Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° RG 26/00366 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M5OX

AFFAIRE : S.A. SDH (SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT) C/ [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 JUILLET 2026

Par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SDH (SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT), dont le siège social est sis 34 Avenue Grugliasco - BP 128 - 38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [N] [R], demeurant 15 allée du Dorgeval - Le Dorgeval Logt NO 0006 - 1er étage - 38190 VILLARD BONNOT

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 05 Mai 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier, en présence de Mme [I] [A], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE : Le 19 mai 2021, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT (le bailleur) a donné à bail à Mme [N] [R] (la locataire) un logement situé Le Dorgeval 15 Allée du Dorgeval 38190 VILLARD BONNOT, ainsi qu'un garage, N°9006 situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 13 février 2026 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail, -ordonner l’expulsion de Mme [N] [R] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Mme [N] [R] à payer : - la somme de 4 753,48 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 10 février 2026, - une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Mme [N] [R] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La locataire s'est rendue à l'enquête sociale prévue par l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A l’audience du 5 mai 2026, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 mai 2026 à la somme de 4 506,56 euros. Il s'oppose à des délais. A la même audience, Mme [N] [R] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 106,00 euros. Elle précise qu'elle est seule, travaille à temps partiel et a à sa charge ses trois enfants dont un handicapé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIVATION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 13 février 2026 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 18 février 2026. En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides. En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux. La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail : Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [N] [R] le 6 décembre 2024 pour la somme de 2 121,55 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 2 décembre 2024. Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise. En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 février 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause : En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 mai 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 506,56 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative. La situation de Mme [N] [R] permet le règlement de la dette locative mais le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision. L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et frais irrépétibles : Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [N] [R]. Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 février 2025 ; FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ; CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [N] [R] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT, la somme de 4 506,56 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mai 2026 (mois d'avril compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISONS la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT à procéder à l’expulsion de Mme [N] [R] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis Le Dorgeval 15 Allée du Dorgeval 38190 VILLARD BONNOT ainsi que du garage N°9006 situé à la même adresse ; DISONS, à titre provisionnel, que Mme [N] [R] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 120,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ; DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ; DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité, CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [N] [R] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ; DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ; REJETONS toutes les autres demandes ; RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ; CONDAMNONS Mme [N] [R] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 décembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 03 JUILLET 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION