Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01159 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7T5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[Y] [S]

C/

[N] [A]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à SCP MONFERRAN-ESPAGNO

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Y] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [A], demeurant [Adresse 5] / [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [A] un appartement à usage d’habitation (n°406, bâtiment H2) et un parking n°135 (sous-sol -2) situés [Adresse 7] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 8 avril 2025, moyennant un loyer initial de 600 euros et une provision pour charges de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [S] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 septembre 2025 pour un montant en principal de 2.110,11 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [Y] [S] a en conséquence fait assigner Monsieur [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé le 06 janvier 2026.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, - constater qu’il est sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, - par voie de conséquence : - ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [N] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, - condamner Monsieur [N] [A], à payer les sommes suivantes : - 4.190,90 euros à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 02/12/2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de l’assignation. - une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux, - 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [N] [A], aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Un avenir d’audience a été délivré à Monsieur [N] [A] par acte de commissaire de justice délivré en son étude le 19 février 2026, compte tenu d’une erreur afférent à la date de l’audience dans l’assignation délivrée le 6 janvier 2026 (27 mars 2026 et non 26 mars 2026).

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [Y] [S], représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d’instance et a actualisé la dette locative à la somme de 6.320,78 euros.

Assigné par actes de commissaire de justice signifiés en son étude les 06 janvier 2026 et 19 février 2026, Monsieur [N] [A] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 07 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” .

Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que le commandement de payer signifié le 15 septembre 2025 à Monsieur [N] [A] est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2025.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [A].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Y] [S] produit un décompte en date du 16 mars 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 6.320,78 euros, mensualité de mars 2026 incluse.

Monsieur [N] [A], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.320,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 06 janvier 2026 sur la somme de 4.190,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [N] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1eravril 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [S], Monsieur [N] [A] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 03 avril 2025 conclu entre Monsieur [Y] [S] d’une part et Monsieur [N] [A] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation (n°406, bâtiment H2) et un parking n°135 (sous-sol - 2) situés [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 3] ([Localité 4], sont réunies à la date du 28 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [S] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [A] à verser à Monsieur [Y] [S] à titre provisionnel la somme de 6.320,78 euros, selon décompte en date du 25 mars 2026 mensualité de mars 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 06 janvier 2026 sur la somme de 4.190,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [A] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 octobre 2025, dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que le si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [A] à verser à Monsieur [Y] [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [S] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente