Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026 Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP Greffier lors de l’audience : Mme PLOUCHARD Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE : Le 29 juin 2026 à Me Hugo BONACA Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 29 Juin 2026 à Me Clément BEAUMOND Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/05060 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64R4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [G] née le 18 Janvier 1981 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [N] né le 03 Septembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Clément BEAUMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, Mme [I] [G] a fait assigner M. [T] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de voir : - valider le congé pour reprise délivré le 21 juin 2022, à effet du 1er janvier 2023 ; - déclarer M. [T] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023 des lieux situés au 5ème étage du [Adresse 3], et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - fixer une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif de l'occupant, d'un montant identique au loyer actuel majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée ; - condamner M. [T] [N] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [T] [N] aux entiers dépens. - À titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail pour inexécution par M. [T] [N] de ses obligations issues des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation dans les mêmes conditions.

À l'audience du 23 mars 2026, Mme [I] [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et demande en outre de voir : - valider le congé pour reprise délivré le 21 juin 2022, à effet du 1er janvier 2023 ; - déclarer M. [T] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023 des lieux situés au 5ème étage du [Adresse 3], et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - fixer une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif de l'occupant, d'un montant identique au loyer actuel majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée ; - condamner M. [T] [N] au paiement de la somme de 2 587,07 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2026 ; - débouter M. [T] [N] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; - condamner M. [T] [N] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [T] [N] aux entiers dépens. - À titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail pour inexécution par M. [T] [N] de ses obligations issues des dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation dans les mêmes conditions.

À l’audience, M. [T] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et demande de voir : - juger que le congé pour reprise signifié le 21 juin 2022 est irrégulier en ce qu'il n'est justifié par aucun caractère réel et sérieux ; - juger que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 15 juin 2025 est inapplicable au présent litige, et que M. [T] [N] n'a pas violé les dispositions de cet article dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail ; - débouter Mme [I] [G] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Mme [I] [G] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant du congé de reprise frauduleux ; - condamner Mme [I] [G] à payer à Me [B] [H] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, sous réserve qu'il renonce à la part contributive de l'État ; - condamner Mme [I] [G] aux entiers dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour reprise

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de signature du bail, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, ce congé doit être justifié par le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l'espèce, le congé délivré le 21 juin 2022 à effet du 1er janvier 2023 respecte le délai de préavis légal de six mois. Il mentionne expressément le motif de reprise : faire occuper le logement par le fils de Mme [I] [G], M. [Z] [P], né le 31 janvier 2004, à titre de résidence principale, ainsi que le lien de filiation entre le bailleur et le bénéficiaire. Les exigences formelles de l'article 15 sont ainsi satisfaites.

Sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, M. [T] [N] soutient que la demanderesse ne justifie pas de motifs réels et sérieux, en l'absence de contrat de travail produit à [Localité 3] pour son fils, et en raison du délai de deux ans et huit mois environ écoulé entre la date d'effet du congé et l'assignation. Ces moyens ne sont pas de nature à écarter la validité du congé.

D'une part, Mme [I] [G] produit plusieurs éléments établissant la réalité du projet d'installation de son fils à [Localité 3] : une attestation d'hébergement de M. [K] [F], oncle de M. [Z] [P], domicilié dans le [Localité 4] ; un avis d'échéance au nom de Mme [I] [G] pour un appartement situé [Adresse 4] dans le [Localité 5] ; la carte nationale d'identité de M. [Z] [P] mentionnant une adresse marseillaise ; ainsi qu'une photographie établissant sa présence dans les lieux de l'oncle. Ces éléments, pris ensemble, démontrent suffisamment que M. [Z] [P] se trouvait effectivement à [Localité 3] dans l'attente de pouvoir occuper le logement litigieux.

D'autre part, le délai entre la date d'effet du congé et l'assignation s'explique par les circonstances particulières de l'espèce : M. [T] [N] s'est rendu coupable, le 26 juillet 2024, de violences avec usage d'une arme blanche à l'encontre même de Mme [I] [G], ce qui a donné lieu à sa condamnation par le tribunal correctionnel de Marseille le 4 décembre 2024. Il serait particulièrement inéquitable de permettre à l'auteur de ces violences de se prévaloir du délai ainsi causé par son propre comportement pour remettre en cause le congé dont il a fait l'objet.

Le congé pour reprise délivré le 21 juin 2022 à effet du 1er janvier 2023 est en conséquence valable.

Sur l'occupation sans droit ni titre et l'expulsion

La validation du congé pour reprise emporte de plein droit la déchéance de tout titre d'occupation à compter de la date d'effet du congé. M. [T] [N] est ainsi occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023.

Il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés au 5ème étage du [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

M. [T] [N] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023, il est redevable d'une indemnité d'occupation. Il y a lieu de fixer celle-ci à un montant identique au loyer contractuel majoré des charges, révisable dans les conditions légales, jusqu'à son départ effectif des lieux.

En l’état du décompte et des justificatifs fourni, cette indemnité sera fixée à la somme de 387,28 euros.

Sur l'arriéré de loyers et charges

Mme [I] [G] produit un décompte actualisé au 17 mars 2026 faisant état d'une dette de 2 587,07 € au titre des loyers et charges impayés. M. [T] [N] ne conteste pas le quantum de cette dette dans ses conclusions.

Il y a lieu de condamner M. [T] [N] au paiement de la somme de 2 587,07 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 17 mars 2026.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [T] [N]

M. [T] [N] sollicite la condamnation de Mme [I] [G] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour congé de reprise frauduleux. Le congé pour reprise ayant été jugé valable, cette demande est sans fondement et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [N], qui succombe, sera condamné à payer à Mme [I] [G] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [N] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier et dernier ressort,

DECLARE valide le congé pour reprise délivré le 21 juin 2022 à effet du 1er janvier 2023 ;

DÉCLARE M. [T] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023 des lieux situés au 5ème étage du [Adresse 3] ;

ORDONNE l'expulsion de M. [T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux susvisés, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'exécution de la mesure d'expulsion est suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que les meubles se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion devront être retirés par l'occupant ; qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un lieu approprié à ses frais, risques et périls ; qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'acte d'expulsion, les meubles n'ayant pas été réclamés pourront être vendus aux enchères publiques ou détruits s'ils sont sans valeur marchande, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation due par M. [T] [N] à la somme de 387,28 euros (trois cent quatre-vingt-sept euros et vingt-huit centimes) un montant identique au loyer contractuel majoré des charges, révisable dans les conditions légales, jusqu'à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [N] à payer à Mme [I] [G] la somme de 2 587,07 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et sept centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2026 ;

DÉBOUTE M. [T] [N] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [T] [N] à payer à Mme [I] [G] la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026 par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président,