Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/02797 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4Y37

Minute : 26/00316

JUGEMENT

Du 07 Juillet 2026

Monsieur [L] [P]

C/

Madame [F] [E] Représentant : Me [K] [O], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

copie exécutoire : Maître [O] [K] Copie certifiée conforme : Monsieur [P] [L]

Le 07 Juillet 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 07 Juillet 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l'audience du 02 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [P] [Adresse 2] [Localité 2] comparant en personne

ET DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [E] [Adresse 2] [Localité 2] comparante en personne et assistée de Maître Amélia KANU, avocat au barreau de PARIS

En date du 9 mars 2026, le conciliateur de justice du tribunal de proximité de Saint Ouen a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation demandée le 16 février 2026 par M. [L] [P] au sujet d’un différend l’opposant à sa locataire, Mme [F] [E],

Par requête aux fins de saisine enregistrée le 11 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen a été saisi d’une demande de M. [L] [P], [Adresse 2] à l’encontre de Mme [F] [E], [Adresse 2], pour la condamner à : - 5 000 € au principal,

M. [P] réclame à Mme [E] les loyers impayés de septembre 2025 à février 2026 ainsi que son départ du logement en application de la clause résolutoire,

Par courrier du greffe en date du 12 mars 2026, les parties sont convoquées à comparaitre le 2 juin 2026,

L’accusé de réception de la convocation destinée à Mme [E] [F] a été signé par la destinataire le 14 mars 2026,

A l’audience du 2 juin 2026, M. [L] [P] comparait, Mme [F] [E] comparait assistée,

M. [L] [P] expose que Mme [F] [E] a commencé les retards de paie-ment en avril 2025 pour cesser de payer les loyers à partir de septembre 2025 jusqu’à son départ le 30 mars 2025. M. [P] modifie sa demande à la somme de 5 100 €, arrondie à 5 000 €, déduction faite du dépôt de garantie de 850€ et sollicite la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du dépôt de garantie,

Le conseil de Mme [E] rappelle que les services de la Mairie se déplacent à son domicile le 1er novembre 2024 et constatent que le logement est impropre à l’habitation. Il s’agit d’une cave à 1m42 sous terre, hauteur sous plafond inférieure à 2 mètres, juste une lucarne donnant sur un mur, absence de ventilation, insalubre. Mme [E] a cessé payer les loyers en septembre 2025 en faisant valoir l’exception d’inexécution. Le 15 décembre 2025, la Mairie d’[Localité 2] a rendu un avis d’insalubrité, le logement étant impropre à la location. A titre reconventionnel, Mme [E] demande le rem-boursement intégral des loyers et la restitution du dépôt de garantie, soit 8 700 €. Il convient de se référer aux conclusions déposées à l’audience,

M. [P] précise que le logement est en rez-de-jardin et enterré. Il avait une VMC dans la douche, une grande fenêtre dans la cuisine et Mme [E] y a vécu pendant 16 mois, tout avait été refait à neuf. M. [P] demande que Mme [E] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes,

Mme [E] est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré le texto de l’ARS du 21 mai 2026 et l’arrêté préfectoral,

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2026 avec mise à disposition au greffe,

EXPOSE DES MOTIFS

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du Code civil pris ensemble,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses demandes, M. [L] [P] soumet au débat les pièces suivantes : -contrat de location du 01/11/24 + avenant du 06/11/25, - état des lieux d’entrée du 01/11/24 + état des lieux de sortie du 30/03/26, - échanges de textos avec Mme [E], - mises en demeure et courriers à Mme [E], - lettre RAR à la Mairie d’[Localité 2] du 03/02/26, - courriel à Me [K] [O] en date du 15/02/26,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Mme [F] [E],

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, Mme [F] [E] soumet au débat les pièces suivantes : - conclusions en réplique et signification du 29/05/26, - courrier du 22/01/26 à Mme [E] et rapport d’enquête de la direction des services techniques de la mairie d’[Localité 2] du 15 décembre 2025, - courriel de mise en demeure de Me [O] à M. [P] en date du 12/02/26, - texto de l’ARS à Mme [E] en date du 21/05/26, - arrêté préfectoral du 24 juin 2026,

2) sur la demande au principal

Le 1er novembre 2024, M. [L] [P] consent à Mme [F] [E] la location pour un an d’un logement de 28m2 au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 750 €, majoré de 100 € des provisions pour charges ; un dépôt de garantie de 850 € est versé à l’entrée dans les lieux ; le 6 novembre 2025, un avenant prolonge le contrat pour une durée de deux mois,

Des incidents de paiement surviennent à compter d’avril 2025, incidents régularisés fin août 2025, avant que Mme [F] [E] cesse tout règlement à compter du 1er septembre 2025,

A la demande de Mme [E], deux inspecteurs de la Direction de l’Amélioration de l’Habitat et Salubrité de la ville d’[Localité 2] procèdent le 18 novembre 2025 à la visite du logement, pièce par pièce, en présence de la locatrice, visite qui fera l’objet le 15 décembre 2025, d’un rapport, assorti de 16 photos, tirant les observations et conclusions suivantes :

« (…) Rappel des causes d’insalubrité : local impropre à l’habitation : il s’agit d’une cave transformée en habitation ; il présente un enfouissement important par rapport au niveau du terrain naturel (1,42m), il faut descendre sept marches pour y pénétrer, la hauteur sous plafond du local est insuffisante (1,98m), l’éclairage naturel est quasi-inexistant dans l’en-semble des pièces du local, absence de vue extérieure, système de ventilations non conforme, moisissures autour de la petite fenêtre de la chambre. Conclusions : Pour ces motifs et considérant ce local, situé en cave du pavillon sis [Adresse 2] à [Localité 2], par nature impropre à l’habitation en application de l’article L1331-23 du Code de la santé publique, il est proposé au Préfet de la Seine-Saint-Denis la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en application du Code de la construction et de l’habitation et notamment de son article L.511-11, prescrivant sous un délai d’un mois les mesures suivantes : -faire cesser la mise en disposition de ce local à des fins d’habitation, - procéder au relogement des occupants, - supprimer les équipements sanitaires et la cuisine au départ des occupants »,

Le 9 décembre 2025, M. [L] [P] adresse à Mme [F] [E] une mise en demeure RAR lui réclamant la somme de 3 400 € au titre des loyers impayés de septembre à décembre 2025,

Le 22 janvier 2026, la Direction générale des services techniques de la ville d’[Localité 2] adresse à Mme [E] le rapport daté du 15 décembre 2025 et l’informe que l’ARS a été saisie pour la mise en œuvre de la procédure de l’article L1331-23 du Code de la Santé Publique,

Par courriers des 22 et 26 février 2026, la Direction générale des services techniques de la ville d’[Localité 2] transmet M. [L] [P] le rapport du 15 décembre 2025,

Mme [F] [E] n’a pas obtempéré aux demandes de paiements des loyers de [L] [P], qui dès lors après l’échec de la tentative de conciliation du 9 mars 2026, saisit le 11 mars 2026, par voie de requête, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen,

Mme [F] [E] quitte finalement le logement le 30 mars 2026 et l’état des lieux de sortie n’indique aucune détérioration survenue pendant l’occupation des lieux,

Le 21 mai 2026, l’ARS adresse un texto à Mme [E] l’informant qu’un arrêté d’insalubrité est en cours de validation,

Le 24 juin 2026, est publié l’arrêté préfectoral n°26-0283 HI IMP de la Préfecture de Seine Saint Denis déclarant ledit logement impropre à l’habitation,

Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au loca-taire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisi-

bles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, L’article 1719, al. 1 et 2 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au pre-neur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, Le logement mis en location le 1er novembre 2024 par M. [L] [P] au [Adresse 2] à Mme [F] [E], a fait l’objet d’une visite le 18 novembre 2025 de la Direction générale des services techniques de la ville d’[Localité 2] qui, dans son rapport du 15 décembre 2025, a conclu que le logement était « par nature im-propre à l’habitation en application de l’article L1331-23 du Code de la santé publique »,

Au vu du rapport du 15 décembre 2025, la Préfecture de Seine Saint Denis a pris un arrêté préfectoral n°26-0283 HI IMP, publié le 24 juin 2026, qui déclare ledit logement impropre à l’habitation,

Mme [F] [E] a occupé ce logement du 1er novembre 2024 au 30 mars 2026,

M. [L] [P], qui a eu connaissance le 22 février 2026 du rapport établi le 15 décem-bre 2025 par la Direction générale des services techniques de la Ville d’[Localité 2], réclame à Mme [F] [E] le paiement des loyers de septembre 2025 à mars 2026,

Le rapport du 15 décembre 2025 a conclu que le logement concerné, situé dans la cave de son propre pavillon, était par nature impropre à la location du fait de son enfouissement, son manque de lumière, sa hauteur de plafond, son absence de vue extérieure, son système de ventilations non conforme, attestées par la présence de moisissures autour de la petite fenêtre de la chambre,

Il convient de préciser que l’état d’insalubrité du logement n’est pas le fait du com-portement de la locatrice, mais tient à la nature même du local,

En conséquence, M. [P], alors qu’il a été officiellement informé que le local qu’il a mis en location ne pouvait être considéré comme un logement, a cependant, persisté à exiger de Mme [F] [E] les loyers impayés depuis septembre 2025,

M. [L] [P] sera intégralement débouté de sa demande de paiement de loyers sur la période de septembre à mars 2025,

2) sur les demandes reconventionnelles de Mme [F] [E]

Le remboursement des loyers sur la période de novembre 2024 à août 2025 inclus

Le local que Mme [F] [E] a habité de novembre 2024 à mars 2026 inclus est

frappé d'un arrêté préfectoral d’insalubrité publié le 24 juin 2026 faisant suite à la visite de la Direction générale des services techniques de la Ville d’[Localité 2] effectuée le 18 novembre 2025,

L’état de ce local étant pré-existant à l’entrée dans les lieux de la locataire et la publication de l’arrêté d’insalubrité n’étant pas une condition à la réparation du préjudice causé à Mme [F] [E] par le paiement indû de loyers versés à son bailleur, M. [L] [P], sur la période de novembre 2024 à août 2025,

En conséquence, il sera fait droit à la demande reconventionnelle de Mme [F] [E] de condamner son bailleur, M. [L] [P], à lui rembourser la somme de 8 450 € correspondant aux loyers mensuels de 750 € sur la période de novembre 2024 à août 2025 inclus, et les 200 € versés à ce titre entre janvier et février 2026, somme totale majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

Le remboursement du dépôt de garantie,

A l’entrée dans les lieux le 1er novembre 2024, Mme [F] [E] a versé à son bailleur un dépôt de garantie de 850 €,

L’état des lieux de sortie effectué le 30 mars 2025 n’a constaté aucune détérioration du fait de la locataire,

Au vu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, M. [L] [P] n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai réglementaire d’un mois après le départ de Mme [F] [E], mais l’a utilisé pour le paiement de loyers prétendûment non payés, sans attendre la décision judiciaire, alors qu’il avait lui-même porté le litige devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de proximité de Saint Ouen,

En conséquence, M. [L] [P] sera condamné à rembourser à Mme [F] [E] la somme de 850 € au titre du dépôt de garantie versé le 1er novembre 2024, somme majorée de 10% à compter du 1er mai 2025, 3) sur les dommages et intérêts Les conditions d’insalubrité du logement relevées dans le rapport du 15 décembre 2025 ont causé à Mme [F] [E] un préjudice moral caractérisé par les conditions particulières de son logement, préjudice qui sera justement réparé par la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, 4) sur les demandes annexes M. [L] [P] qui succombe au principal sera condamné aux dépens de l’instance, M. [L] [P] sera condamné à verser à Mme [F] [E] la somme de 750€ au titre de l’allocation fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

Le juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute M. [L] [P] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [L] [P] à rembourser la somme de 8 450€ (huit mille quatre cent cinquante euros) correspondant aux loyers indûment versés entre novembre 2024 et février 2025, somme totale majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M. [L] [P] à rembourser à Mme [F] [E] la somme de 850 € (huit cent cinquante euros) au titre du dépôt de garantie versé le 1er novembre 2024, somme majorée de 10% (dix pour cent) à compter du 1er mai 2025,

Condamne M. [L] [P] à payer à Mme [F] [E] la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [L] [P] à payer à Mme [F] [E] la somme de 750 € (sept cent cinquante euros) au titre d’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [L] [P] aux entiers dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 7 juillet 2026, la minute étant signée par,

LE GREFFIER LA JUGE M.T.T.