Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/01070 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JXQ6 Section 3 [Adresse 4] République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. JS1, représentée par son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 5].

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [E] née le 11 Août 1971 à [Localité 2] (ESPAGNE) (LOT-ET-GARONNE), demeurant [Adresse 6] (HAUT-RHIN)

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Mai 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé du 20 décembre 2011, la SCI SNAB a loué à Madame [D] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros hors charges, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte notarié du 28 décembre 2021, la SCI JS1 est devenue propriétaire du bien immeuble objet du présent litige. Monsieur [B] [R] est le gérant de ladite SCI JS1.

Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la SCI JS1 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 13 187,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés à août 2025, et un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut de souscription d'assurance.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, la SCI JS1 a fait assigner Madame [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'évacuation de tous les biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 15 178,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, montant indexable selon les conditions contractuelles et majoré des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner la locataire à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231-6 al.3 et 1231-1 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,condamner la locataire aux dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026.

A cette audience, la SCI JS1, représentée par Monsieur [B] [R] gérant de ladite SCI JS1 qui est comparant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 15 948,96 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d'occupation, mois de mai 2026 inclus. Le bailleur précise que la locataire n’a toujours pas justifié être titulaire d’une assurance locative.

Citée par acte délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [D] [E] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 26 mars 2026, soit plus six semaines avant l'audience du 26 mai 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [D] [E] s’élève à la somme de 15 948,96 euros mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2026 sur la somme de 15 178,96 euros.

Sur la résiliation Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers et l’absence de justificatif d’assurance locative constituent un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies au 25 juin 2026.

L’expulsion de Madame [D] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [D] [E] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Ce montant est indexable selon les conditions contractuelles et majoré des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 al.3 du code de procédure civile, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». En l’espèce, aucun préjudice distinct du retard des paiement des loyers par Madame [D] [E] n’est démontré par la SCI JS1. En conséquence, sa demande de dommages et intérêts au titre dudit article est rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [E] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JS1, Madame [D] [E] sera condamnée à lui la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 25 juin 2026 du bail conclu le 20 décembre 2011 entre la SCI SNAB, d’une part, et Madame [D] [E], d’autre part, concernant un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JS1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à verser à la SCI JS1 la somme de 15 948,96 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de mai 2026 inclus ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2026 sur la somme de 15 178,96 euros ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à verser à la SCI JS1 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du 25 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; ce montant est indexable selon les conditions contractuelles et majoré des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

DÉBOUTE la SCI JS1 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à verser à la SCI JS1 une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 juin 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Natacha LANDAUER, Greffier .

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,