Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

N° RG 24/02246 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FUXC minute n°26/294 du 29/06/2026

Grosse et expédition le : aux avocats

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. LGS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 157

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.D.C. RESIDENCE VICTORIA SURF, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par la SELARL JULIE LABAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 124

S.A.S. FONCIA PYRENEES GASCOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Géraldine CORET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 10, Me Jérôme NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 20 Avril 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu Me Géraldine CORET, la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, la SELARL JULIE LABAT, Me Jérôme NORAY-ESPEIG, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 29 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

La SCI LGS a acquis le 29 août 2005 quatre lots (39, 693, 694 et 699) à usage commercial dans une copropriété à BIARRITZ, le VICTORIA SURF.

L’état descriptif de division a été modifié en 2010 pour permettre la réunion de divers lots de la SCI LGS: les lots 693, 694 et 695, ainsi qu’un lot transitoire 722 constitué par une partie de pièce à usage de couloir, le tout constituant désormais un lot 726 ainsi décrit: “un grand local commercial avec accès par la terrasse extérieure et l’accès galerie marchande (partie commune spéciale aux lots 725 et 726), et les 258/100754èmes des parties communes générales”. D’autres lots concernés par cette modification de l’état descriptif étaient la propriété de la SCI LE SURF, qui se retrouvait notamment propriétaire d’un lot 726 composé de divers de ses lots. Celui-ci a été revendu en 2012 à la SCI FESTIVAL 64, qui l’a divisé en deux lots: 726A et 726B.

Cet état descriptif de division contenait la disposition suivante: “LOT 726: un grand local commercial à usage actuel de discothèque, avec accès par les escaliers depuis la galerie marchande (partie commune spéciale aux lots 725 et 726) avec accès par la terrasse extérieure et l’accès galerie marchande (partie commune spéciale aux lots 725 et 726)”.

En 2022, la SCI LGS et la SCI FESTIVAL 64 ont obtenu l’autorisation de démolir l’escalier pour procéder à des mises en conformité aux normes d’accessibilité, impliquant la construction d’un nouvel escalier et l’installation d’un ascenseur. L’escalier a été abattu, mais les travaux de reconstruction ont été bloqués à la suite d’une ordonnance du juge des référés du 14 février 2023.

Une procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel de PAU, relative à des travaux d’aménagement envisagés par la SCI FESTIVAL 64 pour mener à bien un projet de création d’une discothèque dans ses lots: ces travaux consistent notamment dans la reconstruction d’un escalier menant aux lots 725 et 726, l’installation d’un élévateur pour personnes handicapées, et l’achat par la SCI FESTIVAL 64 de sanitaires commun bordant le lot 726, à tout le moins l’autorisation de les utiliser privativement.

Lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2024, le syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF a adopté à la majorité de l’article 24 trois résolutions (30.1, 30.2 et 30.3, sous une rubrique 30: TRAVAUX GALERIE MARCHANDE LE MESS):

-30.1: décision d’exécuter des travaux de sécurité de la galerie marchande demandés par la commission de sécurité, selon descriptif joint à la convocation, -30.2: délégation de pouvoir au conseil syndical pour rechercher une offre concurrentielle et choisir le prestataire dans la limite d’un montant de 22000 euros dans un délai de deux mois, -30.3: l’assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition “CHARGES GALERIE MARCHANDE” aux appels de fonds comme suit: le 15 octobre 2024, 100%.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI LGS, estimant que ces résolutions ont été obtenues par la SCI FESTIVAL 64 dans le but d’exécuter son projet de création d’une discothèque, et qu’ils concernent des parties communes spécales attachées aux lots 725 et 726, a assigné le syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF, représenté par son syndic, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, et la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE devant le tribunal judiciaire de BAYONNE.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 25 mars 2026, elle demande au tribunal de:

-enjoindre sous astreinte au syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURFde produire: +le plan actualisé de la galerie marchande de la résidence VICTORIA SURF, +le rapport de la commission de sécurité de la galerie marchande visé par la résolution 30.1 de l’assemblée générale du 10 octobre 2024, +les justificatifs des charges appelées sur la période courant entre le 15 novembre 2024 et le 31 décembre 2025, en tout état de cause: -annuler les résolutions 30, 30.1, 30.2 et 30.3 votées le 10 octobre 2024, -condamner la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, -condamner solidairement le syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF et la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 26 mars 2026, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE demande au tribunal de:

-débouter la SCI LGS de ses demandes, -la condamner au paiement de la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Me Géraldine CORET.

Dans des conclusions signifiées le 15 avril 2026, la SCI LGS demande au tribunal de:

-prononcer l’irrecevabilité des conclusions de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE du 26 mars 2026, et maintient ses autres demandes.

Dans des conclusions signifiées le 16 avril 2026, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE demande au tribunal de:

-débouter la SCI LGS de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables ses conclusions du 26 mars 2026, et maintient ses autres demandes, la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant cependant portée à 8000 euros.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 24 mars 2026, le syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF demande au tribunal de:

-débouter la SCI LGS de ses demandes, -la condamner au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les demandes relatives à la recevabilité des conclusions de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE du 26 mars 2026:

Le 26 février 2026, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture différée au 26 mars 2026. L’heure de prise d’effet de la clôture n’ayant pas été indiquée par le juge, celle-ci doit être considérée comme fixée à 18.00.

La SCI LGS a signifié ses troisièmes conclusions le 24 mars 2026, et ses quatrièmes conclusions le 25 mars.

La SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, qui avait précédemment conclu le 21 janvier 2026, a signifié ses troisièmes conclusions le 26 mars 2026, nécessairement pour répliquer à la partie adverse. Outre que celle-ci ne lui a guère laissé d’autre choix, ces dernières écritures de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE n’apparaissent rien ajouter à ses précédentes, qui aurait mérité une réplique.

Il n’y a donc lieu, pour ces deux raisons, de considérer que la caractère tardif des conclusions de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE du 26 mars 2026 a porté atteinte au principe de la contradiction et qu’elles doivent être écartées.

La SCI LGS sera débouté de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE signifiées le 26 mars 2026.

Sur les demandes de la SCI LGS tendant à la communication sous astreinte de diverses pièces:

La SCI LGS fait valoir que s’il est prétendu par le syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF et par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE que le syndicat de copropriétaires aurait été enjoint de réaliser des travaux demandés par la commission de sécurité des établissements recevant du public, le rapport de cette commission, malgré ses demandes réitérées, ne lui a pas été communiqué:

mais il convient de relever que la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE produit en pièce 15 le tableau présentant les travaux de mise en conformité nécessaires, qui a été communiqué avec la convocation aux assemblées générales.

Par ailleurs, la SCI LGS ne fait état d’aucune obstruction aux demandes de communications de pièces qu’elle aurait pu formuler auprès du syndic, concernant les justificatifs de charges pour la période comprise entre le 15 novembre 2024 et le 31 octobre 2025, étant rappelé en tout état de cause que le syndic est soumis aux dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, et qu’il n’est aucunement établi que la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE aurait pu faire obstacle à leur application.

Du reste, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE rappelle sans être démentie que lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2025, les comptes de l’exercice 2024 ont été approuvées, et que le budget prévisionnel afférent à l’exercice suivant a été adopté.

Enfin la SCI LGS ne met pas le tribunal en mesure de constater qu’elle a en vain mis en demeure le syndic de lui laisser consulter des pièces qu’il détient, notamment des plans, conformpément aux dispositions de l’article 33 du même décret.

La SCI LGS sera débouté de ces demandes.

Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 10 octobre 2024:

Ces résolutions étaient fixées à l’ordre du jour de l’assemblée générale, rappelé dans la convocation. Elle concernaient les travaux de sécurité de la galerie marchande et les modalités de leur exécution. Ainsi les résolutions contestées devaient être soumises au vote des propriétaires des lots de la galerie marchande, quand bien même, comme l’affirme la SCI LGS, aucun commerce n’y serait exploité. La SCI LGS ne peut donc, en procédant par affirmations, faire état de ce que les votes qu’elle conteste ne concernaient en réalité que des parties communes spéciales aux seuls lots 725 et 726, auxquels la possibilité de prendre part au vote aurait dû être exclusivement réservée.

La SCI LGS sera déboutée de ses demandes d’annulation.

La SCI LGS sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en premier ressort:

Déboute la SCI LGS de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE signifiées le 26 mars 2026,

Déboute la SCI LGS de ses demandes de production de pièces,

La déboute de ses demandes tendant à l’annulation des résolutions 30, 30.1, 30.2, 30.3 de l’assemblée générale du 10 octobre 2024,

La déboute de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI LGS à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence VICTORIA SURF la somme de 5000 euros et à la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Accorde à Me Géraldine CORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par [...], Vice-Président, et par [...], Greffière principale.

La Greffière, Le Juge,

[...] [...]