Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00073 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3MBR

Minute N° : 26/

Date : 09 Avril 2026

OPERATION : Aménagement du secteur sud [Adresse 1] à [Localité 1]

ENTRE : SPL VALLEE SUD AMENAGEMENT [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS,

et

Monsieur [G] [R] [J] [Adresse 3] [Localité 3] non comparant, ni représenté

En présence de Madame Colette CAUSSE, commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Mars 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Clément DELSOL La Greffière: Maëva HENRI

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 26 novembre 2025, la société publique locale Vallée Sud Aménagement a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 144 000 € le total des indemnités dues à [G] [C] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] située [Adresse 4] à Clamart.

Le mémoire de saisie a été notifié à [G] [R] [J] par LRARn°2C17668121312 du 8 septembre 2025 retournée avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” et signifié par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par ordonnance n°25/19 du 9 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 11 février 2026 et l’audience le 30 mars 2026.La décision a été signifiée par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le procès-verbal de transport mentionne : “ I/ Environnement Le bien est situé dans un ensemble immobilier situé dans le [Adresse 5], au [Localité 4], au sud de [Localité 1]. Equipements publics, commerces, bus et tramway ligne 6 à proximité immédiate. II/ Le bien Il est situé [Adresse 3]. Il est de forme carrée et séparé des autres par un mur. Il est accessible par un portail d’accès carrossable. Le terrain est non bâti, il est bétonné au sol avec la présence de petits végétaux. Il est séparé des parcelles contigues, à l’arrière par un mur et discriminé des parcelles latérales bâtis. Il y a un cadenas sur le portail. Les parties n’ont pas émis d’observations.”

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 29 janvier 2026, le commissaire du gouvernementretient une indemnité totale de dépossession de 175 240 €.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel. * L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I - Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme intercommunal a été approuvé par le conseil de territoire le 11 décembre 2024 dont la première modification du 10 décembre 2025 est entrée en vigueur le 22 décembre 2025.

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2025.

II - Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article R311-22 du même code dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il convient de recourir à la méthode comparative pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, il convient d’écarter les termes du commissaire du gouvernement strictement antérieur au 27 mars 2023 en ce qu’ils sont trop anciens pour être représentatifs, au 30 mars 2026, de l’état du marché de l’immobilier lequel est extrément évolutif en Île-de-France.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants : 2023P14301 : 580 m² 1 327 €/m²2023P05727 : 643 m² 1 213 €/m²2025P14526 : 801 m² 1 436 €/m²2023P08936 : 762 m² 1 404 €/m²Ainsi, le marché révèle un seuil bas de 1 213 €/m² et un seuil haut de 1 436 €/m² avec une moyenne de 1 345 €/m².

Il convient de relever que la parcelle expropriée mesure seulement 132 m² et demeure difficilement valorisable eu égard à son insertion dans l’environnement urbain et immobilier immédiat.

Dès lors, il convient de retenir une assiette inférieure au marché identifié qui sera fixée à 1 000 €/m².

1 000 x 132 = 132 000 En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 132 000 € en valeur libre.

III - L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle : 20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (132 000 – 15 000) / 100 x 10 = 1 000 + 1 500 + 11 700 = 14 200

L’indemnité de remploi est donc de 14 200 €.

IV - Les décisions de find de jugement

En application des dispositions de l’article L321-2 et L311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et eu égard aux mentions de l’état parcellaire annexé à l’ordonnance d’expropriation rendue le 26 août 2025 suivant lesquelles Maître [X] [P], notaire, n’a pas été en meusre d’identifier la date du décès présumé de [G] [C] et l’identité de ses ayants-droits, il y a lieu de fixer les indemnités pour le compte de qui il appartiendra.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société publique locale Vallée Sud Aménagement conserve la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à cent quarante-six mille deux cents euros le total des indemnités d’expropriation pour le compte de qui il appartiendra au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] située [Adresse 4] à [Localité 1] et correspondant à : Indemnité principale en valeur libre : 132 000 €Indemnité de remploi : 14 200 € DIT n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile ;

DIT que la société publique locale Vallée Sud Aménagement conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 5], le 09 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION