Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/58711 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQLC

N° : 3

Assignation du : 18 Décembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 01 juillet 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [E] [W] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS - #P0043, SARL DAVINA SUSINI LAURENTI AVOCAT

DEFENDERESSE

La société SAMED S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Alizée LECLERCQ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - #380

DÉBATS

A l’audience du 01 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 10 mars 2021, la SCI [E] [W], a consenti un bail commercial à la société Samed, portant sur divers locaux, visés sous les lots n°703 et 706 du règlement de copropriété, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3], moyennant un loyer annuel principal de 29.005 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 17 octobre 2025, la SCI [E] [W] a fait délivrer à la société Samed un commandement de payer la somme de 41.393,64 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI [E] [W] a, par acte du 18 décembre 2025, assigné la société Samed devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de : -constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2025, -ordonner en conséquence l’expulsion de la société Samed et de tous occupants de son chef dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique, -dire que passé ce délai courra une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le juge des référés se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle, -condamner la société Samed au paiement par provision des sommes dues, soit au paiement de la somme de 36.393,64 euros, sauf à parfaire, -juger que les sommes dues seront majorées de 10% conformément à l’article 2-8.5 du bail, -condamner en conséquence la société Samed au paiement par provision de la somme complémentaire de 3.639 euros, sauf à parfaire, -fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 18 novembre 2025 au montant du loyer et des provisions sur charges en cours majoré des taxes, soit à la somme trimestrielle de 8.630,68 euros hors taxes, hors charges et condamner par provision la société Samed au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir, -juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à l’article 2-8.2 du bail, -débouter la société Samed de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention, -condamner la société Samed au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement pour 296,04 euros, le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-bis, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile, -rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 9 mars 2026 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, par conclusions déposées et soutenues oralement, le défendeur sollicite du juge des référés de : -a titre principal, constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la clause pénale appliquée par la demanderesse, -a titre subsidiaire, accorder des délais de paiement (24 mensualités), -suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au règlement complet de la dette, -à défaut, accorder les plus amples délais pour quitter les lieux, -débouter la demanderesse de sa demande d’astreinte,

En réplique, la société demanderesse par conclusions déposées, modifie le montant de la somme provisionnelle qu’elle sollicite, et actualise sa demande à hauteur de 41.827,62 euros, majorées de 10%, soit une somme de 4.182 euros.

Toutefois, le défendeur indique que le montant de la dette n’est pas actualisé, dès lors qu’un versement important, qui n’aurait pas été enregistré comptablement, de 17.505,14 euros a été effectué le 29 mai 2026. Ainsi le montant de la dette s’élève à 24.322,48. La société demanderesse, ne s’y oppose pas et, confirme le montant de la dette à 24.322,48 euros.

Après accord des parties, le juge des référés a invité la partie demanderesse à produire en cours de délibéré un décompte actualisé faisant état de ce versement, ce qu’il a fait par message RPVA du 2 juin 2026.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 17 octobre 2025 à hauteur de la somme de 41.393,64 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 17 novembre 2025 à 24h00.

Les conditions du constat de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 24.322,48 euros, selon décompte arrêté au 2 juin 2026, terme du 2e trimestre 2026 inclus.

L’obligation de la société Samed n’étant pas sérieusement contestable ni contestée en défense, le défendeur sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

La provision sollicitée au titre de la clause pénale sera rejetée, l’article 2-8.5 du bail s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés.

De la même manière, la clause stipulant la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et délais d’expulsion

L’article 145-41 alinéa 2 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1 er du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Le défendeur sollicite également l’octroi de délai de paiement sur une durée de 24 mois afin d’apurer la dette locative en soutenant avoir retrouver une situation financière stable, et être de bonne foi.

En l’espèce, la dette ayant diminué de près de moitié depuis le commandement de payer objet de la présente procédure et la société Samed ayant repris le paiement des loyers courants outre le règlement de mensualités régulières de 1.000 euros, échéancier mis en place volontairement auprès de l’administrateur de bien, elle justifie d’une volonté et d’une capacité financière de faire face à sa dette de loyer.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement pour une durée de 12 mois pour permettre au preneur à bail de trouver une solution de financement de sa dette de loyer. Chacune des échéances sera égale à la somme de 1.500 euros, la 12ème et dernière échéance comprenant le solde restant dû et sera augmentée des intérêts légaux échus à cette date, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants, eux-mêmes augmentés des charges et taxes afférentes. La première échéance devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois. En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de 12 mois lui seront en conséquence octroyés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif. Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion. Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié Il n’y a pas lieu d’accorder des délais pour quitter les lieux, le preneur bénéficiant d’ores et déjà de délais de paiement, emportant suspension des effets de la clause résolutoire. La demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les frais et dépens

La société Samed partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile. Toutefois, la société Samed ne sera pas tenue aux frais de levée de l'état et d’extrait k-bis, qui ne constituent pas des dépens et n’entretiennent pas de lien étroit et nécessaire avec l'instance dès lors qu'ils correspondent à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur. Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 17 novembre 2025 à 24h00 ;

Condamnons la société Samed à payer à la SCI [E] [W] la somme provisionnelle de 24.322,48 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 2 juin 2026, terme de 2e trimestre 2026 inclus et portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Autorisons la société Samed à s’acquitter de cette somme en 12 mensualités, chacune des 11 premières échéances sera égale à la somme de 1.500 euros, la 12ème et dernière comprenant le solde restant du et sera augmentée des intérêts légaux échus à cette date, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants, eux-mêmes augmentés des charges et taxes afférentes. La première échéance devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Samed se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Samed et de tous occupants de son chef des divers locaux, visés sous les lots n°703 et 706 du règlement de copropriété, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte ;Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; La société Samed sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI [E] [W] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Samed aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Samed à payer à la SCI [E] [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 1er juillet 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN