Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1] C.S. 50.135 [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 1]

N° RG 26/00151 - N° Portalis DB2D-W-B7K-CWH7

Minute N°

section civile

Copie exécutoire à : Me URBAN Copie c.c. à : M. [M] [N] Mme [K] [L] le

République Française Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 Juillet 2026

PARTIES DEMANDERESSES :

M. [W] [O] né le 10 Août 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

et

Mme [U] [C] épouse [O] née le 14 Juillet 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Pascal URBAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

PARTIES DÉFENDERESSES :

M. [M] [N] né le 05 Juin 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

Mme [K] [L] née le 01 Août 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] comparante en personne

Nature de l'affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité de juge des contentieux de la Protection Esther METZ, Greffière

DÉBATS :

A l'audience du 01 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe rendu par décision Contradictoire, en premier ressort signé par Aline WATIEZ,Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité juge des contentieux de la Protection et Esther METZ, Greffière, n'ayant pas participé au délibéré.

RAPPEL DES FAITS

M.[O] [W] et Mme [O] née [C] [U] ont donné à bail à M.[N] [M] et Mme [L] [K] un logement situé [Adresse 5] par contrat du 23 mars 2023 à effet du 25 mars 2023 pour un loyer mensuel de 700 euros avance sur charges incluse.

Suite à des loyers restés impayés malgré relances, M. et Mme [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire puis ont saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M.[N] et Mme [L] et obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 1er juin 2026, M. et Mme [O], représentés par avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3400 euros, loyer de juin 2026 inclus. Ils ont précisé que suite à la réception du courrier de préavis en date du 23 octobre 2025 de Mme [L], cette dernière n'est tenue à la dette locative que jusqu'au terme de son préavis de 3 mois.

M.[N] [M] et Mme [L] [K], présents en personne, ont reconnu le montant de la dette locative. Mme [L] [K] a expliqué s'être séparée de M.[N] en 2024 mais n'avoir envoyé son courrier de préavis que le 23 octobre 2025. M.[N] a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants et demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en ajoutant une somme mensuelle comprise entre 200 et 300 euros en règlement de l'arriéré.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par courrier électronique du 20 avril 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 2 février 2026. L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au bail et au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 23 mars 2023 à effet du 25 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2026, pour la somme en principal de 2800 euros .

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2026.

Toutefois, le paragraphe V de cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

Le paragraphe VII de ce même article ajoute que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article".

Il n'a pas été contesté à l'audience que le paiement des loyers courants a été repris par M.[N]. Ce dernier a indiqué avoir un revenu mensuel de l'ordre de 1800 euros et rembourser un crédit selon échéances mensuelles de l'ordre de 100 euros. Par conséquent, il apparaît en mesure de pouvoir "régler sa dette locative" et il a "repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience" comme l'exigent les nouvelles conditions posées à l'article 24 précité pour pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M.[N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

M.et Mme [O] produisent un décompte démontrant que le montant de la dette locative s'élève à la somme totale 3400 euros à la date du 1er juin 2026, loyer de juin 2026 inclus.

Selon ce décompte, il était du la somme de 1400 euros fin janvier 2026 (loyer de janvier inclus et tenant compte du versement de 1400 euros), date à laquelle expirait le délai de préavis de Mme [L].

Mme [L] et M.[N], conformément à la clause de solidarité insérée dans le bail, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1400 euros représentant le montant de la dette locative fin janvier 2026. M.[N] sera seul tenu au paiement de la dette pour le surplus, soit la somme de 2000 euros au titre de la dette locative de février à juin 2026, loyer de juin inclus, et ce en deniers et quittances afin de pouvoir déduire les loyers versés à ce titre entre-temps par ce dernier.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M.[N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires :

M.[N] et Mme [L], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M.[N] et Mme [L] seront condamnés à verser à M. et Mme [O] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2023 à effet du 25 mars 2023 entre M.[O] [W] et Mme [O] née [C] [U], d'une part, et M.[N] [M] et Mme [L] [K], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] sont réunies à la date du 30 mars 2026;

CONDAMNE M.[N] [M] et Mme [L] [K] à verser à M.[O] [W] et Mme [O] née [C] [U] solidairement la somme de 1400 euros (au titre des loyers dus jusque fin janvier 2026, loyer de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de date de la présente décision ;

CONDAMNE M.[N] [M] à verser à M.[O] [W] et Mme [O] née [C] [U] la somme de 2000 euros (au titre des loyers dus de février 2026 à juin 2026, loyer de juin 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de date de la présente décision, et ce en deniers et quittances afin de pouvoir déduire les loyers versés éventuellement à ce titre depuis l'audience ;

AUTORISE M.[N] [M] à s’acquitter de sa dette totale (soit 3400 euros), outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 250 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M.[N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M.et Mme [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M.[N] [M] soit condamné à verser à M.et Mme [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M.[N] [M] et Mme [L] [K] in solidum à verser à M.[O] [W] et Mme [O] née [C] [U] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[N] [M] et Mme [L] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

LE GREFFIER, LE JUGE,