Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00354

JUGEMENT DU 08 Juin 2026

N° RC 25/03746

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 1] HABITAT

ET :

[C] [F] [X]

Débats à l'audience du 26 Mars 2026

le

copie et grosse : à [Localité 1]

copie : à M. [F] [X]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

TENUE le 08 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 08 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [E] munie d’un pouvoir en date du 19 mai 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [F] [X] né le 17 Juin 1991 à , demeurant [Adresse 3] comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 26 juillet 2024, la SA [Localité 1] HABITAT a donné à bail à M. [C] [F] [X], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 518,68 euros outre la somme de 87,37 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 1] HABITAT a : - saisi la CCAPEX le 21 novembre 2024 de la situation, - fait signifier le 11 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat à M. [C] [F] [X],

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: - constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l’expulsion de M. [C] [F] [X] devenu sans droit ni titre ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.260,44 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l'assignation pour le solde à parfaire d’une à indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, les frais de notification CCAPEX et au Préfet avec rappel des dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

A l’audience du 26 mars 2026, la SA [Localité 1] HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 4.147,11 euros hors dépens, en indiquant que les paiements ont été repris et qu’elle ne s’oppose pas à ce que des délais suspensifs soient accordés à son locataire.

M. [C] [F] [X], comparait. Il explique la situation par une perte d’emploi. Il indique avoir retrouvé un emploi et percevoir un salaire de 1. 486 euros par mois. En plus des charges de la vie courante, il règle un crédit de 150 euros par mois qui va se terminer en juin. Il souhaite rester dans les lieux où il accueille son enfant en résidence alternée. Il offre de régler 50 euros par mois en plus du loyer courant de 620 euros.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe confirme les indications relatives à ses ressources mais envisage des charges plus élevées.

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA [Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, la SA [Localité 1] HABITAT produit : - le bail conclu le 26 juillet 2024 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux, - le commandement de payer visant cette clause, signifié le 31 mars 2025, pour la somme de 2.153,82 euros en principal, - une décompte de créance actualisé.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Ce délai contractuel sera retenu. M. [C] [F] [X], ne conteste pas la créance. Il ressort du décompte que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements de M. [C] [F] [X] enregistrés sur le compte se limitant à 800 euros dans ce délais. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025. - Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [C] [F] [X] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [C] [F] [X] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur revendique une créance d’un montant 4.147,11 euros arrêté à la date du 25 mars 2026 , échéance du mois de février 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le décompte de créance n'appelle pas d'observation et sera retenu. M. [C] [F] [X] sera condamné au paiement de la somme de 4.147,11 euros, échéance du mois de février 2026 comprise, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter la décision pour le solde.

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que M. [C] [F] [X] a repris le paiement des loyers courants au jour de l'audience. Sa situation bien que précaire s'améliorera en juin 2026 avec la fin du crédit qu'il rembourse à hauteur de 150 euros.

Compte tenu de ces éléments, M. [C] [F] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [F] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2024 entre la SA [Localité 1] HABITAT et M. [C] [F] [X] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er juin 2025 ;

CONDAMNE M. [C] [F] [X] à verser à la SA [Localité 1] HABITAT la somme de quatre mille cent quarante sept euros et onze centimes (4.147,11 euros) échéance du mois de février 2026 comprise, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus ;

DIT cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter la décision pour le solde.

AUTORISE M. [C] [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une trente sixième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [C] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 1] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [C] [F] [X] soit condamné à verser à la SA [Localité 1] HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,