Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00177

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00142 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCZD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Juin 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Juillet 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 17 octobre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à M. [D] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.732,20 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1], statuant en référé, pour demander de : constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 12 janvier 2026constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.309,60 €, à titre provisionnel, pour les loyers et provisions sur charges non réglés au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025, sur la somme de 1.732,20 € et à compter de l’assignation pour le surplusfixer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et le condamner à son paiement à titre provisionnel,obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5159,35 euros au 31 mai 2026, précisant que le dernier règlement est intervenu en octobre 2025 et qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion. Il demande à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 612,19 euros.

Bien qu’assigné en étude du commissaire de justice M. [D] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2026.

Par ailleurs, conformément à l’article 24 III suivant, le bailleur justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC, le 13 février 2026 pour une audience fixée au 3 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et 10, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, précisément à la suite de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer en date du 5 février 2025, pour le paiement de la somme en principal de 1732,20 euros, qui visait cette clause. Or, d’après l'historique des paiements, cette somme n’a pas été réglée dans ce délai de six semaines et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 janvier 2026 et que M. [D] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'il soit en capacité de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur la demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [D] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 3 octobre 2025.

Absent à l’audience, il ne formule de fait aucune demande de délai de paiement et n’apporte aucun élément concernant sa situation. En outre, il n’a pas nullement répondu aux convocations de l’enquêteur social. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [D] [N] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [D] [N], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, en réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [D] [N] sera condamné, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 612,19 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mai 2026, M. [D] [N] est redevable d’une somme totale de 5.159,35 euros, déduction des frais de procédure.

M. [D] [N], n’apportant aucun élément de nature ni à remettre en cause ce montant, ni à démontrer qu’il s’en soit libéré, sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [N] succombant au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens, d’autant plus qu’il ressort des pièces et des débats, qu’il s’agit de la deuxième procédure menée à son encontre. Ainsi, M. [D] [N] sera donc condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 octobre 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE d'une part, et M. [D] [N] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 12 janvier 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [D] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [D] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [D] [N] de s'exécuter volontairement, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 612,19 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, à titre provisionnel, la somme de 5159,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mai 2026, échéance de mai incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE M. [D] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS