Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AC

N° RG 26/00978 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U6QI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

S.C.I. DU SALVY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

C/

[I] [A]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à Maître Diane DUPEYRON

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première-Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU SALVY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est au [Adresse 4]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [I] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU SALVY a donné à bail à Madame [I] [A] un appartement à usage d’habitation (n°4), Bâtiment A, Rez-de-Chaussée, et un emplacement de parking, situés [Adresse 6] [Adresse 7], [Adresse 8] à AUCAMVILLE (31140) par contrat en date du 13 décembre 2013, prenant effet au 15 décembre 2013, moyennant un loyer initial mensuel de 470 euros et 50 euros de provision sur charges, conclu pour une durée initiale de 3 ans reconductible tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SCI DU SALVY a fait délivrer congé à Madame [I] [A] aux fins de vente avec effet au 14 décembre 2025 sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, comprenant offre de vente pour le prix de 103.000 euros.

Madame [I] [A] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2026, la SCI DU SALVY a donc fait assigner Madame [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de : - constater la validité du congé aux fins de vente, - ordonner l’expulsion de Madame [I] [A] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et condamner Madame [I] [A] au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux, - condamner Madame [I] [A] à payer à la SCI SALVY la somme de 700 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - la condamner en tous les entiers dépens.

A l’audience du 27 mars 2026, la SCI DU SALVY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [I] [A], assignée par acte délivré le 07 janvier 2026 par commissaire de justice en son étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE CONGE

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

II - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.

L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (...)

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet le 15 décembre 2013 pour une durée de trois ans reconductible tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SCI DU SALVY a fait délivrer congé aux fins de vente avec effet au 14 décembre 2025 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à Madame [I] [A].

Ce congé, délivré 16 mois avant la fin du bail, mentionne en outre les dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, contient la notice d'information et indique clairement son motif et le prix de vente proposé pour les locaux litigieux.

Il est constant par ailleurs que Madame [I] [A] n’a pas fait d’offre d’achat et n’a contesté ni le fond ni la forme du congé.

Ce congé régulier en la forme et au fond sera en conséquence validé.

Depuis le 14 décembre 2025, Madame [I] [A] s’est cependant maintenue dans les lieux.

Elle est donc occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2025.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Madame [I] [A] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 décembre 2025 afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DU SALVY, Madame [I] [A] devra lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré par la SCI DU SALVY à Madame [I] [A] par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024 avec effet au 14 décembre 2025 en la forme et au fond ;

CONSTATONS que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 14 décembre 2025 :

CONSTATONS que depuis le 15 décembre 2025, Madame [I] [A] est occupante sans droit ni titre des locaux litigieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu'à défaut pour Madame [I] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU SALVY pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [I] [A] à verser à la SCI DU SALVY à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 15 décembre 2025 et ce jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [A] à verser à la SCI DU SALVY une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [A] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Première-Vice-Présidente