Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Minute N° 26/223 Jugement du 07 juillet 2026

Dossier : N° RG 25/01397 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FM3Y Affaire : [M] [H], [Z] [H] C/ [S] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDEURS

- [M] [H] né le 02 avril 1981 à [Localité 1] (78) de nationalité française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Vincent LAGRAVE, membre de la S.C.P. LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [Z] [H] née le 16 décembre 1980 à [Localité 1] (78) de nationalité française demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Vincent LAGRAVE, membre de la S.C.P. LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEUR

[S] [E] né le 11 septembre 1967 à [Localité 2]) de nationalité française demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Fabien-Jean GARRIGUE, membre de la S.C.P. GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

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Clôture prononcée le 29 janvier 2026 Débats tenus à l'audience du 05 mai 2026 Date de délibéré indiquée par le Président le 07 juillet 2026 Jugement prononcé le 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 15 septembre 2020, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] ont acquis de Monsieur [S] [E] un bien immobilier situé à [Adresse 1], Maisonneuve cadastré section BY n°[Cadastre 1] pour un prix de 363 000€.

Invoquant la découverte, à l'occasion de travaux de peinture, d'une humidité importante puis de plusieurs autres désordres, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] ont fait établir un constat par commissaire de justice puis ont saisi leur assureur qui a fait intervenir un expert amiable.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [E] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé lequel a, le 19 juillet 2022, désigné Monsieur [G] [L] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport clos le 03 février 2025.

Par exploit du 07 mai 2025, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] ont fait assigner Monsieur [S] [E] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices découlant des désordres affectant le bien acquis.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de : * Juger bien fondée l'action de Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] à l'encontre de Monsieur [S] [E], * Juger que Monsieur [S] [E] a engagé sa responsabilité, * Condamner Monsieur [S] [E] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] les sommes suivantes : - préjudice matériel : 106 101€, - préjudice moral : 8 000€, * Condamner Monsieur [S] [E] aux dépens de l'instance et notamment les frais d'expertise pour 12 468€, les dépens de la procédure de référé, et les constats d'huissier des 18 février 2021 (320€) et 06 mars 2023 (380€), * Rejeter els demandes de Monsieur [S] [E], * Condamner Monsieur [S] [E] au paiement de la somme de 6 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils énoncent à titre liminaire que leur seul vendeur serait Monsieur [S] [E] si bien qu'ils n'auraient eu nullement à mettre en cause l'ex-épouse de celui-ci. Ils exposent que l'expert aurait retenu 17 désordres sur les 20 invoqués par les demandeurs dont 6 portant atteinte à la solidité de l'ouvrage et 4 portant atteinte à sa destination. Ils ajoutent que Monsieur [G] [L] aurait également conclu à l'antériorité à la vente de tous ces vices. Ils estiment que Monsieur [S] [E] connaissait ces désordres dès lors qu'il aurait été toujours domicilié dans cette maison dont il était seul propriétaire jusqu'à la vente, qu'il aurait confié la vente à son ex-épouse en relation directe avec l'agence immobilière et qu'il serait venu y chercher ses enfants qui y résidaient. Ils soulignent que l'expert aurait affirmé qu'il aurait été improbable que Monsieur [S] [E] n'ait pas eu connaissance des vices affectant le bien et que le défendeur aurait lui-même argué d'une négociation du prix en raison des désordres. Ils invoquent comme préjudice matériel le montant des travaux nécessaires pour la reprise des différents désordres , ce montant correspondant à la perte de valeur vénale de la maison. Ils allèguent un préjudice moral découlant de la découverte des infiltrations seulement 10 jours après leur acquisition et des découvertes qui auraient suivi.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 août 2025, Monsieur [S] [E] demande au tribunal de : * Débouter Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [S] [E], * Condamner Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 5 000€ au titre des frais irrépétibles, * Condamner Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, * Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il soutient que l'existence de vices cachés serait insuffisante à retenir sa responsabilité alors que l'acte de vente aurait comporté une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et que le concluant ne serait pas un professionnel de l'immobilier ou de la construction et que les demandeurs n'établiraient pas sa connaissance des vices. Il indique que sa qualité de propriétaire comme sa domiciliation à l'adresse du bien ne permettraient pas d'établir sa connaissance des désordres alors que seule son ex-épouse aurait occupé le bien et lui aurait remis son courrier au portail lorsqu'il venait récupérer ses enfants sans lui signaler aucune difficulté sur la maison. Il ajoute avoir confié la vente du bien à son ex-épouse du fait de ses absences prolongées ne lui permettant pas de s'en charger. Il fait valoir que l'expert lui-même aurait reconnu ne pas pouvoir établir la connaissance des vices par le vendeur et que les convictions personnelles de Monsieur [L] seraient insuffisantes à établir cette connaissance. Sur les préjudices invoqués, il souligne que les travaux évalués par l'expert correspondraient à une remise à neuf des ouvrages ce qui ne correspondrait pas à la partie du prix devant être restituée en exécution de l'action estimatoire choisie par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H]. Il affirme que le prix du bien aurait correspondu à la valeur du bien au regard de sa consistance et de sa situation géographique quand bien même des travaux auraient été à prévoir ce qui aurait été prévisible, la maison étant ancienne sans que l'acte de vente ne fasse état de travaux récents. Il précise que le prix aurait visiblement été négocié par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] en raison de travaux prévisibles, la maison ayant été vendue 359 850€ alors qu'elle était estimée en 2017 entre 400 000 et 420 000€. Il conteste tout préjudice moral évalué de façon forfaitaire par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] et non démontré.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur l'existence de vices cachés

Selon l'article 1641 du code civil "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.".

Il résulte du rapport de Monsieur [L] que l'immeuble acquis par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] le 15 septembre 2020 est affecté de plusieurs désordres. Cependant certains d'entre eux étaient nécessairement visibles même pour des acquéreurs profanes. Il en va ainsi de la structure en bois de l'appentis dont Maître [N] [I], commissaire de justice associé à [Localité 3], a constaté dès le 18 février 2021 qu'elle était totalement pourrie, ce qui ne peut échapper à un simple examen visuel et n'a pu devenir visible en seulement 5 mois. De même Maître [I] a constaté que l'extrémité des poutres ressortant en face extérieure de la maison était pourrie et que les débords de toiture étaient également pourris. Là encore ces désordres sont visibles lors d'une visite par un seul examen visuel sans recours à une expertise ou à un démontage quelconque. Le passage de certaines évacuations des eaux pluviales à l'intérieur des murs est parfaitement visible.

Dès lors ces trois désordres ne relèvent pas de la garantie des vices cachés.

Le mauvais état de la toiture consistant en des tuiles gélives, une vétusté, un glissement de certaines tuiles, un solin présentant des trous et un décollement et l'absence de scellement des tuiles d'égout outre la pénétration de la VMC dans la toiture n'étaient pas visibles pour des acquéreurs non professionnels. Cependant, il sera relevé que l'acte de vente ne mentionne aucuns travaux relatifs à la toiture. Dès lors, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] qui indiquaient prendre le bien dans l'état où il se trouve, ne pouvaient ignorer l'ancienneté de la toiture et donc sa vétusté.

En conséquence en dehors du glissement de certaines tuiles, de l'absence de scellement des tuiles d'égout et de la pénétration de la VMC dans la toiture, les désordres affectant la toiture et découlant de sa vétusté ne peuvent pas constituer des vices cachés même pour un acquéreur profane alors que la maison avait plus de cinquante ans lors de son acquisition par les demandeurs.

Par contre, comme l'a relevé l'expert au vu des photographies prises par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] lors de leurs visites des lieux, les infiltrations n'étaient pas visibles, le mur est de la maison était couvert par des plantations de permettant pas de visualiser son état et des travaux de reprise de fissures étaient en cours sur les autres façades. Au vu des constatations du commissaire de justice, l'expert a, à juste titre conclu que le réseau des eaux usées n'était pas conforme aux règles de l'art. Ce désordre n'était à l'évidence pas visible pour des acquéreurs non professionnels.

Ces différents désordres constituent donc des vices cachés.

En ce qui concerne la toiture, seuls le glissement de certaines tuiles, l'absence de scellement des tuiles d'égout, la pénétration de la VMC dans la toiture mais également l'absence de contre-liteaunage sous toiture n'étaient pas visibles pour des acquéreurs non professionnels et constituent donc des vices cachés pour les acquéreurs.

Comme le relève à juste titre Monsieur [A], et ce que ne conteste pas Monsieur [S] [E], ces désordres préexistaient à la vente. Enfin, ils rendent le bien non conforme à sa destination et pour certains portent atteinte à sa solidité. Ils relèvent donc de la garantie de l'article 1641 sus-visé.

2) sur l'exclusion de la garantie

L'acte de vente contenait en page 12 une clause classique d'exclusion de la garantie des vices cachés ainsi rédigée : "L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : * des vices apparents, * des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : * si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, * ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.".

Il appartient donc à Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] de démontrer que cette exonération ne doit pas s'appliquer et que la garantie des vices cachés est due. Il est constant que Monsieur [S] [E] n'est un professionnel ni de l'immobilier ni de la construction. Dès lors, les demandeurs doivent démontrer la connaissance que le vendeur avait des différents vices cachés retenus par l'expert.

Or, Monsieur [L] a seulement conclu que, compte tenu de la date d'apparition des désordres, il apparaissait "improbable que Monsieur [S] [E] en tant que vendeur-propriétaire et éventuellement Madame [J] [K] habitant (non propriétaire) de la maison jusqu'à sa vente n'aient pas eu connaissance des conséquences de ces désordres". Le fait que les désordres se soient révélés peu après la vente ne suffit pas à permettre d'affirmer leur connaissance préalable par le vendeur. En ce qui concerne les canalisations, et même si le réseau en place n'était pas conforme aux règles de l'art, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] ne démontrent pas avoir rencontré de problèmes d'évacuation des eaux usées et donc à fortiori succombent dans la preuve leur incombant, en l'absence de manifestation de désordres, d'une connaissance préalable par le vendeur d'une telle non-conformité. En ce qui concerne les différents infiltrations et au delà de ce qui a été jugé ci-dessus excluant la qualification de vice caché pour l'essentiel des désordres affectant la toiture, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] ne prouvent pas leur connaissance par le vendeur. En effet il n'est pas contesté que Monsieur [S] [E], bien que propriétaire de ce bien, n'y résidait plus depuis six ans. Le simple fait que son courrier y était adressé ne permet pas d'affirmer qu'il ait à un moment quelconque pénétré dans la maison au cours de ces six années. De même le fait d'aller y récupérer ses enfants ne démontre pas qu'il rentrait dans l'immeuble et encore moins qu'à cette occasion il aurait pu constater un problème d'infiltrations.

Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] produisent eux-mêmes une attestation de l'agent immobilier selon laquelle lors de la visite du bien par Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] seules étaient présentes Madame [P], conseillère en immobilier, et Madame [J] [K]. Il en découle que même à cette occasion, Monsieur [S] [E] n'a pas pénétré dans la maison.

Enfin, Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] n'établissent pas que l'occupante du bien, Madame [Y], ait pu informer son ex-mari de problèmes d'infiltrations ou autres affectant le bien qu'elle habitait.

Dès lors, il n'est pas démontré que Monsieur [S] [E] ait eu connaissance de désordres affectant le bien vendu.

La clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit donc produire son plein effet et Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] seront déboutés de leurs demandes présentées à l'encontre du défendeur.

3) sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens en ce compris ceux de l'instance en référé, le coût de l'expertise judiciaire et le coût des deux constats qu'ils ont fait établir. Pour le même motif, ils seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [E], contraint de se défendre en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles. Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] seront condamnés à lui verser à ce titre la somme de 3 000€.

Rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

- DEBOUTE Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] de leurs demandes de dommages et intérêts tant pour leur préjudice matériel que pour leur préjudice moral,

- DEBOUTE Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] à verser à Monsieur [S] [E] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Monsieur [M] [H] et Madame [Z] [H] aux entiers dépens en ce compris ceux de l'instance en référé, le coût de l'expertise judiciaire et le coût des deux constats qu'ils ont fait établir,

- REJETTE la demande de Monsieur [S] [E] tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le à Maître Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES (1 ccc + 1 ce) Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE (1 ccc)