Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00790 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GRHJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 JUIN 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [D]

DEMANDERESSE

Madame [V], [J], [N], [C] [X] épouse [I] née le 19 Octobre 1933 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Représentée par Maître Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Gbati FARE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T], [G] [S] né le 08 Juin 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 AVRIL 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 26 JUIN 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2021, ayant pris effet le 6 mars suivant, Madame [V] [X] épouse [I] a donné à bail à Monsieur [U] [S] un appartement situé à [Localité 4] ([Localité 5]), [Adresse 4], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 469 € augmenté de 40 € à titre de provisions sur charges.

Le 8 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [U] [S] pour un montant en principal de 1 550,10 € au titre des loyers dus à cette date ; un second commandement de même date a également été signifié à Monsieur [U] [S] aux fins de produire une attestation d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, Madame [V] [X] épouse [I] a fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater par l'effet du jeu de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer, la résiliation du bail ; - prononcer son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - supprimer, ou subsidiairement réduire, le délai de deux mois suivant le commandement aux fins de quitter les lieux ; - condamner Monsieur [U] [S] au paiement de 1 575,15 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 1550,10 € et de l’assignation pour le surplus, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à une fois et demi celui du loyer, soit 762,52 € ; - condamner Monsieur [U] [S] à lui verser la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [U] [S] a libéré les lieux le 7 février 2025 et un état des lieux de sortie a été dressé à cette date par la SAS AURIK, commissaires de justice associés.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande de Madame [V] [X] épouse [I], l’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2026, lors de laquelle celle-ci, représentée par son conseil, a maintenu sa demande aux fins de voir constater la résiliation du bail au 8 octobre 2024, et a sollicité la condamnation de Monsieur [U] [S] à lui payer :

- la somme de 2 928,53 € au titre de la dette locative arrêtée à la date de restitution des clés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 1 550,10 € et de l’assignation pour le surplus ; - la somme de 856,34 € à titre de réparations locatives ; - la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cité par dépôt à étude après vérification de l’exactitude de son domicile, puis avisé par lettres simples des dates de renvoi, Monsieur [U] [S] n’a pas comparu aux audiences et n’y était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 8 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 9 octobre 2024.

Il y a lieu de fixer à la charge de Monsieur [U] [S], occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis cette date, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux, aucune raison objective n’imposant que le montant de cette indemnité soit fixée à une somme supérieure.

Les lieux ayant été libérés le 7 février 2025, la demande aux fins d’expulsion est devenue sans objet.

Au vu du décompte produit par Madame [V] [X] épouse [I], arrêté au 11 avril 2026, tenant compte de la somme totale de 3 275 € versée par le locataire, il est justifié que lui était due à cette date la somme de 2 928,53 € en loyers et indemnités d’occupation impayés.

De cette somme, il convient de déduire celle de 469 € versée à la conclusion du bail à titre de dépôt de garantie (versement attesté au paragraphe VI du bail) et ne figurant pas au décompte de créance.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [S] au paiement de la différence, soit 2459,53 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les causes du commandement et de l’assignation ayant été apurées.

Sur la demande au titre de réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En l’absence de production aux débats d’un état des lieux d’entrée, les lieux seront présumés avoir été loués comme neufs.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, en l’absence du locataire sortant régulièrement convoqué, fait apparaître des dégradations faisant apparaître les remplacements ou réparations suivants, dûment justifiés par la production de factures : - remplacement de deux badges d’accès à l’immeuble, non restitués, pour la somme de 112,20 € (facture BATISERVE du 26 mars 2025) ; - réparation du mécanisme de WC : 106,21 € (facture [H] [F] du 14 mars 2025) ; - remplacement du verrou d’entrée, une seule clé ayant été restituée (facture CASTORAMA du 13 février 2025) : 27,90 € ; - intervention d’une entreprise de nettoyage, pour 155,93 € (facture ACTION EMPLOI du 28 février 2025) ; soit au total 402,24 €.

En revanche, seront écartées les demandes suivantes : - changement du revêtement du sol de la cuisine et de la pièce principale, qui correspond à une transformation et non une remise en état ; - achat de peinture, en ce que la facture produite aux débats est illisible, et que le ticket de caisse photocopié en même temps en occulte le détail ; - remplacement de l’abattant de WC, en ce que la facture n’est pas produite; - reproduction des clés du verrou secondaire (aucune mention dans l’état des lieux de sortie).

Au total le montant des réparations locatives imputables à Monsieur [U] [S] se monte à 402,24 €, que ce dernier sera condamné à verser à Madame [V] [X] épouse [I].

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [U] [S] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, Monsieur [U] [S] sera condamné à payer à Madame [V] [X] épouse [I] une indemnité de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Madame [V] [X] épouse [I];

CONSTATE à la date du 9 octobre 2024, la résiliation du bail conclu entre Madame [V] [X] épouse [I] et Monsieur [U] [S] portant sur un appartement situé à [Localité 4] ([Localité 5]), [Adresse 6],;

DÉCLARE sans objet les demandes aux fins d’expulsion et de réduction du délai de deux mois fixé par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer à Madame [V] [X] épouse [I] : - la somme de 2 459,53 € (deux mille quatre cent cinquante-neuf euros, cinquante-trois centimes), majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, après compensation avec le montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ; - la somme de 402,24 € (quatre cent deux euros, vingt-quatre centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer à Madame [V] [X] épouse [I] une indemnité de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE