Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00060 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UYWP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[K] [I] [V] [W] épouse [I]

C/

[B] [E] [R] [H] [T] divorcée [O]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première-Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [V] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [H] [T] divorcée [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [B] [E] et à Madame [R] [H] [T] des locaux à usage d’habitation (lot n°18) situés [Adresse 6] à [Localité 2], par contrat signé électroniquement prenant effet au 25 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 890 euros et 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 avril 2025 pour un montant en principal de 2.945,88 euros.

Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] ont ensuite fait assigner respectivement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [H] [T] divorcée [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 20 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 27 mai 2025 et, en conséquence, - ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [B] [E] et Madame [R] [H] [T] divorcée [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - ordonner que faute par Monsieur [B] [E] et Madame [R] [H] [T] divorcée [O] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - condamner Monsieur [B] [E] et Madame [R] [H] [T] divorcée [O] au paiement : * à titre provisionnel de la somme de 4.097,75 Euros, mensualité de juin 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte fourni lors des débats, * d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 27 mai 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, * de la somme de 800 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, *de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur acte introductif d’instance, ont actualisé la dette à la somme de 533,50 euros, mensualité de mars 2026 incluse, en précisant que le paiement du loyer courant avait repris.

Madame [R] [H] [T] divorcée [O] a comparu en personne, a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs proposé de solder la dette en deux mensualités l’une en mars et l’autre en avril 2026.

Elle a également précisé qu’elle était aide ménagère dans un hôtel et qu’elle percevait un salaire de 1400 euros à ce titre et que Monsieur [B] [E] ne vivait plus avec elle et avait quitté les locaux litigieux.

Il convient de relever qu’il ne semble pas que Monsieur [B] [E] ait donné un quelconque préavis de départ aux bailleurs.

Par ailleurs, le conseil des demandeurs ne s’est pas opposé aux délais de paiement sollicités par Madame [R] [H] [T] divorcée [O].

Assigné par avenir d’audience délivré par commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 4 février 2026 pour l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [B] [E] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

La lettre recommandée avec accusé de réception prévue par les dispositions de l’article précité et adressée à Monsieur [E] par le commissaire de justice est produite aux débats par le conseil des demandeurs ; la procédure est donc régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 15 avril 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2025 pour un montant en principal de 2.945,88 euros à Monsieur [B] [E] et à Madame [R] [H] [T].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 219,83 euros en date du 25 mars 2026, déduction faite des frais de procédure (176,95 € + 136,72 €), mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [R] [H] [T] divorcée [O] a reconnu la dette.

Monsieur [B] [E], quant à lui, n’ayant pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 219,83 euros.

III. SUR L A DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Madame [R] [H] [T] divorcée [O] a notamment assuré le paiement du loyer courant, soit celui de mars 2026, ainsi qu’il ressort du décompte versé aux débats, avant l’audience.

En conséquence, Madame [R] [H] [T] divorcée [O] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré en diminuant la dette de façon importante, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de sa dette.

Madame [R] [H] [T] divorcée [O] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle concernant le paiement d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et de Monsieur [B] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

IV - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont du accomplir Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I], Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] devront leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail ayant pris effet le 25 novembre 2023 conclu entre Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] d’une part et Madame [R] [H] [T] et Monsieur [B] [E] d’autre part, relatif à des locaux à usage d’habitation (lot n°18) situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 219,83 euros en deniers ou quittances ;

AUTORISONS Madame [R] [H] [T] divorcée [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en une mensualité de 109 euros et une 2 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] ; * que Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] soient condamnés à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [R] [H] [T] divorcée [O] et Monsieur [B] [E] aux dépens qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture;

DEBOUTONS Monsieur [K] [I] et Madame [V] [W] épouse [I] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire.

La Greffière La Première-Vice-Présidente