Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux Affaire : N° RG 24/06063 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZ34

HAS/EB

JUGEMENT DU SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEURS :

Madame [A] [W] demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [E] [G] demeurant [Adresse 3]

défaillants

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 24 février 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026 puis prorogée au 23 juin 2026 et au 07 Juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 07 juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] sont propriétaires des lots n° 337 et n° 707 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] ont cessé de payer les charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS [O] (ci-après le SDC) a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] et demande au tribunal de :

- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, - Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de : - 59 952,16 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, Régularisation appels déjà effectués sur l'exercice 2024 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2024, - 3 000,00 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, - 1 869,19 euros au titre des frais exposés, - 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 15 avril 2022, date de la sommation de payer, - Rejeter toute demande de délais, - Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible, - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, - Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ces prétentions, le SDC se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs au paiement des charges de copropriété, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 relatifs au versement de provisions sur charges en cours d'exercice et 1343-2 du code civil relatif à l'anatocisme.

Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] n'ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation précitée valant conclusions, pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le SDC sollicite le paiement de la somme de 59 952,16 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, Régularisation appels déjà effectués sur l'exercice 2024 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2024.

À l'appui de sa demande, il produit aux débats : - le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaires de Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] des lots n° 337 et n° 707 dépendant de la copropriété, - les appels de fonds justifiant des provisions pour charges, des réajustements et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux, - les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété des exercices concernés, des budgets prévisionnels, le fonds de solidarité et l'adoption de travaux de réfection, - le décompte actualisé de la créance au 1er juillet 2024, - le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que le SDC rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 59 952,16 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, Régularisation appels déjà effectués sur l'exercice 2024 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2024.

Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC

Selon les termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d'une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l'huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu'il s'agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l'immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le SDC sollicite la somme de 1 869,19 euros au titre des frais exposés par lui, se décomposant comme suit :

01/07/2021 Frais procédure saisie immobilière 29,81 € 20/08/2021 Mise en demeure par lettre RAR 52,00 € 16/02/2022 Mise en demeure par lettre RAR 52,00 € 08/03/2022 Relance après mise en demeure 52,00 € 11/03/2022 [I] Dernier avis avant poursuite du 11/03/2022 53,17 € 04/04/2022 Facture N° 74202220398SYN - préparation et envoi dossier pour cdt de payer 122,40 € 08/04/2022 [I] - Commandement de payer 54,00 € 25/04/2022 EXEJURIS F.22041511 cdt de payer 144,23 € 12/09/2022 Relance après mise en demeure 52,00 € 16/09/2022 [I] Dernier avis avant poursuite du 16/09/2022 53,17 € 04/10/2022 Facture N° 74202222888SYN - préparation et envoi dossier pour cdt de payer 132,60 € 14/10/2022 EXEJURIS F.22103858 cdt de payer 127,74 € 14/10/2022 [I] Commandement de payer 54,00 € 13/02/2024 Mise en demeure par lettre RAR 52,00 € 04/03/2024 Relance après mise en demeure 52,00 € 08/03/2024 BJA Dernier avis avant poursuite du 08/03/2024 53,17 € 03/04/2024 Facture N° 7420241245SYN - Nexity Constitution et envoi dossier pour cdt de payer 138,00 € 03/04/2024 Mise en demeure par lettre RAR 52,00 € 12/04/2024 BJA -M. et Mme [L] [G] - [A] 54,00 € 03/05/2024 EXEJURIS F.24041365 - cdt de payer 15.04.2024 74,90 € 30/08/2024 Facture N° 7420243456SYN - Constitution et envoi dossier à Avocat pour assigner 414,00 €

1 869,19 €

Néanmoins, les sommes de 122,40 euros (préparation et envoi dossier pour commandement de payer), 132,60 euros (préparation et envoi dossier pour commandement de payer), 138,00 euros (Nexity constitution et envoi dossier pour commandement de payer) et 414,00 (constitution et envoi dossier à avocat pour assigner) seront écartées, en ce qu’elles n’entrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] seront condamnés in solidum à payer au SDC la somme de 1 062,19 euros au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice, pour être réparable, doit être actuel et certain.

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont substantiels ou anciens.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] n'ont pas payé dans les temps leurs charges de copropriété, certaines d'entre elles étant exigibles depuis le 11 mars 2021. Un tel comportement est constitutif d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil.

Par ailleurs, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] ont déjà été condamnés deux fois pour non-paiement des charges de copropriété ; ils continuent, néanmoins, de bafouer leurs obligations les plus élémentaires et à faire fi des décisions de justice, ce qui accentue leur faute.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] de leur retard important de paiement et de la composition de la copropriété. Le tribunal estime la réparation de ce préjudice à la somme de 2 500 euros.

Dès lors, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] seront condamnés in solidum à payer au SDC la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice subi.

Sur l'anatocisme

Il convient, en application de l'article 1343-2 du code civil, d'ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] sont les parties perdantes du litige.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenus aux dépens et succombant en la présente instance, Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] seront donc condamnés in solidum à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS [O] les sommes suivantes :

- 59 952,16 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, Régularisation appels déjà effectués sur l'exercice 2024 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2024, - 1 062,19 euros au titre des frais exposés, - 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation,

Condamne in solidum Madame [A] [W] et Monsieur [N] [E] [G] en tous les dépens dont distraction au profit de SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat, qui pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Rejette le surplus des demandes,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT