Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03722 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UUQN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[C] [O] [U] [J] épouse [O]

C/

[S] [H]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à Me [Localité 2]

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première-Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [D] [X] et à Madame [S] [H] une villa (n°11) avec garage et jardins située [Adresse 6] à [Localité 3] par contrat signé électroniquement prenant effet au 24 juillet 2019, moyennant un loyer initial mensuel de 779 euros et 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] ont fait signifier à Madame [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2025 pour un montant en principal de 3.372,37 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] ont en conséquence fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 8 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 23 juillet 2025 ; - ordonner l’expulsion de Madame [S] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique au besoin, - ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise, - condamner par provision Madame [S] [H] à payer à Monsieur [C] [O] et à Madame [U] [J] épouse [O] une somme de 3.250,82 euros arrêtée au 2 septembre 2025 ; - la condamner à leur payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 23 juillet 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés ; - la condamner au paiement d’une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2025, Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] , représentés par son conseil, ont maintenu leurs demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 2.654,94 euros.

Ils ont par ailleurs indiqué que le paiement du loyer courant avait repris depuis mai 2025 et que la commission de surendettement avait déclaré recevable le dossier de Madame [H].

Madame [S] [H] a comparu en personne, a indiqué qu’elle souhaitait rester dans les lieux à tout le moins jusqu’à la fin de l’année scolaire et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire et a confirmé non seulement la recevabilité de son dossier par la commission de surendettement mais également l’effacement de sa dette par décision de ladite commission.

Elle a enfin précisé qu’elle était au chomâge, qu’elle percevait des indemnités à hauteur de 1300 euros à ce titre et qu’elle avait un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

Par ordonnance avant dire droit en date du 24 février 2026, le juge des contentieux de la protection a : CONSTATE la recevabilité de la procédure de Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2025 ; ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 27 mars à 10 h 30 ; INVITE pour cette date Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] à justifier de la fin du bail concernant Monsieur [D] [X] qui n’a pas été assigné dans le cadre de la présente procédure ; INVITE pour cette date Madame [S] [H] à justifier du caractère définitif de la décision de la Commission de Surendettement de la Haute Garonne en date du 20 novembre 2025 décidant d’imposer un effacement total de ses dettes et notamment de la dette locative;

DIT que la notification de la décision par le greffe vaudra convocation des parties et de leur conseil pour l’audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, [Adresse 7] à Toulouse[Adresse 8] ; DIT surseoir à statuer notamment sur la demande de suspension de la clause résolutoire et sur les demandes de condamnation au paiement ; RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] , représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes reprises dans l’acte introductif d’instance, justifié du congé de Monsieur [D] [X], initialement co-titulaire du bail, produit un décompte en date du 23 mars 2026 et produit la décision définitive de la Commission de Surendettement en date du 20 janvier 2026 imposant l’effacement de la dette locative.

Ils ont par ailleurs indiqué que la dette avait été soldée par son effacement, que le paiement du loyer courant avait repris et qu’en l’état il n’existait aucune dette.

Madame [S] [H] a comparu en personne, a confirmé qu’elle souhaitait rester dans les lieux et a donc confirmé sa demande de suspension de la clause résolutoire et a en outre sollicité des délais de paiement à titre rétroactif.

Elle a aussi précisé qu’elle était au chomâge, qu’elle percevait des indemnités à hauteur de 1.300 euros à ce titre, qu’elle avait un enfant à charge et qu’elle percevait une allocation logement de 278 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE DE MONSIEUR [X]

Les demandeurs ont produit aux débats la lettre de congé de Monsieur [D] [X] avec effet au 5 février 2022, reçue le 1er février 2022 par l’agence immobilière, Monsieur [D] [X] demandant en outre à être désolidarisé du bail.

La solidarité entre les co-locataires a donc pris fin le 6 août 2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] produisent un décompte en date du 23 mars 2026 faisant apparaître que la dette a été soldée notamment par son effacement dans le cadre de la procédure de surendettement et ne faisant apparaître aucun solde débiteur.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] de leur demande de condamnation au paiement.

III. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le paiement du loyer courant a repris depuis mai 2025 et celui du mois de mars 2026 payé avant l’audience.

La Commission de Surendettement de la Haute GARONNE dans sa décision en date du 20 janvier 2026 a indiqué que les mesures imposées n’avaient fait l’objet d’aucune contestation et qu’en conséquence elles étaient entrées en application à compter du 20 novembre 2025 dont en conséquence l’effacement de la dette locative de Madame [H].

La dette de Madame [S] [H] a donc été apurée par l’effacement ordonné par la Commission de Surendettement, cet effacement apparaît sur le décompte produit aux débats en date du 9 février 2026, il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 9 février 2026, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Les demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [H] supportera la charge des dépens et notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] , Madame [S] [H] devra leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Vu l’ordonnance avant dire droit en date du 24 février 2026 constatant la recevabilité de la procédure de Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] et l’acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2025 ;

CONSTATONS que Monsieur [D] [X], co-titulaire du bail, a donné congé avec effet au 5 février 2022 ;

AUTORISONS Madame [S] [H] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 9 février 2026 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 9 février 2026 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [O] et Madame [U] [J] épouse [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Première-Vice-Présidente