Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 09 JUILLET 2026

N° RG 26/00749 - N° Portalis DB22-W-B7K-TX7V Code NAC : 71F TLF

DEMANDERESSE :

L’Indivision [A]/[X], Propriétaire du lot 597 au [Adresse 1] ; représentée par Monsieur [A] [O] né le 13/04/1948, Madame [X] [U] née le 28/05/1951, Madame [A] [J] née le 23/01/1989 et Madame [A] [Q] née le 07/04/1987,

représentée par Maître Charles TONNEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aurélie FIEFVEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (SDC [Adresse 3]) immatriculé au Registre National des Copropriétés sous le numéro AA1080928 et au répertoire SIREN sous le numéro 038 856 621 représenté par son syndic en exercice, LAROZE IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 831 592 894 dont le siège social est situé au [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Anne-Laure WIART de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER (SEPTIME AVOCATS), avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Morgan GIZARDIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 03 Février 2026 reçu au greffe le 10 Février 2026.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Mai 2026, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [A]/[X] sont propriétaires indivis du lot n°597 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1] dit « [Adresse 6] ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], ci-après le syndicat, est représenté par la société LAROZE IMMOBILIER S.A.S., en qualité de syndic.

Le 27 mai 2025, le syndic a convoqué une assemblée générale au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°14 portant « décision à prendre concernant les travaux sur la base du scénario 2 de l’audit énergétique ». Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et fait l’objet d’un recours formé par plusieurs copropriétaires dont les consorts [A]/[X] pendant devant la présence juridiction.

Le 25 novembre 2025, le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale où était soumise aux copropriétaires une résolution n°6 portant « décision à prendre concernant les travaux d’amélioration énergétique sur la base du scénario 2 de l’audit énergétique pour le Bâtiment A – (Majorité de l’article 25) » subdivisée en cinq sous-résolutions portant fixation du budget et choix des entreprises pour les travaux de ravalement, de VMC, d’isolation et de menuiseries extérieures et fixant un calendrier d’exigibilité des fonds.

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 3 février 2026, l’indivision [A]/[X] représentée par Madame [U] [X], Monsieur [O] [A], Madame [J] [A] et Madame [Q] [A] a fait assigner le syndicat devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 6 à 6-5 de l’assemblée générale du 25 novembre 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 avril 2026, l’indivision [A]/[X] représentée par Madame [U] [X], Monsieur [O] [A], Madame [J] [A] et Madame [Q] [A] demande au tribunal de :

Vu l’article R173-9 du Code de la construction et de l’habitation, Vu les articles 21, 34 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence applicable,

- dire et juger recevable et bien fondée l’Indivision [A]/[X] en ses demandes;

à titre principal

- prononcer l’annulation des résolutions n°6 à 6-5 de l’assemblée générale du 25 novembre 2025;

à titre subsidiaire

- prononcer le caractère somptuaire des travaux votés lors de l’Assemblée Générale du 25 novembre 2025 ;

- prononcer la dispense de l’Indivision [A]/[X] du paiement des charges y afférentes ;

en tout état de cause

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice LAROZE IMMOBILIER à verser à l’Indivision [A]/[X] la somme de 10.000 € au titre de la réparation de ses préjudices ;

- condamner solidairement tout succombant à verser à l’Indivision [A]/[X] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

- confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que : - elle était parfaitement en droit d’intenter la présente instance en vue de l’annulation des articles 6 à 6-5 votés lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2025 dès lors qu’elle était opposante aux résolutions querellées et qu’elle a agi dans le délai de deux mois, - aucun devis n’a été communiqué en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 25 novembre 2025 alors que les travaux soumis au vote s’élevaient à plus de 7,5 millions d’euros, hors persiennes et hors honoraires divers, - aucune présentation des entreprises n’a été faite lors du vote, - les raisons pour lesquelles elles ont été retenues n’ont pas été expliquées, - malgré des demandes réitérées, aucun document contractuel n’a été communiqué ni même n’était consultable, - aucun rapport de l’architecte n’était joint à la convocation, seul un bordereau récapitulatif des travaux, sans aucun avis de l’architecte, y figurait, - sans les informations permettant d’identifier de manière exacte et certaine l’identité des entreprises retenues, les copropriétaires ne disposaient pas des conditions essentielles exigées par la jurisprudence pour consentir valablement aux résolutions portant sur les travaux, - aucune information n’était assurée par l’architecte sur la vérification des conditions d’assurance et de qualification des entreprises, conditions posées par la réglementation pour la réalisation de ces travaux d’ampleur ainsi que pour l’octroi des aides de l’État, - si le syndic et le conseil syndical n’ont eu de cesse d’affirmer que les travaux devaient être commencés en septembre 2026 et terminés en septembre 2028, aucun délai n’a été communiqué ni même exigé à l’encontre des entreprises, les conditions contractuelles n’ayant, de l’aveu même de l’architecte lors des échanges tenus le 25 novembre 2025, pas encore été négociées, - au regard des montants des travaux prévus, il est incontestable que le projet de ravalement porté par le syndic de copropriété ne consiste pas à la simple remise en état mais constitue de véritables travaux d’amélioration qui ne sont pas destinés à la simple sauvegarde de l’immeuble, - les montants des travaux votés sont particulièrement éloignés des estimations de l’audit énergétique réalisé en 2023 et des devis qu’ils fournissent, - le conseil syndical a créé un climat délétère à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2026, le syndicat demande au tribunal de : Vu les articles 21 et 34 de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu les articles 11 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 ; Vu les articles 514-1 et 700 du Code de procédure civile ; Vu l’article 1240 du Code civil ;

- débouter l’indivision [A]/[X] de l’entièreté de ses demandes ;

- condamner l’indivision [A]/[X] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner l’indivision [A]/[X] aux entiers dépens.

Il fait valoir que : - il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir joint à la convocation l’intégralité des devis in extenso des entreprises mises en concurrence, dès lors qu’était communiqué un rapport synthétique de 32 pages établi par l’architecte, qui comportait l’identification des prestataires pressentis, une description précise et détaillée, lot par lot, de chacune des prestations envisagées, le prix afférent à chacune de ces prestations, ainsi qu’une simulation de quote-part de charges, permettant aux copropriétaires d’apprécier individuellement le coût projeté et de se prononcer en parfaite connaissance de cause, - l’annexion de la totalité des devis était, en toute hypothèse, matériellement impossible puisque cela impliquait que les convocations adressées à chacun des copropriétaires comprennent plus de 400 pages, - l’ordre du jour joint à la convocation prévoyait un vote sur la base du dossier « appel d’offres » et prévoyait de choisir entre les différentes entreprises listées qui avaient fait l’objet d’une mise en concurrence, et dont le prix pour chacune était rappelé, -puisque l’assemblée générale a approuvé le premier devis présenté pour chaque lot, elle a implicitement mais nécessairement refusé de se prononcer en toute connaissance de cause sur les autres devis, voués in fine à être rejetés, - le coût des travaux ne constitue pas un élément de détermination du caractère somptuaire des travaux, - la preuve du caractère somptuaire des travaux n’est pas rapportée, - aucune faute délictuelle ne peut être imputée au syndicat, - l’indivision ne justifie pas de son préjudice, - les prétendus dommages, à supposer qu’ils soient caractérisés, ne sauraient être imputables au syndicat des copropriétaires mais à des copropriétaires identifiés.

A l’audience du 19 mai 2026, le tribunal a sollicité des parties leurs observations sur la possibilité de prononcer des condamnations au profit ou à l’encontre de « l’indivision [A] » dès lors que celle-ci est dépourvue de personnalité juridique.

Par note en délibéré du 29 mai 2026, l’indivision [A]/[X] fait valoir qu’une demande indemnitaire peut être présentée au nom de l’indivision, que le juge peut allouer une indemnité globale à « l’indivision » et que la ventilation interne entre indivisaires relève du compte d’indivision et du partage et non du litige principal. Elle ajoute que le caractère indivisible de l’action conduit à considérer que l’indemnité de l’article 700 doit être allouée à la collectivité indivise.

Par note en délibéré du 29 mai 2026, le syndicat fait valoir que l’indivision est dépourvue de personnalité juridique de sorte que le tribunal pouvait relever d’office le moyen de la nullité de l’assignation et pourra prononcer la nullité pour vice de fond.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater qu’aucune nullité de l’assignation n’a été présentée durant la mise en état par le syndicat en application de l’article 789 du code de procédure civile et qu’à aucun moment, le tribunal n’a indiqué qu’il entendait soulever d’office à l’audience la nullité de l’assignation, les observations sollicitées portant exclusivement sur les demandes au fond. La régularité de l’assignation ne sera donc pas examinée.

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°6 à 6-5 de l’assemblée générale du 25 novembre 2025

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour la validité de la décision d’assemblée générale, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

L’article 19-2 du même texte ajoute que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, par une résolution n°10, l’assemblée générale du 27 mai 2025 a fixé le seuil de mise en concurrence obligatoire à 3000 euros TTC.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2025, les résolutions querellées sont ainsi rédigées : « 6 Décision à prendre concernant les travaux d’amélioration énergétique sur la base du scénario 2 de l’audit énergétique pour le Bâtiment A – (Majorité de l’article 25) L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide la réalisation des travaux d’amélioration énergétique du Bâtiment A sur la base du scénario 2 de l’audit énergétique dans le cadre d’un budget maximum de 2 410 460,33 euros TTC (hors aide financière). Cette résolution est adoptée. [...]

6-1 Fixation du budget pour la réalisation des travaux du lot ravalement et choix de l’entreprise – (Majorité de l’article 25) L’Assemblée Générale après en avoir délibéré examine et approuve la proposition de l’entreprise SOCATEB n°24 04 25 1 pour un montant de 1 877 455,80 € ht afin d’exécuter les travaux du lot ravalement (comprenant notamment l’installation de chantier/nettoyage, échafaudage, ravalement ITE et travaux liés, serrurerie garde-corps techniques toiture terrasse). Le montant des travaux est de 1 990 788.45 € TTC. Cette résolution est adoptée. [...]

6-2 Fixation du budget pour la réalisation des travaux du lot VMC et choix de l’entreprise – (Majorité de l’article 25) L’Assemblée Générale après en avoir délibéré examine et approuve la proposition de l’entreprise [Localité 2] pour un montant de 169 801.25€ 17HT (sic) afin d’exécuter les travaux du lot V.M.C. du Bâtiment A. Le montant des travaux est de 179 140.31 € TTC. Cette résolution est adoptée.

6-3 Fixation du budget pour la réalisation des travaux du lot isolation plancher bas et choix de l’entreprise – (Majorité de l’article 25) L’Assemblée Générale après en avoir délibéré examine et approuve la proposition de l’entreprise SOCATEB n°24 04 11 pour un montant de 93 99.00 € HT afin d’exécuter les travaux du lot isolation du plancher bas du Bâtiment A. Le montant des travaux est de 99 159.45 € TTC. Cette résolution est adoptée.

6-4 Fixation du budget pour la réalisation des travaux du lot menuiseries extérieures et choix de l’entreprise – (Majorité de l’article 25)

L’Assemblée Générale après en avoir délibéré examine et approuve la proposition de l’entreprise LORILLARD pour un montant de 166 978.00 € HT afin d’exécuter les travaux du lot menuiseries extérieures des parties communes du Bâtiment A. Le montant des travaux est de 176 161.79 € TTC. Cette résolution est adoptée.

6-5 Fixation du calendrier d’exigibilité des appels de fonds – (Majorité de l’article 25) L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché. Échéancier des appels de fonds : - APPEL N°1 : 50 % le 01/04/2026 - APPEL N°2 : 50 % le 01/09/2026

Selon la clé de répartition CHARGES BATIMENT A Afin que le syndic soit en mesure de régler l’entreprise telle que prévu au devis. L’Assemblée prend note que les modalités ci-dessus ne permettent pas le placement des fonds ».

1.1. Sur l’information des copropriétaires

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale que l’ordre du jour prévoit pour les résolutions 6 à 6-5 que le dossier d’appel d’offres est joint à la convocation et pour les résolutions 6-1 à 6-4 fait état de trois propositions d’entreprise avec les montants correspondants.

A la convocation, était joint un « dossier appel d’offres » comportant un bordereau comparatif établi par l’architecte mandaté par les copropriétaires comparant pour les différents lots (ravalement, ventilation, isolation plancher bas, menuiseries extérieures) les propositions des trois devis obtenus pour chaque lot visés à l’ordre du jour en comparant les prix proposés par les trois entreprises pour chacune des prestations précisément détaillés sur 30 pages. Un récapitulatif final des travaux, précisant qu’il est établi sur la base du scénario 2 de l’audit énergétique joint également et décrivant l’intérêt des postes de travaux envisagés, est également joint au dossier d’appel d’offres en reprenant pour chaque lot de travaux les propositions d’entreprise privilégiées.

Il résulte de ces éléments qu’en transmettant des bordereaux comparatifs listant le prix proposé par chaque entreprise ayant déposé une offre de service pour chaque prestation détaillée au sein des différents lots de travaux pour lesquels il était, en outre, renvoyé in fine à l’audit énergétique expliquant la nature et l’intérêt des dits travaux, le syndic justifie avoir satisfait à son obligation de transmettre les conditions essentielles (prix et prestations précises) des contrats projetés.

Aucun manquement à son obligation prévue à l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 précité n’apparaît établi et le moyen sera écarté.

1.2. Sur l’effectivité de la mise en concurrence

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Il en résulte que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a imposé une mise en concurrence, celle-ci n’est pas respectée lorsqu’un seul devis est mentionné sur l’ordre du jour empêchant les copropriétaires de pouvoir voter sur les autres devis recueillis quand bien même ceux-ci seraient joints à la convocation (C. cass., 3e Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 21-12.658).

En revanche, l’assemblée générale reste souveraine pour décider de voter sur les devis dans l’ordre qu’elle souhaite et s’abstenir d’examiner les autres devis mentionnés à l’ordre du jour dès lors que le premier devis a fait l’objet d’une décision favorable.

En l’espèce, il résulte de l’ordre du jour que, comme précédemment rappelé pour chacun des points ayant donné lieu aux résolutions querellées, les trois propositions de devis étaient mentionnées de sorte que l’assemblée générale était parfaitement en mesure de rejeter le devis retenu par l’architecte et aurait pu, dans ce cas, voter sur les deux autres propositions.

Par conséquent, aucun manquement à l’obligation de mise en concurrence n’étant établi, le moyen sur ce point sera écarté.

2. Sur la demande de dispense de participation aux charges afférentes aux travaux

L’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, la production de devis par les demandeurs et une prétendue différence de prix est totalement indifférente à la caractérisation du caractère somptuaire des travaux qui conformément au texte précité ne peut s’apprécier qu’au regard de la nature des travaux en rapport avec l’état, les caractéristiques et la destination de l’immeuble.

En l’occurrence, des travaux de ravalement, d’isolation et de ventilation permettant d’obtenir une efficacité énergétique améliorée de 25 à 30 % ne sauraient être considérés comme somptuaires pour un immeuble dont il est constant qu’il n’a pas fait l’objet d’un ravalement depuis près de trente ans, est dépourvu d’un système de ventilation et présente un diagnostic de performance énergétique avec une étiquette E et un confort thermique largement perfectible.

A titre surabondant, l’indivision [A]/[X] n’étant pas une personnalité juridique et pas davantage copropriétaire au sein de la copropriété objet du litige, elle ne saurait, en tout état de cause, être dispensée du paiement de charges.

Il y a donc lieu de la débouter de ses prétentions à ce titre.

3. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par l’indivision [A]/[X]

L’indivision étant dépourvue de personnalité juridique, elle ne saurait souffrir d’un préjudice judiciairement réparable de sorte qu’elle ne pourra qu’être déboutée de ses prétentions sur ce point.

4. Sur les autres demandes

4.1 Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’indivision [A]/[X] n’ayant pas la personnalité juridique, il y a lieu de mettre les dépens à la charge in solidum de ses représentants, parties au litige, Madame [U] [X], Monsieur [O] [A], Madame [J] [A] et Madame [Q] [A].

4.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat formule ses prétentions à l’égard de l’indivision [A]/[X]. Si le syndicat n’a soulevé aucun incident durant la mise en état tant sur l’assignation délivrée au nom de l’indivision ni sur les demandes présentées pour le compte de celle-ci, il n’en reste pas moins que l’indivision est dépourvue de toute personnalité juridique et ne peut dès lors faire l’objet d’une condamnation.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Déboute l’indivision [A]/[X] de l’ensemble de ses prétentions ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses prétentions formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [U] [X], Monsieur [O] [A], Madame [J] [A] et Madame [Q] [A] aux dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 JUILLET 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT