Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00360 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GSYM

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire à : SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Me Anne RICHARD, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032,

[B] [D] épouse [V]

Préf28

Copie certifiée conforme à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 30 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [P] [E] domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [V] détenu : CENTRE PENITENTIAIRE, 4024 Ancienne Route de Chartres - Numéro Ecrou 17041 - 45770 SARAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2808520251877 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représenté par Me Anne RICHARD, demeurant Rue Gilles de Roberval - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

Madame [B] [D] épouse [V] détenue : MAISON D’ARRET, 28 avenue de Paris - Numéro Ecrou 20633 - 78000 VERSAILLES non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats, Séverine FONTAINE lors du délibéré

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Avril 2026 et mise en délibéré au 30 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 novembre 2011, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] un bail portant sur un logement sis à Saint Denis Lanneray . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 18 décembre 2024, d'avoir à payer la somme de 1 385,95 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Par exploit du 24 avril 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - constater la résiliation du bail, - subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 348,63 € au titre des loyers échus au 3 avril 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 8 997,83€ au 30 mars 2026 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement. Seul Monsieur [K] [V] est représenté par son avocat, qui expose qu'il refuse de restituer les clés car il a entrepris de nombreux travaux que le bailleur refuse de lui rembourser, demande d'ordonner la compensation entre les sommes et sollicite des délais de paiement en raison de son placement en détention et de débouter le bailleur du surplus de ses demandes; Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 29 avril 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 18 décembre 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 19 février 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur demande la condamnation des locataires à lui payer la somme de 8 997,83€ au titre des loyers impayés au 30 mars 2026 inclus;

Monsieur [V] expose qu'il a entrepris de nombreux travaux dans le logement pour une somme de 6 483,05€ et demande de condamner le bailleur à lui payer cette somme et d'ordonner la compensation avec la somme qu'il doit.

Il produit des photos ainsi que des factures d'achat de divers produits.

Le bailleur n'a pas répondu à cette demande.

Il résulte de l'article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, il n'est produit aucun état des lieux d'entrée , de sorte que le logement est réputé avoir été donné en bon état; Par ailleurs, les locataires n'établissent pas avoir demandé et obtenu l'autorisation du bailleur pour entreprendre des travaux autres que ceux d'entretien incombant au locataire, et alors que les travaux datent de 2012, 2013 ou même de 2020.

En conséquence, le tribunal les déboute de cette demande et les condamne solidairement au paiement de la somme de 8 997,83 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 mars 2026, après déduction des frais de procédure de 147,43€; Sur l'octroi de délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, il ressort des explications des locataires qu'ils sont incarcérés et qu'ils n'ont pas de revenus; Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ; Il s’établit que les locataires n’ont pas repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience , et ce depuis l'échéance du mois d'octobre 2024; dans ces conditions, le tribunal rejette sa demande de délais de paiement et ordonne l'expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes Il convient d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 2, Route des Bois 28200 SAINT DENIS LANNERAY, sont réunies à la date du 19 février 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 8 997,83 euros (huit mille neuf cent quatre vingt dix sept euros et 83 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025; PRONONCE l’expulsion de Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, à compter du 1er avril 2025, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [B] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence, La République française mande et ordonne : à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”