Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00445

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RC 25/03677

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[D] [V]

Débats à l'audience du 09 Avril 2026

le

copie et grosse : à VTH

copie : à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [W] muni d’un pouvoir en date du 6 avril 2026

D'une Part ;

ET :

Madame [D] [V] née le 21 Octobre 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2024 à effet du 24 février 2024, la société Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [D] [V], portant sur un bien sis [Adresse 4], à [Localité 5], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 342,56 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la société Val Touraine Habitat a fait délivrer à Mme [D] [V] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 223,10 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] dès le 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2025, la société Val Touraine Habitat a fait assigner Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de : À titre principal : - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, À titre subsidiaire : - prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, En tout état de cause : - ordonner l’expulsion de Mme [D] [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, - condamner Mme [D] [V] à lui payer : . la somme de 365.90 € au titre de la dette locative, . une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, . la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, . les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 août 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence

La société Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1708.97 €, selon décompte provisoirement arrêté au 7 avril 2026, tout en proposant de laisser une dernière chance à la locatire, en lui octroyant des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. La société Val Touraine Habitat a en effet précisé que Mme [D] [V] avait, le 8 mars 2026, procédé au paiement d'unbe somme de 60,00 € couvrant l'échéance précédente d'un montant résiduel de 57,10 €.

Mme [D] [V], régulièrement assignée à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par Mme [D] [V].

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société Val Touraine Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Mme [D] [V] le 20 mai 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 16 août 2025.

La société Val Touraine Habitat verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article I.10 des conditions générales du bail une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à Mme [D] [V] le 28 mai 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 223,10 € dans le délai de six semaines.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société Val Touraine Habitat justifie également que Mme [D] [V] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 29 juillet 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la société Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1708.97€ au 7 avril 2026.

Ce décompte apparaît régulier, exception faite de divers frais ("frais de poursuite/CONSTAT/huissier", "LOCATAIRE NON ASSURE", "PENALITE ENQ SOC") comptabilisés à hauteur de 241.12 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 1467.85 € au 7 avril 2026

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [V] à payer à la société Val Touraine Habitat la somme de 1467.85 € au titre de l'arriéré locatif dû au 7 avril 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Mme [D] [V] s'élèvent à 356.50 € par mois après indexation, que ses échéances résiduelles s'élèvent à 57,10 € en janvier 2026, que Mme [D] [V] en a repris le paiement en payant 60,00 € avant l’audience, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative, et qu’elle semble en situation d'apurer totalement celle-ci, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’octroyer à Mme [D] [V] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Mme [D] [V] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 29 juillet 2025 date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société Val Touraine Habitat un préjudice qu'il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 1467.85 € au 7 avril 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Mme [D] [V] à payer à la société Val Touraine Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [D] [V] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 59.98 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la société Val Touraine Habitat de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la société Val Touraine Habitat à l'encontre de Mme [D] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2024 à effet du 24 février 2024 entre la société Val Touraine Habitat, d’une part, et Mme [D] [V], d’autre part, sont réunies au 29 juillet 2025, relativement au logement sis [Adresse 4], à [Localité 5], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la société Val Touraine Habitat, en sus des échéances courantes, la somme de 1467.85 € (MILLE QUATRE CENT SOIXANTE SEPT EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 7 avril 2026 ;

AUTORISE Mme [D] [V] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités consécutives de 20.00€ chacune, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ; la dernière mensualité étant augmentée du solde restant dû ;

RAPPELLE que Mme [D] [V] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Mme [D] [V] s'acquitte régulièrement de ses échéances courantes et se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés : 1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Mme [D] [V]; 3 - si Mme [D] [V] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Mme [D] [V] devra s'acquitter d'indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [D] [V] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d'occupation à la société Val Touraine Habitat ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 mai 2025 pour 59.98 € ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection