Demande en réparation des dommages causés par d'autres faits personnels

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN [Adresse 1] Contentieux Affaire : N° RG 24/06250 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZ6P

HAS/EB

JUGEMENT DU SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [K] demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [W] demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-Elie DRAI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [H] exerçant sous l’enseigne “L’agence [D] [N] [E] ARMAINVILLIERS” dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 24 février 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026 puis prorogée au 23 juin 2026 et au 07 juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 07 juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] exposent que début 2023, la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers leur a proposé l’acquisition d’un immeuble composé de trois logements loués, sis [Adresse 4] à [Localité 1] ; que deux lots ont été visités et jugés satisfaisants.

Ils indiquent que s’agissant du troisième lot situé au rez-de-chaussée, l’agence leur a affirmé qu’il est impossible de le visiter à raison du refus des locataires, tout en garantissant qu’il est en bon état, similaire aux deux autres appartements.

Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] expliquent qu’un compromis de vente, rédigé par la SARL [H] dénommée l’agence [D] [N], a été signé le 2 juin 2023, sans clause suspensive relative au troisième lot non visité et qu’aucun document concernant ce lot n’est remis, notamment l’état des lieux d’entrée du locataire ; qu’ils ont sollicité ensuite, à plusieurs reprises, une visite, mais que l’agence a refusé systématiquement, en invoquant toujours le refus des locataires.

Le 2 juin 2023, Monsieur [K] et Madame [W] ont signé l’acte définitif de vente à l’étude notariale de Maître [V], notaire à [Localité 2], en confiance, sans avoir pu visiter le troisième lot.

Ils font savoir qu’après la vente, à la date du 27 octobre 2023, l’agence leur a transmis des photos présentées comme issues d’une « rénovation récente », sans préciser qu’elles datent en réalité de 2017 ; qu’en septembre 2023, Monsieur [K] a été interpellé par le locataire du troisième lot, devant l’immeuble, qui l’a informé que son appartement est totalement insalubre ; que le 12 novembre 2023, le même locataire leur a indiqué qu’il n’a jamais empêché la moindre visite avant ou après la signature du compromis de vente, contrairement à ce que prétend l’agence [D] [N].

Monsieur [K] et Madame [W] ajoutent qu’enfin ils ont pu accéder audit logement, sans l’aide de l’agence, et qu’ils ont constaté une insalubrité majeure, nécessitant la somme de 18 502 euros de travaux.

Le 15 avril 2024, Monsieur [K] et Madame [W] ont mis en demeure l’agence de régler le coût des travaux.

En dépit d’une réunion le 18 juillet 2024, aucune solution amiable n’a été trouvée.

Par exploit du 5 novembre 2024, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] ont fait délivrer une assignation devant ce tribunal à la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers.

Par ordonnance du 4 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, judiciaire qui n’a pas abouti.

Dans leur assignation valant conclusions, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] demandent au tribunal de :

- Condamner l’agence [D] [N] à leur payer la somme de 18 502 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts civils à compter de la mise en demeure du 15 avril 2024, - Condamner l’agence [D] [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner l’agence [D] [N] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Jean-Elie DRAI, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ces prétentions, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] se fondent sur les dispositions de l’article 1240 du code civil ainsi que sur celles de l’article 514 du code de procédure civile.

Ils évoquent une absence d’information sur l’état réel du troisième lot, une obstruction volontaire à toute visite, une présentation mensongère de l’état du logement et une communication trompeuse par la biais de photos anciennes présentées comme récentes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers n’a pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation précitée valant conclusions, pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’agence immobilière et ses suites

Selon, l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1992 du même code impose au mandataire de répondre du dol, des fautes et négligences dans sa gestion.

La jurisprudence constante rappelle que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil, il doit vérifier l’état du bien, il est obligé de communiquer loyalement toutes informations utiles, il lui appartient de se renseigner sur les éléments importants du bien, il se doit d’alerter l’acquéreur sur les difficultés connues et de ne pas induire l’acquéreur en erreur.

En l’espèce, les pièces de la procédure démontrent plusieurs fautes imputables à l’agence.

Tout d’abord, l’agence a affirmé que le locataire du troisième lot situé au rez-de-chaussée refusait toute visite. Or, ce locataire a déclaré qu’il « il n'avait jamais empêché la moindre visite avant ou après la signature du compromis ». Dès lors, ce mensonge de la part de l’agence constitue un manquement grave à l’obligation d’information loyale.

Ensuite, l’agence a garanti aux acquéreurs que ce lot serait « dans un bon état », similaire aux autres lots ; alors que le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 de l’étude NASAU révèle au contraire une insalubrité manifeste notamment murs et plafonds de la chambre et du séjour fissurés, présence importante de moisissure, bouches de ventilation inopérantes, parois systématiquement recouvertes de moisissures et notamment les tableaux et le châssis de la fenêtre dans la salle de bains, la plupart des carreaux sont cassés, les murs des WC sont cloqués d’humidité. Par ailleurs, l’agence a envoyé des photos présentées comme récentes, alors qu’elles datent de 2017, ce qui a pu induire les acquéreurs en erreur sur l’état réel du logement.

En outre, aucun état des lieux d’entrée du locataire n’a été transmis, alors qu’il s’agit d’un document déterminant pour apprécier l’état du bien.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] subissent nécessairement un préjudice et que ce préjudice est directement lié aux fautes de l’agence ; ce préjudice est quantifié par le devis d’un montant de 18 502 euros correspondant aux travaux nécessaires, devis versé à la procédure.

En conséquence, l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers sera condamnée à payer à Monsieur [K] et Madame [W] la somme de 18 502 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme sera assortie des intérêts civils à compter de la mise en demeure du 15 avril 2024, car à cette date, et bien avant, l’agence connaissait l’état du bien et elle avait volontairement tout mis en œuvre pour cacher l’état défectueux du bien à Monsieur [K] et Madame [W].

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers est la partie perdante du litige.

En conséquence, elle sera condamnée en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Elie DRAI, avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenue aux dépens et succombant en la présente instance, l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers sera donc condamnée à payer à Monsieur [K] et Madame [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] la somme de 18 502 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts civils à compter de la mise en demeure du 15 avril 2024,

Condamne la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Elie DRAI, avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer directement en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [H] exerçant sous l’enseigne l’agence [D] [N] [E]-Armainvilliers à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Rejette le surplus des demandes,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT