux des locataires. Mme [K] [Y] veuve [S] argue en outre être légalement tenue de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation, de sorte qu’au vu des circonstances décrites, il lui était impossible de louer le logement litigieux et satisfaire à de telles obligations.

La requérante considère justifier de la nature et de l’étendue des dégâts à l’origine de l’impossibilité de louer son logement, impossibilité à laquelle elle a été confrontée jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise. Elle en déduit que l’assureur est tenu de répondre des préjudices économiques qu’elle a subis du fait de cette situation. Elle précise qu’aucune prescription ne lui est en l’espèce opposable dans la mesure où la prise en garantie du sinistre par la société défenderesse vaut reconnaissance des droits du bailleur et est interruptive de prescription conformément aux dispositions applicables en la matière.

La requérante estime qu’il n’existe aucune faute ni aucun retard dans l’exécution des travaux qui lui serait imputable à elle ou à la société défenderesse, les délais de réalisation étant selon ses dires dues à la conjoncture mondiale liée à la crise sanitaire et à la livraison des matières premières.

La requérante considère justifier de la somme réclamée au titre du préjudice locatif qu’elle a subi, à savoir 12.000,85 euros, tant dans son principe que son montant, précisant que si ce préjudice devait s’analyser en une perte de chance de pouvoir relouer rapidement l’appartement, celle-ci devrait être évaluée à hauteur de 100 % compte tenu du contexte locatif angevin.

Par conclusions en réponse n°2 déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, la société d’assurance mutuelle MAIF demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- débouter la requérante de l’intégralité de ses demandes, tant irrecevables que mal fondées ; - à titre infiniment subsidiaire, dire que le préjudice de la requérante ne saurait courir que pendant le délai usuel nécessaire à la réalisation des travaux de réfection, soit pendant le délai d’un mois correspondant, en l’occurrence, au mois de septembre 2022 puisque les parties étaient d’ores et déjà en possession des devis d’entreprise antérieurs à la réunion du 5 juillet 2022 ; - dire que ce préjudice ne saurait correspondre au montant du loyer et des charges récupérables mais seulement à une perte de chance de percevoir un loyer pendant ce mois de travaux ; - condamner la requérante à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société d’assurance mutuelle MAIF soutient que la demande indemnitaire formulée par la requérante au titre d’un préjudice locatif est injustifiée, tant dans son principe que son montant, motif pris de ce que l’intéressée ne démontre pas que le logement serait devenu inhabitable dans les suites du sinistre. Selon la compagnie d’assurance MAIF, seule l’accessibilité du balcon a été affectée, le sinistre n’ayant porté atteinte qu’aux éléments extérieurs du logement dès lors que l’incendie ne s’est aucunement développé à l’intérieur de l’appartement.

Selon la compagnie d’assurance MAIF, il résulte des éléments présents au dossier, notamment le rapport d’expertise amiable [W], que l’appartement, sans le balcon dans un premier temps, soit pendant un mois, le temps de refaire les ouvertures, aurait parfaitement pu être offert à la location après le départ des locataires des lieux le 12 août 2022. La société défenderesse estime que le caractère inhabitable et donc non louable de l’appartement n’est nullement démontré dès lors que la requérante a maintenu ses locataires dans les lieux pendant 4 mois suite au sinistre sans aucune mesure particulière et tout en percevant l’intégralité des loyers correspondant. Elle observe que toutes les pièces de l’appartement sont restées utilisables.

La compagnie d’assurance MAIF soutient à titre subsidiaire que le retard dans la réalisation des travaux et, conséquemment, la date d’entrée dans les lieux du nouveau locataire, ne lui est pas imputable. Elle relève le délai pris par la requérante suite aux travaux pour demander à l’agence de remettre l’appartement sur le marché locatif.

La compagnie d’assurance MAIF relève également subsidiairement que le préjudice de la requérante, s’il devait être retenu, ne saurait courir que pendant le délai usuel nécessaire à la réalisation de stravaux de réfection, soit pendant le délai d’un mois correspondant, en l’occurrence, au mois de septembre 2022 puisque les parties étaient d’ores et déjà en possession des devis d’entreprise antérieurs à la réunion du 5 juillet 2022, et que ce préjudice ne saurait correspondre au montant du loyer et des charges récupérables mais seulement à une perte de chance de percevoir un loyer pendant ce mois de travaux.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande au titre d’un préjudice locatif

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

(...)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

(...)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Il résulte du rapport d’expertise [W] en date du 28 juillet 2022 qu’un incendie s’est déclaré sur le balcon de l’appartement loué par Mme [Y] [K] veuve [S] à M. [A] et Mme [Q] assurée à la maif, le 15 avril 2022, en l’absence des locataires.

Les pompiers alertés sont entrés dans le logement en forçant la porte d’entrée de l’immeuble et la porte palière du logement.

Le rapport d’expertise indique dès la première page que la responsabilité de l’assurée Mme [Q] était engagée.

L’incendie s’est propagé à l’ensemble de la jardinière et par rayonnement a endommagé la façade et la verrière surplombant le balcon ( partie commune) deux menuiseries extérieures du logement devant être remplacées; le rapport évoque également la nécessité de reprendre des embellissement intérieures et de réaliser des travaux de platrerie.

Pour l’expert il n’a pas été constaté de dommage aux biens à l’intérieur du logement et il estime que le logement n’a pas été rendu inhabitable à la suite du sinistre ce qui exclue pour l’expert toute perte de loyer.

Les locataires en place n’ont quitté les lieux que le 11 aout 2022 et ils ont acquitté le loyer sans réduction jusqu’à cette date.

Le logement n’a fait l’objet d’un nouveau contrat de location qu’à compter du 15 mai 2023.

Le 12 aout 2022 le constat dressé par Me [N] Commissaire de Justice à l’occasion de la sortie des locataires a notamment relevé s’agissant des effets du sinistre que : - le mur à droite de la porte d’entrée est fissuré suite au sinistre incendie et le platre n’est pas rebouché sur le côté gauche de la porte au niveau de la liaison entre le mur et le bati de la porte. - dans la cuisine la porte vitrée en pvc donnant sur le balcon est équipé d’un store electrique qui ne fonctionne pas suite au sinistre. - sur le balcon le mur est noirci, le vitrage de la fenetre du séjour est éclaté et les huisseries sont noircies et fendues, les volets roulants sont endommagés, le vitrage de la porte fenêtre donnant sur la chambre numéro 3 est éclaté et les huissries dégradées, la tuyauterie est fendue et dégradée, le vitrage sur la verrière est en partie cassé et fissuré. - le store electrique de la chambre 3 ne fonctionne plus à raison du sinistre et doit être changé. Le logement n’a été reloué qu’à compter du 15 mai 2023.

Dans le cadre de son rapport l’expert de la Société [W] avait retenu des devis pour réaliser les travaux suivants : Remplacement de la verrière du balcon partie commune vérification étancheité de la terrasse suivant facture SOPREMA remplacement descendant EP partie commune remplacement porte palière du logement devis [G] remplacement baton de Maréchal partie commune. Décontamination du balcon par [F] recollage plinthe sur le balcon refection peinture balcon devis [F] remplacement des menuiseries façade devis VERRE SOLUTION refection peinture mur intérieur coté séjour et chambre compris reprise platrerie.

La responsabilité de l’assurée locataire n’a pas été contestée par la MAIF qui doit assurer la prise en charge des dommages et préjudices directs et certains subis par le bailleur.

Tel est le cas de désordres provenant de la faute du locataire ne permettant pas de remettre le logement en location immédiatement lors de son départ comme en l’espèce.

Le préjudice subi à raison de l’absence de relocation du logement constitue néanmoins l’indemnisation d’une perte de chance qu’il incombe au bailleur de démontrer.

Il n’est pas sérieux de prétendre que les travaux susvisés de remise en état du logement auraient pu être réalisés en un mois , compte tenu de leur nature et des délais de commande nécessaires. Par ailleurs si les locataires en place ont accepté d’acquitter un loyer sans réduction il n’en demeure pas moins que les pièces produites établissent la preuve d’une inhabitabilité partielle du logement ( balcon inacessible, chambre séjour et cuisine présentant des volets bloqués, porte d’entrée fracturée avec remise en état à achever, chambre numéro 3 ne pouvant être normalement utilisée) .

Il n’est pas démontré au delà que la fissuration du double vitrage extérieur des baies vitrées était de nature à compromettre la sécurité des locataires dès lors que l’accès au balcon était sécurisé , Mme [Y] [K] veuve [S] ayant manifestement accepté que les locataires en place continuent à habiter le logement plusieurs mois et le constat dressé ne relevant pas de danger de cette nature.

En outre Mme [Y] [K] veuve [S] n’a pas fait appel aux entreprises qui avaient transmis leur devis à l’expert [W] et les pièces produites sont insuffisantes à établir que les entreprises qu’elle a choisi sont intervenues plus rapidement que les autres ne l’auraient pu, aucun engagement de délais ne figurant sur les devis et la date de réalisation des travaux n’étant pas communiquée.

Mme [Y] [K] veuve [S] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle aurait tenté de relouer effectivement le logement avant le mois de mai 2023, le mail du cabinet IMMO DE FRANCE produit en pièce 4 démontre que celui-ci n’intervenait pas lors de la relocation et se contente d’indiquer que le cabinet [L] “ avait du attendre la remise en état du logement”.

Au regard des pièces produites et des interventions urgentes à réaliser il n’y a pas lieu de considérer que le logement était totalement inhabitable mais il n’aurait pu être reloué qu’avec une réduction du montant du loyer pendant plusieurs mois, le nouveau locataire entrant n’ayant pas à supporter les conséquences des dommages résultant de la faute du locataire précédant, lesquels d’une part ne permettaient pas un usage normal de tout le logement, d’autre part induisaient nécessairement pour le nouveau locataire les contraintes et nuissances des travaux de reprise.

La perte de chance de relouer le logement dès le 1er septembre pour un montant normal de loyer est ainsi caractérisée par l’importance des désordres, les délais prévisibles de réalisation des travaux et leur nature impliquant tant le balcon que des interventions intérieures, nonobstant le caractère tendu du marché locatif angevin.

Au regard des délais normaux de commande et de réalisation de travaux, il y a lieu de retenir une perte partielle de loyer du 1er septembre 2022 au 1er janvier 2023 soit pendant 4 mois à hauteur de la moitié du montant du loyer soit 4 X 600.00 euros.

Pour le surplus la perte de chance de relouer le logement normalement à compter de janvier 2023 n’est pas établie par les pièces produites.

Il apparait dès lors justifié de condamner La Société d’assurance MAIF à payer à Mme [Y] [K] veuve [S] la somme de 2.400,00 euros au titre de la perte locative assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [Y] [K] veuve [S] une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge de La Société d’assurance MAIF .

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de yy.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE La Société d’assurance MAIF à payer à Mme [Y] [K] veuve [S] la somme de 2.400,00 euros au titre de la perte locative assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

DEBOUTE Mme [Y] [K] veuve [S] du surplus de ses demandes .

CONDAMNE La Société d’assurance MAIF à payer à Mme [Y] [K] veuve [S] une somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La Société d’assurance MAIF aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,