Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00091 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZSV

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire à : SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

[H] [Z]

Préf28

Copie certifiée conforme à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 30 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [D] [J] domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [Z] demeurant 89 rue François Foreau - Logt 16 - 28110 LUCÉ comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats, Séverine FONTAINE lors du délibéré

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Avril 2026 et mise en délibéré au 30 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 2012, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [H] [Z] un bail portant sur un logement sis à Lucé . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 15 juillet 2025 , d'avoir à payer la somme de 1 816,53 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Par exploit du 19 février 2026, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - constater la résiliation du bail, - subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, - de la condamner au paiement de la somme de 3 211,14 € au titre des loyers échus au 30 novembre 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2 771,05€ au 30 mars 2026 inclus, indique que la locataire a repris le paiement du loyer, qu'un plan d'apurement était conclu avec elle et indique ne pas s’opposer aux délais de paiement. Madame [H] [Z] expose qu'elle est retraitée, qu'elle perçoit une pension de 1500€, et sollicite des délais de paiement de 60 € par mois dans les termes du plan d'apurement conclu. Le diagnostic social est versé au dossier. L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 20 janvier 2026 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 15 juillet 2025 , le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 16 septembre 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 2 771,05 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 mars 2026. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [H] [Z], âgée de 68 ans, est retraitée et perçoit une pension de 1500€ outre une pension de réversion de 70€ ; elle héberge son fils sans emploi. Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 60 euros à régler en plus du loyer courant, dans les termes d'un plan d'apurement convenu avec le bailleur. Dans ces conditions, il convient d'entériner ce plan et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les termes qui seront définis au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants. A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [H] [Z] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes Si Madame [H] [Z] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [H] [Z] succombe à l'instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 89, Rue François Foreau 28110 LUCE sont réunies à la date du 16septembre 2025; CONDAMNE Madame [H] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 2 771,05 euros (deux mille sept cent soixante et onze euros et 5 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026; ACCORDE à Madame [H] [Z] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s'en acquitter par paiements mensuels successifs de 60 euros (soixante euros) , le premier le 5 août 2026, les suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la dernière mensualité DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ; DIT qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [H] [Z] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [H] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE Madame [H] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence, La République française mande et ordonne : à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”