Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE DU 07 JUILLET 2026

Ordonnance du : 07 JUILLET 2026

N° RG 25/00692 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLO2

Monsieur [W] [X]

Madame [J] [Z] épouse [X]

c/

Monsieur [B] [L]

Monsieur [U] [A]

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [J] [Z] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocats au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience du 25 Novembre 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 09 Juin 2026 tenue par :

- Madame Ariane DOUCET, Magistrat, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 août 2018, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [Z] épouse [X] ont consenti à Monsieur [B] [L], exerçant sous l’enseigne PASTI PASTA, un bail commercial pour un local sis [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 14 000 euros, payable en 4 termes égaux de 3 500 euros chacun.

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, Monsieur [B] [L] a cédé ce bail commercial à Monsieur [U] [A]. Le contrat stipulait que le cédant restera garant et solidaire avec cessionnaire, notamment s’agissant du paiement des loyers, pour une durée de trois ans à compter de la cession du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 12 août 2025, les époux [X] ont fait délivrer à Monsieur [U] [A] un commandement de payer la somme de 3 327,20 euros en loyers impayés au mois de juillet 2025 incluant le coût de l'acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 28 août 2025, les époux [X] ont fait signifier à Monsieur [B] [L] le défaut de paiement de Monsieur [U] [A].

Invoquant l’absence d’effet du commandement, les époux [X], par exploits de commissaire de justice des 30 octobre et 4 novembre 2025, ont fait assigner Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [L], devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référés aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail au 13 septembre 2025 ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [A] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois suivant la décision à intervenir; - condamner Monsieur [U] [A], ainsi que Monsieur [B] [L] en sa qualité de caution, au paiement provisionnel des sommes suivantes : * 7 846,94 euros au titre de l’arriéré locatif et 307,40 euros au titre des frais dus ; * Une indemnité d’occupation de 54 euros par jour du 13 septembre 2025 jusqu’à libération parfaite des lieux ; - condamner solidairement Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de justice et le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 juin 2026, les époux [X], représentés par avocat, maintiennent leurs demandes.

Monsieur [U] [A], représenté par avocat, sollicite de voir : A titre principal, - dire n’y avoir lieu à référé eu égard à la contestation sérieuse ; A titre subsidiaire, - débouter de toutes leurs demandes les époux [X] ; En tout état de cause, - condamner les époux [X] à verser à Monsieur [U] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [L], quoique régulièrement convoqué, n’a pas comparu et n’était pas représenté ; la présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats : - du bail commercial en date du 9 août 2018, qui contient une clause résolutoire ; - du commandement de payer la somme de 3 327,20 euros, arrêtée au mois de juillet 2025, délivré le 12 août 2025 ; - du relevé de compte locatif de Monsieur [U] [A] fourni par les époux [X] arrêté au mois de décembre 2025 faisant état d'une dette locative de 7 535,02 euros.

En défense, Monsieur [U] [A] ne conteste pas ne pas avoir apuré sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer délivré le 12 août 2025.

Il expose en premier lieu que les charges qui lui sont réclamées par les demandeurs ne sont pas exigibles faute, d’une part, d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et leur répartition, et d’autre part d’un état récapitulatif annuel avec communication des justificatifs sur demande. Celui-ci fait valoir que qu’un commandement visant des charges non exigibles ne peut valablement déclencher la clause résolutoire.

Monsieur [U] [A] expose ensuite qu’il a dû exécuter et financer des travaux urgents de sécurité et de mise en conformité [Localité 2], caractérisant selon lui un manquement des demandeurs à leur obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible. Il évoque également une éviction partielle des locaux loués par les bailleurs, caractérisée par une entrave d’accès à diverses surfaces louées et listée au bail, verrouillées et/ou exploitées par les bailleurs.

Le défendeur fait enfin valoir que les époux [X] se sont abstenus de lui communiquer les quittances de loyer.

Monsieur [U] [A] déduit de ce qui précède l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La méconnaissance par le bailleur de ses obligations ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués au regard de leur destination. L’inexécution du bailleur doit dès lors être totale et ne saurait souffrir d’aucune mitigation.

En l’espèce, les griefs allégués par Monsieur [U] [A] à l’encontre des défendeurs sont sans emport sur l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que celui-ci ne démontre pas en quoi ceux-ci ont rendu totalement impossible l’exploitation de son activité commerciale dans les locaux mis à bail.

Par conséquent, si les griefs invoqués par Monsieur [U] [A] sont susceptibles de résulter d’éventuels manquements du bailleur, force est de constater que ces manquements n’ont pas rendu totalement impossible l’activité commerciale objet du bail commercial, et ne sauraient dès lors fonder une exception d’inexécution à même de justifier son défaut de paiement des loyers.

En outre, s’il est établi que la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par le bailleur ne saurait produire d’effet, il incombe toutefois à celui qui l’allègue de prouver l’existence de comportements susceptibles de caractériser la mauvaise foi.

Or en l’espèce, Monsieur [U] [A] se borne à affirmer qu’une partie des sommes réclamées par les époux [X] sont contestables sans démontrer l’existence de comportements déloyaux de la part des bailleurs susceptibles de caractériser leur mauvaise foi.

Dans ces conditions, il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 13 septembre 2025.

Sur l'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d'ordonner la libération des lieux par Monsieur [U] [A] et tout occupant de son chef, sans qu’il ne soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes en paiement provisionnel

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L’octroi d’une provision est subordonné au caractère non sérieusement contestable de l’obligation en cause.

La contestation sérieuse existe lorsqu’un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur est de nature à faire naître un doute dans l’esprit du juge quant au sens de l’éventuelle décision à intervenir au fond. A l’inverse, le juge doit écarter toute contestation artificielle ou superficielle.

Sur les loyers et les charges

En l’espèce, la demande en paiement provisionnel est justifiée par la production aux débats : - Du bail commercial en date du 9 août 2018 ; - Du commandement de payer la somme de 3 327,20 euros délivré le 12 août 2025 ; - Du décompte locatif de Monsieur [U] [A] fourni par les époux [X] arrêté au mois de décembre 2025 faisant état d'une dette locative de 7 535,02 euros.

S’agissant des charges, le contrat de bail prévoit que « Outre le loyer ci-dessus stipulé et indexé comme il sera dit ci-après, le Preneur devra supporter :

* Intégralement, la quote-part afférente aux locaux qu’il occupe de toutes les charges dites locatives, impôts, taxes et redevances liés à ce bail prévu par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et dont l’inventaire figure en annexe du présent bail, y compris 100% des dépenses afférentes aux gardiens, concierges ou éventuels employés d’immeubles ;

Le cas échéant, le Preneur remboursera également au Bailleur l’intégralité des charges, impôts, taxes et redevances suivants, incombant d’ordinaire au propriétaire, à l’exclusion de ceux ne pouvant être mis à sa charge en vertu de l’article R 145-35 du Code de commerce :

La taxe annuelle des ordures ménagères »

Le décompte locatif produit par les époux [X] mentionne des taxes d’ordures ménagères d’un montant de 299,02 euros au titre de l’année 2024 et 276 euros au titre de l’année 2025. Ils versent aux débats le calcul de la taxe au titre de l’année 2025, lequel prend en compte une surface louée de 160 m2.

Or, outre que la surface mise à bail s’élève à 150 m2 dans le bail et non à 160m2, les époux [X] ne justifient pas du montant de 422 euros pris en compte dans le calcul de la taxe d’ordures ménagères de 2025 et ne justifient pas du calcul de la taxe d’ordures ménagères de 2024.

Les montants de 299,02 et 276 euros seront donc retranchés du principal.

Le décompte locatif mentionne également une augmentation du loyer à hauteur de 210,64 euros par mois à compter du mois de janvier 2025, puis à hauteur de 140 euros par mois de façon rétroactive à partir du mois de juillet 2025.

Or, les époux [X] ne justifient aucunement du mode de calcul de cette indexation de loyer.

Les sommes réclamées au titre de l’indexation du loyer seront donc retranchées du principal.

S’agissant enfin des loyers impayés, ainsi qu’il a été précédemment évoqué, Monsieur [U] [A] ne justifie pas que les griefs formulés à l’encontre des époux [X] ont rendu totalement impossible l’exploitation de son activité commerciale, de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle au paiement provisionnel des loyers.

Monsieur [U] [A] sera en conséquence condamné au paiement provisionnel des loyers impayés depuis le mois de juin 2025 jusqu’au 13 septembre 2025, soit 1400*3 + 1400*(13/30) = 4 806,66 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d'autrui lui doit réparation, qui peut être en l'espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, Monsieur [U] [A] sera tenu à une indemnité d'occupation à compter du 13 septembre 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera égale au loyer prévu au bail, soit 1 400 euros, et sera due jusqu'à complète libération des lieux par le preneur.

Sur la demande en condamnation solidaire de Monsieur [B] [L]

L’acte de cession de bail commercial régularisé le 17 décembre 2021 stipule que « Le cédant restera garant et solidaire avec le cessionnaire tant du paiement des loyers que de l’exécution des obligations imposées par le contrat de bail, dans les conditions indiquées à la clause « régularisation de cession ».

Néanmoins, il sera rappelé que, conformément à l’article L145-16-2 du code de commerce, le bailleur ne pourra invoquer la garantie du cédant que durant une période de trois ans à compter de la cession du bail, cet article étant d’ordre public ».

En l’espèce, l’assignation aux fins de voir actionner la garantie de Monsieur [B] [L] a été régularisée le 30 octobre 2025, soit plus de trois années après la signature de l’acte de cession du bail commercial.

La demande de condamnation solidaire dirigée à l’encontre de Monsieur [B] [L] en sa qualité de caution solidaire se heurte dès lors à une contestation sérieuse.

Il n’y a en conséquence lieu à référé à l’égard de Monsieur [B] [L].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [A], qui succombe, sera condamné à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [Z] épouse [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ariane DOUCET, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 9 août 2018 entre Monsieur [W] [X] et Madame [J] [Z] épouse [X], bailleurs, et [U] [A], preneur, à compter du 13 septembre 2025 ;

ORDONNONS l'expulsion de [U] [A] et de tous occupants de son chef des locaux en cause sis [Adresse 4] à [Localité 1], sans qu’il ne soit besoin de l’assortir d’une astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [Z] épouse [X], à titre de provision : - La somme de 4 806,66 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SIX EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) au titre des loyers impayés ; - Une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant 1 400 euros à compter du 13 septembre 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé à l’égard de Monsieur [B] [L] ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à verser Monsieur [W] [X] et Madame [J] [Z] épouse [X] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.