Autres demandes relatives à la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/15862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OO6

N° MINUTE :

Assignation du : 07 Décembre 2023

JUGEMENT rendu le 08 Juillet 2026 DEMANDERESSE

Madame [R] [D] [J] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Taftan SANJABI, avocat au barreau de MELUN, avocat postulant, vestiaire #M94 et Maître Medhi DUBUC-LARIBI de la SPERL ALPHA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Société SCCV [Localité 2] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0205

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Décision du 08 Juillet 2026 2ème chambre civile N° RG 23/15862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 26 mai 2021, [R] [J] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] les lots de copropriété n°109, 197 et 198 d’un ensemble immobilier situé à l’angle des [Adresse 4] et [Adresse 2] sur la commune de [Localité 2] (62).

Les 8 juin et 11 juillet 2023, Mme [J] a mis en demeure la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] de lui confirmer sous quinzaine l’annulation amiable de la vente en l’état futur d’achèvement ainsi que le remboursement des frais et acomptes versés du fait de l’absence de livraison du bien.

A défaut de réponse, elle a assigné la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] aux fins de résolution de la vente par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] a formé un incident qui a été joint au fond le 12 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Mme [J] demande au tribunal de :

- prononcer la résolution de la vente régularisée le 26 mai 2021,

- condamner la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à lui verser :

- 15.376,78 euros au titre des frais liés au prêt immobilier, - 18.881 euros au titre des pertes d’économie fiscale liée à la loi “Pinel”, - 40.000 euros au titre des préjudices subis par ce retard et la résolution du contrat, - 2.335,14 euros au titre du remboursement de l’emprunt immobilier, - 3.000 euros au titre des différentes angoisses et perte de temps liées à la procédure judiciaire,

- débouter la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] de ses demandes,

- condamner la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à lui verser 8.000 euros au titre des frais de procédure,

- condamner la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] aux dépens.

Elle soutient que l’importance du retard dans la livraison du bien, qui n’est toujours pas intervenue alors qu’elle devait avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2021, justifie la résolution de la vente alors que les motifs invoqués par le vendeur ne relèvent ni de la force majeure ni de la clause de suspension de délai.

Au titre de son préjudice, elle fait valoir qu’elle a été privée de la chance de bénéficier d’économies fiscales attachées à la loi Pinel à compter de l’année 2022, a été contrainte d’assumer des frais en lien avec le prêt bancaire sollicité pour financer l’achat (intérêts intercalaires, frais de dossier, frais de garantie, frais de prorogation, frais de courtage) et d’en rembourser les échéances, et a dû réaliser de nombreuses démarches dans un contexte angoissant.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] demande au tribunal de débouter Mme [J] de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais de procédure ainsi qu’aux dépens.

Elle oppose la force majeure liée aux intempéries et au placement en liquidation judiciaire de l’entreprise en charge des travaux ainsi que la clause concernant les causes légitimes de suspension de délai, et affirme que la livraison devant intervenir en octobre 2024, la résolution de la vente n’est pas justifiée, ce d’autant qu’elle a régulièrement informé l’acquéreur des raisons du retard pris.

Elle ajoute que l’existence et l’étendue des préjudices invoqués ne sont pas démontrées.

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Par message adressé par voie électronique le 19 février 2025, le conseil de la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] indique qu’il ne défend plus les intérêts de cette dernière.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 6 mai 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2026.

Il est constaté qu’aucun dossier de plaidoirie n’a été déposé au soutien des intérêts de la SCCV [Localité 2] [Adresse 2].

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de constater que la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] n’ayant pas repris de conclusions après la jonction de l’incident au fond, le tribunal n’est pas saisi de la fin de non-recevoir qu’elle développait dans ses conclusions d’incident déposées devant le juge de la mise en état.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En application de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1231-1 de ce code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé par les parties le 26 mai 2021 stipule que l’achèvement des biens objet des présentes est prévu dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Il prévoit en page 24 que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés ci-dessous, notamment : les intempéries déclarés sur attestation de la maîtrise d’oeuvre et la liquidation judiciaire de l’une des entreprises.

Il ressort du courrier du vendeur du 23 mars 2023 qu’à cette date, les biens en cause n’étaient toujours pas livrés, une date prévisionnelle d’achèvement des travaux étant fixée à août 2023 pour une livraison au 31 octobre (bâtiment B) et 30 novembre 2023. (bâtiment C).

Par courrier adressé au vendeur le 8 juin 2023, Mme [J] a sollicité l’annulation de la vente.

Par courrier du 3 septembre 2023, le vendeur a, de nouveau, reporté la date de livraison à avril et mai 2024.

Mme [J] produit un note d’information du 22 mai 2025 émanant de l’administrateur ad hoc désigné pour assurer la maîtrise d’ouvrage d’achèvement de l’opération montrant que la livraison n’est toujours pas intervenue.

La SCCV [Localité 2] [Adresse 2], qui ne produit aucune pièce, ne justifiant ni d’un cas de suspension contractuelle du délai de livraison survenu pendant le délai initialement prévu ni d’un cas de force majeure empêchant l’exécution de son obligation principale de délivrance, l’absence de livraison du bien plusieurs années après l’échéance contractuellement prévue du 31 décembre 2021 commande de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement liant les parties.

Concernant les demandes indemnitaires, Mme [J] ne justifiant pas des intérêts intercalaires et échéances effectivement prélevés sur son compte bancaire en exécution du prêt souscrit pour l’acquisition du bien et de l’impossibilité d’obtenir le remboursement des frais de garantie du fait de la résolution de la vente, il convient de limiter la réparation de son préjudice financier aux frais de courtage, frais de dossier et frais de prorogation, soit 3.801,50 euros.

Par ailleurs, l’acte de vente prévoyant que l’opération s’inscrivait dans le cadre du dispositif loi Pinel, Mme [J] est indemnisable de la perte de chance de bénéficier des économies d’impôt en résultant.

Néanmoins, s’agissant d’une simple perte de chance, elle ne peut prétendre à une indemnisation égale aux économies projetées et sera justement indemnisée à hauteur de 5.000 euros.

Enfin, en l’absence de preuve que la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] a effectivement tenue Mme [Adresse 2] informée avant l’échéance du 31 décembre 2021 des retards de livraison et au vu du temps écoulé depuis cette date, il convient de condamner le vendeur à hauteur de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant de l’inéxécution contractuelle incluant les tracas causés par cette inéxécution.

La demande de dommages et intérêts complémentaires est donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SCCV [Localité 2] [Adresse 2] succombant est condamnée aux dépens et à verser à Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre des frais de procédure.

Sa demande au titre des frais de procédure est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre [R] [J] et la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] le 26 mai 2021,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à payer à [R] [J] la somme de 3.801,50 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à payer à [R] [J] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à payer à [R] [J] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] à payer à [R] [J] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] [Adresse 2] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Me SCHEMBRI.

Fait et jugé à Paris le 08 Juillet 2026

La Greffière La Présidente