Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00265 - N° Portalis DB2R-W-B7K-D6CL AFFAIRE : [K] [G] [O] [I] / [K] [Q], [F] [P] MINUTE N° : 26/00336

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G] [O] [I] né le 04 Décembre 1993 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Anne sophie PESCHEUX, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Q] demeurant [Adresse 2] représenté par sa concubine, Madame [F] [P], munie d’un pouvoir

Madame [F] [P] demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 06 Mai 2026

JUGEMENT Contradictoire, en dernier ressort, prononcé le 17 juin 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le à Maître Anne sophie PESCHEUX

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 1er décembre 2022, Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] ont donné en location à Monsieur [K] [I] une maison d’habitation meublée, située [Adresse 3], moyenannt le paiement d’un loyer mensuel de 750 € outre un dépôt de garantie de 1500 €.

A la suite du congé donné par le locataire, celui-ci a libéré les lieux le 29 mars 2025.

Le dépôt de garantie n’a pas été restitué par les bailleurs, ces derniers faisant valoir l’existence de dégradations.

Après une tentative infructueuse de conciliation, Monsieur [I] a, par acte du 5 février 2026, fait assigner Madame [P] et Monsieur [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de : - la somme de 1500 € au titre du dépôt de garantie, - la somme de 525 € à parfaire jusqu’au complet réglement du dépôt de garantie, au titre de la majoration de retard, - la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience, il maintient ses demandes, précisant que la majoration de retard qu’il sollicite est de 75 € par mois, et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Il fait valoir : - qu’il a procédé à l’entretien régulier des haies et ne pouvaient procéder à une dernière taille en hiver, si bien qu’il n’a pas à supporter des frais supplémentaires à ce titre, - que la pelouse a été dégradée à la suite du passage de sangliers, ce qu’ont reconnu les bailleurs, si bien que les frais de remise en état ne peuvent pas lui être imputés, - que les frais de remise en état excèdent la partie de pelouse abimée, - que l’éventuelle perte de valeur du fonds n’est pas de son fait, - que les dégats n’empêchaient pas la relocation du bien, - que le préjudice moral n’est pas justifié, - que les photographies ne sont pas probantes.

Madame [P], comparaissant pour elle-même et en représentation de Monsieur [Q], s’oppose aux demandes et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Monsieur [I] à leur payer : - la somme de 500 € en réparation de la perte de valeur du terrain suite au défaut d’entretien, - la somme de 175 € en réparation du préjudice de jouissance dû à la non relocation du bien avant sa remise en état, - la somme de 198,50 € au titre des frais de remise en état non couverts par le dépôt de garantie, - la somme de 1000 € en réparation de leur préjudice moral.

Elle fait valoir : - que les photographies démontrent que l’entretien de la haie n’a pas été réalisé, - que Monsieur [I] n’a jamais fait part du passage de gibier et n’a pas procédé à une quelconque déclaration de sinistre auprès de son assureur, - que l’attestation du voisin n’est pas fiable, ce dernier ayant attesté pour préciser ses dires, - que la maison ne pouvait pas être relouée tant que le jardin n’était pas remis en état.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Qu’en l’espèce, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, signés par les parties, que le jardin n’était plus en bon état lors de la restitution des lieux, la pelouse n’étant “pas remise en état” et la “taille des haies” non réalisée ;

Que s’agissant de la taille des haies, Monsieur [I] ne justifie pas avoir procédé à leur entretien régulier et l’indication de l’absence de taille dans l’état des lieux de sortie qu’il a signé tend à confirmer que ce défaut d’entretien ne résulte pas seulement d’une impossibilité de taille l’hiver précédant la restitution des lieux ;

Que cette dégradation, résultant d’un défaut d’entretien, lui est donc imputable, et son coût représente la somme de 504 € TTC selon le devis de la société CABESTAN ;

Qu’en revanche, s’agissant de la pelouse, il ressort de l’attestation de Monsieur [N] que son état résulte manifestement du passage de gibier ou sangliers, ce dernier indiquant avoir constaté les mêmes dégats, à la même période de l’automne 2024, chez une autre voisine ;

Que si Monsieur [N] a corrigé par la suite, dans une autre attestation, l’ampleur de la surface affectée par les dégats, il n’en demeure pas moins qu’il n’a pas renié sa première attestation sur le passage d’animaux ;

Qu’il est donc suffisamment démontré que l’état de la pelouse a procédé de la force majeure, caractérisée par un évènement non raisonnablement prévisible lors de la conclusion du bail, échappant au contrôle de Monsieur [I] et qu’il ne pouvait pas éviter par des mesures appropriées, l’éventuelle clôture du terrain ne relevant pas de lui en sa qualité de locataire ;

Que dès lors, la dégradation de la pelouse ne peut pas être imputée à Monsieur [I] qui ne saurait donc en supporter la remise en état ;

Qu’en conséquence, les défendeurs seront condamnés, solidairement dans la mesure où leur obligation de bailleur ne peut qu’être indivisible, à payer à Monsieur [I] la somme de 996 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie ;

Que la demande reconventionnelle au titre du complément de réparations locatives ne peut qu’être rejetée, pour les mêmes motifs ;

Attendu que selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Que ces mêmes dispositions prévoient qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Qu’en l’espèce, faute de restitution du dépôt de garantie, déduction faite des frais imputables à Monsieur [I], dans le délai de deux mois ayant suivi la restitution des lieux du 29 mars 2025, les défendeurs accusent un retard de 13 mois à ce jour ;

Qu’ils seront donc condamnés, solidairement compte tenu du caractère indivisible de leur obligation de bailleur, au paiement de la somme de 975 € arrêtée au mois de juin 2026, puis au paiement de la somme de 75 € par mois à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’au mois de complète exécution de la condamnation à restitution, inclus ;

Attendu que la demande reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance ne peut qu’être rejetée, l’état de la pelouse n’étant pas imputable au locataire et l’absence de taille de la haie n’empêchant pas la mise en location de la maison ;

Que de même, les défendeurs ne démontrent aucune perte locative de leur terrain imputable au locataire, alors qu’ils obtiennent réparation pour le défaut de taille de la haie et que la remise en état du terrain doit être supportée par eux-mêmes ;

Attendu enfin que les défendeurs ne justifient d’aucun préjudice moral excédant celui résultant des inconvénients normaux inhérents à un litige amiable puis judiciaire, et ne justifient en tout état de cause d’aucune faute du demandeur à ce titre puisque l’action de ce dernier est principalement fondée ;

Attendu que les défendeurs, succombant principalement à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que le jugement étant rendu en dernier ressort, il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition du public au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] à restituer à Monsieur [K] [I] la somme de 996 € (NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS) ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 975 € (NEUF CENT SOIXANTE QUINZE EUROS) au titre de la majoration légale de 10 % arrêtée au mois de juin 2026 inclus ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 75 € (SOIXANTE QUINZE EUROS) par mois, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à complet paiement de la somme de 996 € objet de la condamnation à restitution ci-dessus ;

DEBOUTE Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [K] [Q] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE