Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00776 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U5JP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[Z] [D]

C/

[F] [Y]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à Madame [Z] [D]

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première-Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [D] a donné à bail à Madame [F] [Y] un appartement à usage d’habitation (porte 1, en rez de chaussée) situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2], par contrat en date du 16 mars 2020, moyennant un loyer initial mensuel de 430 euros et 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [D] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2025 pour un montant en principal de 3.632 euros.

Madame [Z] [D] a ensuite fait assigner Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location, - constater que Madame [F] [Y] est occupante sans droit ni titre des locaux litigieux - ordonner son expulsion des lieux loués, et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - ordonner que faute par Madame [F] [Y] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - condamner Madame [F] [Y] au paiement : * de la somme de 4.906 euros, au titre des loyers et charges impayés au 9 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation au montant du loyer prévu au contrat de location et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, * de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal, * aux entiers dépens , en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture.

La caducité de l’assignation a été prononcée le 23 janvier 2026 en l’absence de Madame [Z] [D] à l’audience.

Suite à la demande de Madame [Z] [D], le relevé de caducité a été ordonné par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours en date du 19 février 2026 et les parties convoquées à l’audience du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE statuant en référé du 27 mars 2026 à 10 h 30.

A l’audience du 27 mars 2026, Madame [Z] [D] a comparu en personne et maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance, a actualisé la dette à la somme de 5.781 euros, selon décompte en date du 26 mars 2026, et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [F] [Y] des délais de paiement selon des mensualités de 300 euros en plus du loyer courant.

Elle a en outre précisé que Madame [Y] était auto-entrepreneur en qualité d’aide ménagère auprès de personnes âgées.

Madame [F] [Y], dûment convoquée par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception, n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 juin 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [F] [Y] le 17 juin 2025 pour un montant en principal de 3.632 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [Z] [D] produit un décompte en date du 23 mars 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 5.781 euros, mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [F] [Y], qui n’ a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.781 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il est justifié que la somme de 626 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui de mars 2026, par Madame [F] [Y] avant l’audience ; la CAF a en outre versé la somme de 78 euros à la bailleresse au titre du loyer de mars 2026.

En conséquence, Madame [F] [Y] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de faire droit à la demande de suspension de la clause résolutoire de la bailleresse et de préserver le droit au logement Madame [F] [Y] tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [F] [Y] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [F] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [D], Madame [F] [Y] devra lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail en date du 16 mars 2020 conclu entre Madame [Z] [D] d’une part et Madame [F] [Y] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 1, en rez de chaussée) situé [Adresse 8] à [Localité 2], sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à verser à Madame [Z] [D] à titre provisionnel la somme de 5.781 euros, selon décompte du 26 mars 2026, mensualité de mars 2026 incluse ;

AUTORISONS Madame [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 300 euros et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [F] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [Z] [D] ; * que Madame [F] [Y] soit condamnée à verser à Madame [Z] [D] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à verser à Madame [Z] [D] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [Z] [D] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Première-Vice-Présidente